Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości — wzór i poradnik [2026]

Umowa przedwstępna to dokument, który zabezpiecza obie strony transakcji na czas między decyzją o sprzedaży a aktem notarialnym. Jeden błędny zapis może kosztować Cię dziesiątki tysięcy złotych — źle sformułowany zadatek, brak terminu, niewłaściwa forma. Ten poradnik przeprowadzi Cię przez każdy element umowy z konkretnymi przepisami i wzorem do pobrania.

"Większość problemów przy finalizacji transakcji ma swoje źródło w umowie przedwstępnej. Nieprecyzyjne zapisy o zadatku, brak terminu zawarcia aktu — to rzeczy, które widzę co miesiąc. Dobrze napisana umowa przedwstępna to połowa sukcesu."

— Izabela Grochala, CI OD NIERUCHOMOŚCI

Szybkie podsumowanie

Element	Co musisz wiedzieć
Forma	Pisemna = ważna, ale słabsza ochrona. Notarialna = prawo do przymusowego zawarcia umowy w sądzie.
Obowiązkowe zapisy	Oznaczenie stron, nieruchomości i ceny (art. 389 § 1 KC). Termin aktu notarialnego nie jest obowiązkowy, ale warto go wpisać.
Zadatek	W naszej praktyce zwykle 5–10% ceny. Jeśli kupujący nie wykona umowy, sprzedający może odstąpić i zatrzymać zadatek; jeśli nie wykona jej sprzedający, kupujący może odstąpić i żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Termin	Brak terminu = strona uprawniona wyznacza go sama. Jeśli nikt go nie wyznaczy w ciągu roku, nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 2 KC).
Koszt	Forma pisemna: 0 zł. Forma notarialna: przy 400 000 zł taksa do 1 185 zł netto (połowa stawki) albo do 2 370 zł netto (pełna stawka) + VAT, do tego wypisy (do 6 zł netto za stronę) – zapytaj kancelarię.

📄 Potrzebujesz gotowego dokumentu? Pobierz nasz wzór umowy przedwstępnej (PDF) — zawiera wszystkie elementy wymagane przez art. 389 KC plus zapisy zabezpieczające zadatek. To punkt wyjścia dla mieszkania (także ze spółdzielczym własnościowym prawem), domu i działki — zapisy trzeba dopasować do konkretnej transakcji (współwłasność, spadek, hipoteka). Przy działce rolnej trzeba dodać zapisy wymagane przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego.

Co to jest umowa przedwstępna i po co ją podpisywać?

Umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w przyszłości (art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego). Nie przenosi własności — robi to dopiero akt notarialny (umowa przyrzeczona). Umowa przedwstępna daje czas na przygotowanie: kupujący załatwia kredyt, sprzedający kompletuje dokumenty.

Po co ją podpisywać, skoro nie jest obowiązkowa? Z trzech powodów:

• Zabezpieczenie finansowe — zadatek podnosi koszt wycofania się dla obu stron. Nie zablokuje sprzedaży mieszkania komuś innemu (wpis roszczenia do księgi wieczystej też jej nie zakazuje, ale sprawia, że roszczenie kupującego działa także wobec nowego nabywcy), ale sprzedający, który tak zrobi, musi oddać zadatek w podwójnej wysokości.
• Rezerwacja nieruchomości — sprzedający zdejmuje ofertę z rynku na czas przygotowań do aktu.
• Ustalenie warunków — cena, termin, co zostaje w mieszkaniu, kto płaci za co — wszystko zapisane przed finalizacją.

Czas między umową przedwstępną a aktem notarialnym zależy głównie od finansowania. Przy kredycie hipotecznym kupującego trwa dłużej, bo bank potrzebuje czasu na analizę wniosku. Cały proces od A do Z opisaliśmy w poradniku zakupu mieszkania krok po kroku.

Forma notarialna czy zwykła pisemna — co wybrać?

