Jak wynająć mieszkanie w 2026 - kompletny przewodnik dla Łodzi i okolic

W lutym 2026 roku na polskim rynku znajdowało się ponad 83 tysiące ofert wynajmu mieszkań - to wzrost o 37% w porównaniu do grudnia poprzedniego roku. Rynek najmu dynamicznie się rozwija, a wraz z nim rośnie potrzeba rzetelnej wiedzy zarówno wśród właścicieli mieszkań, jak i poszukujących lokum.

Ten przewodnik powstał z myślą o obu stronach - właścicielach, którzy chcą bezpiecznie wynająć swoje mieszkanie, oraz najemcach szukających nowego lokum. Znajdziesz tu wszystko: od aktualnych przepisów, przez wzory dokumentów, po praktyczne porady oparte na wieloletnim doświadczeniu. Jako lokalne biuro nieruchomości działające w Łodzi, szczególnie skupimy się na specyfice naszego rynku.

---

Rynek wynajmu mieszkań w 2026 - aktualna sytuacja

Podaż i ceny na rynku

Według raportu Otodom ze stycznia 2026, rynek wynajmu w Polsce charakteryzuje się rosnącą podażą mieszkań. Na początku roku liczba dostępnych ofert przekroczyła 83 tysiące - znacznie więcej niż pod koniec 2024 roku.

Ceny wynajmu w największych miastach:

• Warszawa: średnio około 4 900 PLN miesięcznie
• Średnie miasta (Łódź, Poznań, Wrocław): 2 000 - 3 000 PLN miesięcznie

Analitycy wskazują na stabilizację cen czynszów, choć nadal obserwujemy różnice regionalne. Głównym czynnikiem napędzającym popyt pozostają wysokie koszty kredytów hipotecznych - wiele osób odkłada zakup własnego mieszkania na rzecz wynajmu.

Prognozy na najbliższe miesiące

Eksperci przewidują utrzymanie się wysokiego popytu na wynajem ze względu na:

• Utrzymujące się wysokie stopy procentowe
• Napływ pracowników do dużych miast
• Rosnącą mobilność zawodową Polaków

---

Jak wynająć mieszkanie jako WŁAŚCICIEL - krok po kroku

Krok 1 - Przygotowanie mieszkania do wynajmu

Przed rozpoczęciem poszukiwań najemcy, mieszkanie powinno być odpowiednio przygotowane. Kluczowe elementy to:

Stan techniczny:

• Sprawne instalacje (elektryczna, wodno-kanalizacyjna, gazowa)
• Działające urządzenia AGD i RTV (jeśli są częścią wyposażenia)
• Szczelne okna i drzwi
• Czyste ściany i podłogi

Wyposażenie: Zastanów się, co zostawiasz w mieszkaniu. Mieszkania w pełni umeblowane wynajmują się szybciej, szczególnie w przypadku najemców krótkoterminowych lub studentów. Z kolei mieszkania bez mebli preferują często rodziny z własnym wyposażeniem.

Home staging: Profesjonalne przygotowanie mieszkania do prezentacji może znacząco skrócić czas poszukiwania najemcy i pozwolić uzyskać wyższą cenę. Nawet proste zabiegi - świeże kwiaty, czyste okna, porządek - robią wrażenie.

Krok 2 - Ustalenie ceny wynajmu

Odpowiednia cena to klucz do szybkiego znalezienia dobrego najemcy. Za wysoka odstraszy potencjalnych zainteresowanych, za niska może wzbudzić podejrzenia lub przyciągnąć niewłaściwych lokatorów.

Czynniki wpływające na cenę:

• Lokalizacja (dzielnica, komunikacja, infrastruktura)
• Standard wykończenia i wyposażenia
• Metraż i rozkład mieszkania
• Piętro i obecność windy
• Miejsce parkingowe lub garaż
• Balkon, taras, ogródek

Jak sprawdzić rynek:

• Przeanalizuj oferty podobnych mieszkań na portalach Otodom, OLX, Gratka
• Skonsultuj się z lokalnym biurem nieruchomości
• Weź pod uwagę sezonowość (wrzesień to szczyt popytu)

Krok 3 - Tworzenie ogłoszenia

Skuteczne ogłoszenie to połączenie atrakcyjnych zdjęć i rzetelnego opisu.