To najważniejsza decyzja przy umowie przedwstępnej. Forma wpływa na to, jakie masz prawa, gdy druga strona się wycofa. Kodeks cywilny rozróżnia dwa scenariusze (art. 390 KC):

	Zwykła forma pisemna	Forma aktu notarialnego
Koszt	0 zł	Przy 400 000 zł taksa do 1 185 zł netto (połowa stawki) albo do 2 370 zł netto (pełna stawka) + VAT, do tego wypisy (do 6 zł netto za stronę) – zapytaj kancelarię
Ważność prawna	Ważna i wiążąca	Ważna i wiążąca
Gdy druga strona się wycofa	Odszkodowanie (skutek słabszy, art. 390 § 1)	Możesz żądać zawarcia umowy w sądzie (skutek silniejszy, art. 390 § 2)
Zadatek	Działa tak samo	Działa tak samo
Wpis do KW	Raczej nie — przeważa pogląd, że umowa pisemna nie daje roszczenia, które można wpisać (art. 390 § 1 KC)	Można — jeśli sprzedający wyrazi zgodę w akcie (art. 32 ust. 2 UKWH)
Kiedy wybrać	Proste transakcje, kupujący gotówkowy, zaufane strony	Duża wartość, skomplikowany stan prawny, duży zadatek

Co to znaczy w praktyce? Jeśli podpiszesz umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej i sprzedający się wycofa — możesz odstąpić od umowy i żądać zadatku w podwójnej wysokości albo, jeśli nie odstępujesz, żądać odszkodowania (art. 390 § 1 KC). Ale nie możesz go zmusić do sprzedaży. Przy formie notarialnej — zamiast odstępować, możesz pójść do sądu i uzyskać wyrok, który zastępuje oświadczenie woli sprzedającego (art. 64 KC). To zasadnicza różnica.

Bonus formy notarialnej: Pełną ochronę w księdze wieczystej daje umowa w formie aktu notarialnego. Kupujący może wtedy wpisać roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej do działu III księgi wieczystej, jeśli sprzedający wyrazi w akcie zgodę na wpis (art. 16 ust. 2 pkt 2 i art. 32 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Taki wpis chroni kupującego nawet wtedy, gdy sprzedający próbowałby sprzedać nieruchomość komuś innemu — roszczenie jest skuteczne wobec nowego nabywcy.

Przy zwykłej formie pisemnej przeważa pogląd, że umowa nie daje roszczenia, które można wpisać do księgi, bo pozwala żądać tylko odszkodowania (art. 390 § 1 KC). Nie licz więc na taki wpis.

Uwaga: jeśli w ciągu roku od wpisu nie zostanie złożony wniosek o wpis własności, sprzedający może żądać wykreślenia roszczenia. Jeśli kupujący wystąpi do sądu o przeniesienie własności i wykaże to przed upływem tego roku, termin do wykreślenia liczy się dopiero od zakończenia postępowania. Jeśli sąd żądania nie uwzględni, roszczenie można wykreślić z chwilą zakończenia postępowania (art. 19 ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

"W mojej praktyce większość umów przedwstępnych podpisywanych jest w zwykłej formie pisemnej — z zadatkiem. To wystarczające zabezpieczenie w typowej transakcji. Formę notarialną rekomenduję przy nieruchomościach powyżej miliona złotych, skomplikowanym stanie prawnym lub gdy kupujący wpłaca duży zadatek."

— Izabela Grochala, CI OD NIERUCHOMOŚCI

Co musi zawierać umowa przedwstępna?

Art. 389 § 1 KC wymaga jednego: umowa przedwstępna musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Dla sprzedaży nieruchomości to oznaczenie stron, nieruchomości i ceny (art. 535 i 536 § 1 KC).