Gdzie zamieszczać:

• Otodom (największy portal nieruchomości w Polsce)
• OLX (szeroki zasięg, dużo zapytań)
• Gratka, Morizon
• Grupy na Facebooku (lokalne społeczności)
• Strony biur nieruchomości

Profesjonalne zdjęcia:

• Wykonuj je przy naturalnym świetle
• Pokaż wszystkie pomieszczenia
• Usuń przedmioty osobiste
• Fotografuj z rogów pomieszczeń dla lepszego oddania przestrzeni

Skuteczny opis:

• Podaj dokładną lokalizację (dzielnica, okolica)
• Wymień wyposażenie
• Określ warunki najmu (minimalny okres, kaucja)
• Napisz o kosztach dodatkowych (czynsz administracyjny, media)
• Podaj preferencje dotyczące najemcy (jeśli masz)

Krok 4 - Weryfikacja najemcy

To jeden z najważniejszych kroków w całym procesie. Niewłaściwy wybór najemcy może skutkować miesiącami problemów.

Co warto sprawdzić:

• Źródło i stabilność dochodów (zaświadczenie o zarobkach, umowa o pracę)
• Cel najmu (praca, studia, rodzina)
• Historia najmu (referencje od poprzednich wynajmujących)
• Dokumenty tożsamości

Rozmowa kwalifikacyjna: Podczas spotkania z potencjalnym najemcą zwróć uwagę na:

• Punktualność
• Pytania, które zadaje
• Ogólne wrażenie i komunikatywność

Referencje: Poproś o kontakt do poprzedniego wynajmującego. Zapytaj o terminowość płatności, stan mieszkania po wyprowadzce i ogólną współpracę.

---

Umowa najmu mieszkania - co musi zawierać

Rodzaje umów najmu

Polskie prawo przewiduje kilka form najmu. Wybór odpowiedniej zależy od Twoich potrzeb i sytuacji.

Umowa najmu zwykła (Kodeks cywilny art. 659-692):

• Najprostsza forma
• Nie wymaga dodatkowych formalności
• Mniejsza ochrona dla właściciela w przypadku problemów z eksmisją

Najem okazjonalny:

• Dostępny dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej
• Maksymalny czas trwania: 10 lat
• Wymaga formy pisemnej i dodatkowych dokumentów (szczegóły poniżej)
• Ułatwiona procedura eksmisji

Najem instytucjonalny:

• Dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu
• Podobne zabezpieczenia jak najem okazjonalny

Elementy obowiązkowe umowy

Każda umowa najmu powinna zawierać:

• Dane stron:

- Imiona i nazwiska - Numery PESEL - Serie i numery dowodów osobistych - Adresy zameldowania

• Przedmiot najmu:

- Dokładny adres - Numer księgi wieczystej - Powierzchnia użytkowa - Opis wyposażenia

• Warunki finansowe:

- Wysokość czynszu - Termin płatności - Sposób płatności (przelew, gotówka) - Koszty dodatkowe i ich rozliczanie

• Czas trwania:

- Data rozpoczęcia najmu - Okres trwania (określony/nieokreślony) - Warunki przedłużenia

• Warunki wypowiedzenia:

- Okresy wypowiedzenia - Przesłanki wypowiedzenia

Terminy wypowiedzenia według Kodeksu cywilnego

Jeśli umowa nie określa inaczej, obowiązują terminy ustawowe z art. 688 KC:

Częstotliwość płatności czynszu	Okres wypowiedzenia
Miesięcznie lub dłużej	3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego
Czynsz płatny w okresach krótszych niż miesiąc	3 dni naprzód

Ważne: Strony mogą ustalić w umowie inne terminy wypowiedzenia - zarówno dłuższe, jak i krótsze.