Obowiązkowe elementy (essentialia negotii)

Bez oznaczenia stron, nieruchomości i ceny umowa przedwstępna jest nieważna. Cenę można też określić przez wskazanie podstaw do jej ustalenia (art. 536 § 1 KC). PESEL, numer dowodu czy numer księgi wieczystej nie są warunkiem ważności, ale warto je wpisać, bo jednoznacznie wskazują strony i lokal:

Element	Co wpisać	Przykład
Dane stron	Imię, nazwisko, PESEL, adres, numer dowodu	Jan Kowalski, PESEL 80010112345, ul. Piotrkowska 100/5, 90-001 Łódź
Opis nieruchomości	Adres, numer KW, powierzchnia, piętro, udział	Lokal mieszkalny nr 5, ul. Piotrkowska 100, KW LD1M/00012345/6, 55,00 m²
Cena	Kwota cyframi i słownie	400 000 zł (słownie: czterysta tysięcy złotych)

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej — nie jest wymagany do ważności umowy (art. 389 § 2 KC pozwala wyznaczyć go później), ale zdecydowanie zalecany. Bez terminu strona uprawniona musi go sama wyznaczyć, a jeśli nikt tego nie zrobi w ciągu roku — nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Dlatego zawsze wpisuj konkretną datę: dzień, miesiąc i rok.

Zalecane zapisy dodatkowe

Te elementy nie są wymagane przez prawo, ale chronią Twoje interesy:

• Zadatek — kwota, termin wpłaty, numer konta, zasady zwrotu (art. 394 KC)
• Stan nieruchomości — "w stanie znanym kupującemu z dnia oględzin" lub lista usterek
• Co pozostaje w cenie — meble, AGD, oświetlenie, rolety
• Klauzula kredytowa — kupujący składa wnioski o kredyt w ustalonym terminie. Jeśli wszystkie banki, do których je złożył, odmówią albo przyznają mniej niż uzgodniona kwota, a kupujący doręczy do określonej daty ich decyzje (albo oświadczenie, że bank decyzji nie wydał) z potwierdzeniami złożenia wniosków, umowa przestaje wiązać i zadatek wraca (warunek rozwiązujący, art. 89 KC; tak jest zbudowany § 7 naszego wzoru)
• Termin wydania nieruchomości — zwykle 1–4 tygodnie po akcie notarialnym
• Oświadczenia sprzedającego — brak zadłużeń, brak roszczeń osób trzecich, brak umów najmu
• Kara umowna — dodatkowe zabezpieczenie oprócz zadatku (np. za opóźnienie w wydaniu)

Nie pomijaj tych zapisów — to one ratują w sytuacji konfliktowej. Dobra umowa przedwstępna ma 3–5 stron, nie jedną.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania — co jest specyficzne?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania opiera się na tych samych przepisach (art. 389–390 i 394 KC) co każda nieruchomość, ale różni się jednym istotnym elementem: formą własności lokalu. Od tego, czy sprzedajesz odrębną własność lokalu, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zależy numer księgi wieczystej i komplet zaświadczeń, które musisz dołączyć.

Odrębna własność lokalu czy spółdzielcze własnościowe prawo?

To rozróżnienie dotyczy wyłącznie mieszkań — nie domów ani działek. Sprawdź je zanim opiszesz lokal w umowie:

	Odrębna własność lokalu	Spółdzielcze własnościowe prawo
Księga wieczysta	Lokal ma własną KW	Często brak KW (możliwa KW dla ograniczonego prawa)
Co wpisać w umowie	Nr KW lokalu + udział w nieruchomości wspólnej	Nazwa spółdzielni + opis przysługującego prawa
Zaświadczenie o niezaleganiu	Od wspólnoty / zarządcy	Ze spółdzielni mieszkaniowej

Co wpisać w opisie mieszkania

Opis lokalu musi być na tyle dokładny, by notariusz przeniósł własność bez wątpliwości:

• Adres i numer lokalu — np. ul. Piotrkowska 100, lokal nr 5
• Numer KW lokalu (odrębna własność) lub nazwa spółdzielni i opis prawa (spółdzielcze własnościowe)
• Powierzchnia użytkowa — dokładnie z aktu, np. 55,40 m²
• Udział w nieruchomości wspólnej — przy odrębnej własności
• Przynależności — piwnica, komórka lokatorska, miejsce postojowe (jeśli objęte ceną)

Dokumenty specyficzne dla mieszkania

Oprócz standardowej listy (KW, podstawa nabycia, a na akt notarialny także świadectwo energetyczne) przy mieszkaniu przygotuj:

• Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami — ze spółdzielni (prawo spółdzielcze) lub od wspólnoty/zarządcy (odrębna własność)
• Zaświadczenie o osobach zameldowanych w lokalu — pokazuje, kto jest zameldowany w dniu wydania zaświadczenia; sam meldunek nie daje ani nie odbiera prawa do lokalu, więc termin wyprowadzki i wymeldowania warto wpisać do umowy
• Zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie — przy spółdzielczym własnościowym prawie bez księgi wieczystej

Pełna lista dokumentów do sprzedaży: Jak sprzedać mieszkanie — kompletny poradnik. Gotowy wzór umowy znajdziesz w sekcji poniżej.

"Przy mieszkaniach najczęstszy błąd to brak rozróżnienia formy własności w umowie. Spółdzielcze własnościowe prawo i odrębna własność lokalu to dwie różne rzeczy — inne dokumenty, inny zapis. Zawsze sprawdzam to na pierwszym spotkaniu z klientem."

— Izabela Grochala, CI OD NIERUCHOMOŚCI

Jeśli dopiero szukasz mieszkania, do którego ta umowa miałaby się odnosić — zobacz aktualne mieszkania na sprzedaż w Łodzi. Przy każdej ofercie mamy komplet dokumentów sprawdzony przed wystawieniem.

Zadatek w umowie przedwstępnej — ile i jak działa?

Zadatek to finansowe zabezpieczenie transakcji, uregulowane w art. 394 Kodeksu cywilnego. Działa jak zabezpieczenie motywujące — obie strony mają konkretny powód, żeby dotrzymać umowy.

Jak to działa:

• Kupujący nie wykonuje umowy → sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek
• Sprzedający nie wykonuje umowy → kupujący może odstąpić od umowy i żądać od sprzedającego sumy dwukrotnie wyższej niż wpłacony zadatek
• Transakcja dochodzi do skutku → zadatek zalicza się na poczet ceny
• Rozwiązanie umowy albo niewykonanie z przyczyn, za które nie odpowiada żadna ze stron lub odpowiadają obie → zadatek wraca w pojedynczej kwocie

Ile wynosi zadatek? Prawo nie narzuca kwoty. W naszej praktyce to 5–10% ceny nieruchomości. Dla mieszkania za 400 000 zł — od 20 000 do 40 000 zł. Przy droższych nieruchomościach procent bywa bliżej dolnej granicy.

Zadatek to NIE zaliczka. Zaliczka podlega zwrotowi, gdy transakcja nie dojdzie do skutku — co nie wyklucza dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, ale sama zaliczka nie ma dodatkowych, ustawowych konsekwencji, jakie ma zadatek (art. 394 KC). Dlatego w umowach przedwstępnych na nieruchomości zawsze stosuj zadatek, nie zaliczkę. Szczegółowe różnice: Czym się różni zadatek od zaliczki?

Dodatkowa zaleta zadatku: Przy zadatku możesz odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu drugiej stronie (art. 394 § 1 KC). Bez zadatku (i bez zastrzeżonego w umowie prawa odstąpienia) co do zasady nie możesz po prostu odstąpić od umowy przedwstępnej — przysługuje Ci prawo żądania odszkodowania, a przy formie notarialnej dodatkowo prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie (art. 390 KC). Zadatek upraszcza i przyspiesza wyjście z nieudanej transakcji.