---

Najem okazjonalny - kiedy warto go wybrać

Czym jest najem okazjonalny

Najem okazjonalny to szczególna forma umowy najmu, która zapewnia właścicielowi lepszą ochronę w przypadku problemów z najemcą. Jest uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Kto może skorzystać:

• Osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali
• Właściciele, którzy wynajmują prywatnie

Ograniczenia:

• Maksymalny czas trwania umowy: 10 lat
• Forma pisemna obowiązkowa

Dokumenty wymagane przy najmie okazjonalnym

Do zawarcia umowy najmu okazjonalnego potrzebne są:

• Umowa najmu w formie pisemnej

• Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez właściciela

• Wskazanie lokalu zastępczego - najemca musi podać adres, pod który może się wyprowadzić w razie eksmisji

• Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego (lub osoby posiadającej tytuł prawny) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w przypadku eksmisji

• Zgłoszenie do Urzędu Skarbowego - właściciel ma 14 dni na zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do US

Zalety najmu okazjonalnego

Dla właściciela:

• Znacznie łatwiejsza i szybsza procedura eksmisji
• Pominięcie długotrwałego postępowania sądowego
• Brak konieczności wskazywania lokalu socjalnego przez gminę
• Większe bezpieczeństwo inwestycji

Dla rynku:

• Profesjonalizacja obrotu
• Większe zaufanie między stronami
• Zmniejszenie szarej strefy

Koszty: Sporządzenie oświadczenia notarialnego to koszt około 200-300 PLN. W porównaniu z potencjalnymi stratami wynikającymi z problemowego najemcy, jest to niewielka inwestycja.

---

Protokół zdawczo-odbiorczy - dlaczego jest niezbędny

Protokół zdawczo-odbiorczy to jeden z najważniejszych dokumentów w procesie najmu. Chroni zarówno właściciela, jak i najemcę przed nieporozumieniami przy rozliczeniu końcowym.

Co powinien zawierać protokół

Dane formalne:

• Data i miejsce sporządzenia
• Dane osobowe obu stron
• Adres lokalu

Stan techniczny lokalu:

• Ściany (kolor, stan, ewentualne uszkodzenia)
• Podłogi (rodzaj, stan)
• Okna i drzwi (szczelność, działanie zamków)
• Instalacje (elektryczna, wodno-kanalizacyjna, gazowa, grzewcza)
• Armatura łazienkowa i kuchenna

Wyposażenie:

• Lista mebli i sprzętów
• Stan zużycia każdego elementu
• Uwagi o uszkodzeniach

Stany liczników:

• Prąd (numer licznika + stan)
• Woda (zimna i ciepła)
• Gaz (jeśli dotyczy)
• Ciepłomierz (jeśli dotyczy)

Inne:

• Liczba przekazanych kluczy
• Kody do domofonu, bramy garażowej
• Dokumentacja fotograficzna (opcjonalnie, ale zalecana)

Kiedy sporządzać protokół

Przy przekazaniu lokalu (początek najmu): Dokumentuje stan mieszkania w momencie przekazania. Najemca potwierdza, że otrzymał lokal w określonym stanie.

Przy zdaniu lokalu (koniec najmu): Dokumentuje stan mieszkania po okresie najmu. Porównanie obu protokołów stanowi podstawę do rozliczeń z kaucji.

Praktyczna wskazówka: Zrób zdjęcia lub nagranie wideo mieszkania podczas sporządzania protokołu. Dołącz je jako załącznik lub przechowuj osobno. W razie sporu będą cennym dowodem.

Darmowy wzór protokołu

Oficjalny wzór protokołu zdawczo-odbiorczego można pobrać ze strony GOV.PL. Zawiera wszystkie niezbędne elementy i jest zgodny z obowiązującymi przepisami.

[Wzory dokumentów - w przygotowaniu]

---

Kaucja za mieszkanie - przepisy i praktyka

Podstawa prawna kaucji

Kaucja zabezpieczająca jest uregulowana w art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Maksymalna wysokość:

• Najem zwykły: do 12-krotności miesięcznego czynszu
• Najem okazjonalny: do 6-krotności miesięcznego czynszu

Praktyka rynkowa: W rzeczywistości kaucja wynosi najczęściej 1-3 miesięczne czynsze. Wyższe kaucje (np. 3 miesiące) dotyczą zwykle mieszkań o wysokim standardzie lub wynajmu dla firm.

Kiedy można potrącić kaucję

Właściciel może zatrzymać część lub całość kaucji w przypadku:

Uzasadnione potrącenia:

• Zaległości w płatności czynszu lub opłat
• Szkody w lokalu wykraczające poza normalne zużycie
• Koszty napraw spowodowanych przez najemcę
• Nieuregulowane rachunki za media

Niedozwolone potrącenia:

• Normalne zużycie wynikające z prawidłowego użytkowania
• "Przepadek" kaucji za wcześniejsze rozwiązanie umowy (jeśli nie było podstaw prawnych)
• Odświeżenie mieszkania (malowanie, drobne naprawy) bez związku z działaniami najemcy

Zwrot kaucji

Termin: Właściciel powinien zwrócić kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.

Waloryzacja: Kaucja zwracana jest w kwocie odpowiadającej iloczynowi aktualnej wartości czynszu i krotności przekazanej kaucji. Oznacza to, że jeśli czynsz wzrósł w trakcie najmu, kaucja również powinna być odpowiednio wyższa przy zwrocie.

Spory: W przypadku sporu o kaucję:

• Wyślij pisemne wezwanie do zwrotu
• Jeśli brak reakcji - rozważ mediację
• Ostatecznie - postępowanie sądowe

---

Prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego

Obowiązki wynajmującego (właściciela)

Zgodnie z art. 662 Kodeksu cywilnego i ustawą o ochronie praw lokatorów, wynajmujący ma obowiązek:

Wydanie lokalu:

• W stanie przydatnym do umówionego użytku
• Z działającymi instalacjami
• Zgodnie z opisem w umowie

Utrzymanie stanu technicznego:

• Naprawy wykraczające poza drobne (konstrukcja, instalacje)
• Wymiana urządzeń technicznych (piec, bojler - jeśli były częścią wyposażenia)
• Usunięcie wad ukrytych

Świadectwo energetyczne: Od 28 kwietnia 2023 roku właściciel ma obowiązek przekazać najemcy świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub lokalu przy zawieraniu umowy najmu.

Nienaruszanie prywatności: Właściciel nie ma prawa wchodzić do wynajmowanego mieszkania bez zgody najemcy (z wyjątkiem sytuacji awaryjnych).

Obowiązki najemcy

Płatności:

• Terminowe regulowanie czynszu
• Opłacanie mediów zgodnie z umową
• Opłaty eksploatacyjne (czynsz administracyjny)

Utrzymanie lokalu:

• Dbanie o lokal i używanie go zgodnie z przeznaczeniem
• Drobne naprawy (art. 681 KC): malowanie, drobne naprawy podłóg, okien, drzwi, instalacji
• Przestrzeganie regulaminu wspólnoty/spółdzielni

Zakazy:

• Bez zgody wynajmującego: podnajmowanie, oddawanie do bezpłatnego używania
• Dokonywanie zmian naruszających substancję lokalu

Prawa najemcy

Korzystanie z lokalu:

• Użytkowanie zgodnie z umową
• Cisza i spokój
• Prywatność

Dochodzenie napraw:

• Żądanie usunięcia wad utrudniających korzystanie
• W razie zwłoki właściciela - prawo do samodzielnej naprawy i potrącenia kosztów z czynszu

---

Podatek od wynajmu mieszkania w 2026

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Od 2023 roku osoby fizyczne wynajmujące prywatnie mieszkania rozliczają się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Stawki ryczałtu:

Przychód roczny	Stawka podatku
Do 100 000 PLN	8,5%
Powyżej 100 000 PLN	12%

Przykład: Przy czynszu 2 500 PLN miesięcznie (30 000 PLN rocznie), podatek wyniesie: 30 000 × 8,5% = 2 550 PLN rocznie (około 212 PLN miesięcznie)

Obowiązki podatkowe właściciela

• Zgłoszenie najmu - przy pierwszym wynajmie (dotyczy też najmu okazjonalnego - 14 dni)

• Ewidencja przychodów - prowadzenie zapisów otrzymanych czynszów

• Rozliczenie:

- Zaliczki miesięczne do 20. dnia następnego miesiąca, LUB - Zaliczki kwartalne do 20. dnia miesiąca po kwartale - Rozliczenie roczne w zeznaniu PIT-28

Ważne: Przychodem jest faktycznie otrzymany czynsz, nie zaś kwota należna. Opłaty przekazywane dalej (np. czynsz administracyjny do wspólnoty) nie stanowią przychodu właściciela.

---

Jak wynająć mieszkanie jako NAJEMCA - porady

Gdzie szukać mieszkań na wynajem

Portale internetowe:

• Otodom - największy wybór, dobra jakość ogłoszeń
• OLX - dużo ofert bezpośrednich, trzeba przesiać
• Gratka, Morizon - dodatkowe źródła
• Grupy na Facebooku - lokalne społeczności, często oferty "z pierwszej ręki"

Biura nieruchomości:

• Weryfikacja dokumentów i właściciela
• Bezpieczeństwo transakcji
• Pomoc w negocjacjach
• Znajomość lokalnego rynku

Oferty bezpośrednie:

• Ogłoszenia na klatkach schodowych
• Polecenia znajomych
• Lokalne tablice ogłoszeń

Na co zwrócić uwagę przy oglądaniu

Stan techniczny:

• Działanie kranów, spłuczki, prysznica
• Sprawność okien (szczelność, zamykanie)
• Stan ścian, podłóg, sufitów
• Wilgoć, pleśń
• Działanie ogrzewania

Okolica:

• Komunikacja miejska
• Sklepy, apteki, przychodnie
• Hałas (ruchliwa ulica, lokale rozrywkowe)
• Parking

Koszty:

• Wysokość czynszu najmu
• Czynsz administracyjny (do wspólnoty/spółdzielni)
• Media (prąd, gaz, woda, internet)
• Ogrzewanie (miejskie, gazowe, elektryczne)

Dokumenty właściciela:

• Akt własności lub odpis z księgi wieczystej
• Dowód osobisty
• Upoważnienie (jeśli wynajem przez pełnomocnika)

Jak negocjować warunki

Argumenty na niższą cenę:

• Dłuższa umowa (np. 2 lata zamiast roku)
• Płatność z góry za kilka miesięcy
• Referencje od poprzednich wynajmujących
• Stabilne zatrudnienie

Inne elementy do negocjacji:

• Wysokość kaucji
• Wyposażenie (dodatkowe meble, sprzęt AGD)
• Drobne remonty przed wprowadzeniem
• Możliwość trzymania zwierząt

---

Ubezpieczenie mieszkania na wynajem

Dla właściciela

Zakres ubezpieczenia:

• OC w życiu prywatnym - chroni przed roszczeniami najemcy
• Ubezpieczenie murów i stałych elementów
• Ubezpieczenie wyposażenia (meble, AGD)
• Assistance (hydraulik, ślusarz, elektryk)

Zalecenia: Warto poinformować ubezpieczyciela o wynajmowaniu mieszkania. Niektóre polisy mogą wymagać rozszerzenia zakresu lub dodatkowej składki.

Dla najemcy

Zakres ubezpieczenia:

• Ruchomości domowe (własne meble, sprzęt, ubrania)
• OC najemcy (szkody wyrządzone w lokalu)
• Assistance

Koszty: Według danych porównywarek, ubezpieczenie ruchomości dla najemcy kosztuje od około 137 do 768 PLN rocznie, w zależności od zakresu ochrony, sumy ubezpieczenia i lokalizacji.

Czy warto? Zdecydowanie tak. Nawet podstawowa polisa może uchronić przed poważnymi kosztami w przypadku zalania, pożaru czy kradzieży.

---

Wynajem mieszkania w Łodzi - lokalne porady

Najpopularniejsze dzielnice pod wynajem

Śródmieście:

• Centrum miasta, doskonała komunikacja
• Blisko uczelni (Uniwersytet Łódzki, Politechnika)
• Popularne wśród studentów i młodych profesjonalistów
• Szeroka oferta lokali gastronomicznych i rozrywkowych
• Wyższe ceny, ale największy wybór

Polesie:

• Duża ilość terenów zielonych (Park Poniatowskiego, Park im. Piłsudskiego)
• Spokojna okolica
• Dobra komunikacja tramwajowa
• Popularne wśród rodzin z dziećmi
• Umiarkowane ceny

Widzew:

• Rozwijająca się infrastruktura
• Dobra komunikacja z centrum
• Okolice Manufaktury
• Mieszanka nowych i starszych budynków
• Przystępne ceny

Bałuty:

• Najniższe ceny w mieście
• Zróżnicowany standard mieszkań
• Postępująca rewitalizacja niektórych obszarów
• Dobre połączenia komunikacyjne
• Idealne dla osób szukających oszczędności

Średnie ceny najmu w Łodzi 2026

Typ mieszkania	Przedział cenowy
Kawalerka	1 200 - 1 800 PLN
2 pokoje	1 800 - 2 500 PLN
3 pokoje	2 500 - 3 500 PLN

Ceny orientacyjne, mogą różnić się w zależności od lokalizacji, standardu i wyposażenia. [DO WERYFIKACJI - aktualne dane z lokalnego rynku]

Dlaczego warto skorzystać z biura nieruchomości

Bezpieczeństwo:

• Weryfikacja dokumentów właściciela
• Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości
• Profesjonalna umowa najmu

Oszczędność czasu:

• Preselekcja ofert według Twoich wymagań
• Organizacja oglądań
• Koordynacja procesu

Wiedza lokalna:

• Znajomość dzielnic i ich specyfiki
• Orientacja w cenach rynkowych
• Kontakty z właścicielami

Pomoc prawna:

• Doradztwo przy umowie
• Wsparcie przy sporach
• Mediacja między stronami

---

Checklist - gotowa lista kontrolna

Dla wynajmującego (właściciela)

• Przygotowanie mieszkania (sprzątanie, drobne naprawy)
• Analiza rynku i ustalenie ceny
• Przygotowanie ogłoszenia z profesjonalnymi zdjęciami
• Zamieszczenie ogłoszenia na portalach
• Przeprowadzenie pokazów mieszkania
• Weryfikacja potencjalnych najemców
• Wybór najemcy i negocjacja warunków
• Przygotowanie umowy najmu (zwykła lub okazjonalna)
• Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego
• Pobranie kaucji
• Przekazanie kluczy
• Zgłoszenie do Urzędu Skarbowego (najem okazjonalny - 14 dni)
• Wykupienie/aktualizacja ubezpieczenia

Dla najemcy

• Określenie budżetu i listy wymagań
• Przeglądanie ofert na portalach i w biurach
• Umawianie i przeprowadzanie oglądań
• Sprawdzenie dokumentów właściciela (własność, tożsamość)
• Negocjacja warunków najmu
• Dokładne przeczytanie umowy przed podpisaniem
• Podpisanie umowy najmu
• Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego ze zdjęciami
• Wpłata kaucji (na konto, z potwierdzeniem)
• Odbiór kluczy i przeliczenie
• Przepisanie mediów lub ustalenie rozliczeń
• Wykupienie ubezpieczenia ruchomości

[Wzory dokumentów - w przygotowaniu]

---

FAQ - Najczęściej zadawane pytania

Czy umowa najmu musi być pisemna?

Nie, Kodeks cywilny dopuszcza formę ustną. Jednak zdecydowanie zalecamy formę pisemną dla bezpieczeństwa obu stron. W razie sporu pisemna umowa stanowi dowód uzgodnionych warunków. Przy najmie okazjonalnym forma pisemna jest obowiązkowa.

Ile wynosi maksymalna kaucja?

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów:

• Najem zwykły: do 12-krotności miesięcznego czynszu
• Najem okazjonalny: do 6-krotności miesięcznego czynszu

W praktyce rynkowej kaucja wynosi zwykle 1-3 miesięczne czynsze.

Kto płaci za drobne naprawy?

Zgodnie z art. 681 Kodeksu cywilnego, najemca jest obowiązany do drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy. Obejmuje to m.in.:

• Malowanie ścian
• Drobne naprawy podłóg, okien, drzwi
• Naprawę i konserwację drobnych urządzeń (kranów, gniazdek)
• Wymianę żarówek, uszczelek, baterii

Większe naprawy (instalacje, konstrukcja) obciążają wynajmującego.

Czy właściciel może wejść do mieszkania bez zgody najemcy?

Nie. Najemca ma prawo do prywatności i spokojnego korzystania z lokalu. Właściciel może wejść do mieszkania tylko:

• Za zgodą najemcy
• W sytuacji awaryjnej (pożar, zalanie, zagrożenie życia)
• Na warunkach określonych w umowie (np. kontrola raz na kwartał z wyprzedzeniem)

Wchodzenie bez zgody może stanowić naruszenie miru domowego.

Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu?

• Wezwanie do zapłaty - pisemne, listem poleconym, z terminem
• Wypowiedzenie umowy - możliwe przy zaległości przekraczającej 3 pełne okresy płatności (po uprzednim wezwaniu i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu)
• Postępowanie sądowe - pozew o eksmisję i zapłatę
• Egzekucja komornicza

Przy najmie okazjonalnym procedura jest znacznie prostsza - właściciel może bezpośrednio wszcząć egzekucję na podstawie aktu notarialnego.

Jak długo trwa eksmisja w Polsce?

Przy zwykłym najmie eksmisja może trwać nawet kilka lat z uwagi na:

• Obowiązek wskazania lokalu socjalnego przez gminę
• Okres ochronny (1 listopada - 31 marca)
• Przeciążenie sądów

Przy najmie okazjonalnym procedura jest znacznie krótsza (kilka tygodni do kilku miesięcy), ponieważ pomija wiele etapów sądowych.

Czy muszę zgłaszać najem do urzędu skarbowego?

Tak. Każdy przychód z najmu podlega opodatkowaniu. Przy najmie okazjonalnym masz dodatkowo obowiązek zgłoszenia umowy do US w ciągu 14 dni od jej zawarcia.

---

Podsumowanie

Wynajem mieszkania - niezależnie od tego, czy jesteś właścicielem czy najemcą - wymaga odpowiedniego przygotowania i znajomości przepisów. Kluczowe elementy to:

Dla właścicieli:

• Dokładna weryfikacja najemcy
• Dobrze skonstruowana umowa (rozważ najem okazjonalny)
• Protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami
• Odpowiednia kaucja
• Rozliczenia podatkowe

Dla najemców:

• Sprawdzenie dokumentów właściciela
• Dokładna analiza umowy przed podpisaniem
• Protokół zdawczo-odbiorczy chroniący kaucję
• Ubezpieczenie ruchomości

W razie wątpliwości warto skorzystać z pomocy profesjonalistów - biura nieruchomości lub prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości.

---

Szukasz mieszkania w Łodzi lub chcesz je wynająć?

CI OD NIERUCHOMOŚCI to lokalne biuro z wieloletnim doświadczeniem na łódzkim rynku. Pomagamy zarówno właścicielom w bezpiecznym wynajmie, jak i najemcom w znalezieniu idealnego lokum.

Co oferujemy:

• Weryfikację dokumentów i najemców
• Profesjonalne umowy najmu
• Protokoły zdawczo-odbiorcze
• Znajomość lokalnego rynku
• Wsparcie na każdym etapie

Skontaktuj się z nami:

• Skontaktuj się z nami
• Telefon: +48 578 007 757
• Adres: ul. Słowiańska 1/Budynek A, 93-101, Łódź

Pobierz darmowe materiały:

• Checklist wynajmu mieszkania (PDF)
• Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego z logo CIOD
• Poradnik negocjacji dla najemców

---

Artykuł przygotowany przez CI OD NIERUCHOMOŚCI. Aktualizacja: styczeń 2026. Informacje zawarte w artykule mają charakter informacyjny i nie stanowią porady prawnej. W przypadku wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem.

---

Źródła

Źródła prawne:

• Kodeks cywilny art. 659-692 (przepisy o najmie)
• Ustawa o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2001 Nr 71 poz. 733)
• GOV.PL - oficjalne wzory dokumentów

Dane rynkowe:

• Otodom - Raport z rynku najmu styczeń 2026
• Polski Instytut Ekonomiczny - Analiza rynku mieszkaniowego
• Forsal.pl - dane o stawkach czynszów

Praktyczne poradniki:

• Beesafe.pl - poradnik wynajmu 2026
• Rankomat.pl - bezpieczny wynajem mieszkania
• Poradnik Przedsiębiorcy - wzory umów najmu