Ważne: Strony mogą w umowie zmienić zasady działania zadatku (art. 394 § 1 KC: "w braku odmiennego zastrzeżenia umownego"). Możesz np. ustalić, że w przypadku odmowy kredytu zadatek wraca w całości. Takie zapisy są częste i zgodne z prawem.

Jakie dokumenty przygotować przed podpisaniem?

Przygotuj dokumenty zanim spotkasz się z kupującym. Brak jednego zaświadczenia potrafi opóźnić podpisanie o tygodnie.

Dokument	Skąd	Czas	Koszt
Numer księgi wieczystej (jest w akcie nabycia) i odpis zwykły KW	numer: Twoja dokumentacja; odpis: ekw.ms.gov.pl	natychmiast	numer 0 zł, przeglądanie KW online 0 zł, odpis zwykły online 30 zł
Podstawa nabycia (akt kupna, spadek, darowizna)	Twoja dokumentacja	masz u siebie	0 zł
Zaświadczenie o braku zadłużeń	Zarządca / wspólnota / spółdzielnia	3–14 dni	wg cennika zarządcy
Zaświadczenie o zameldowaniu	Urząd gminy	1–7 dni	17 zł
Świadectwo energetyczne (przekazujesz je kupującemu przy akcie notarialnym)	Certyfikowany audytor	3–7 dni	wg cennika audytora

Przy mieszkaniu z kredytem: zamów zaświadczenie o saldzie zadłużenia z banku (opłata i czas oczekiwania wg taryfy banku) i promesę wcześniejszej spłaty.

Przy spadku/darowiźnie: przy spadku postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia, przy darowiźnie akt notarialny umowy darowizny. Jeśli nabycie nie nastąpiło na podstawie umowy w formie aktu notarialnego i nie było zwolnione jako nabycie od najbliższej rodziny (art. 4a), notariusz będzie potrzebował zaświadczenia z urzędu skarbowego, że podatek zapłacono, nabycie jest zwolnione albo zobowiązanie wygasło (art. 19 ust. 6–7 ustawy o podatku od spadków i darowizn).

Jeśli nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków (albo kupujący kupuje ją do majątku wspólnego), na akt notarialny sprzedaży potrzebna będzie zgoda współmałżonka (art. 37 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) – bez niej ważność umowy zależy od jej późniejszego potwierdzenia przez współmałżonka. Najbezpieczniej, gdy współmałżonek podpisze także umowę przedwstępną albo złoży pisemną zgodę już na tym etapie.

Pełna lista dokumentów z kosztami: Jak sprzedać mieszkanie — kompletny poradnik.

Jak wygląda podpisanie umowy przedwstępnej krok po kroku?

Cały proces od negocjacji do podpisu trwa zwykle 1–2 tygodnie. Oto kolejne kroki:

1. Negocjacje warunków

Ustalasz z kupującym cenę, wysokość zadatku, termin aktu notarialnego, co zostaje w mieszkaniu i warunki szczególne (np. remont, kredyt, termin wydania). Nie spiesz się — to moment, w którym kształtujesz treść umowy.

2. Przygotowanie projektu umowy

Projekty sporządza zwykle agent nieruchomości lub prawnik. Możesz też użyć naszego wzoru do pobrania jako punktu wyjścia. Przed podpisaniem obie strony powinny przeczytać umowę i zgłosić uwagi.

3. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości

Kupujący (lub jego agent/prawnik) sprawdza księgę wieczystą: kto jest właścicielem, czy nie ma hipotek, służebności, roszczeń. To zabezpieczenie przed niespodziankami. Warto sprawdzić, czy w KW nie ma niewykreślonych wpisów. Gdy sprzedający ma kredyt, zobacz, jak wygląda sprzedaż mieszkania z hipoteką, w tym zapis o podziale ceny w umowie.

4. Wpłata zadatku

Przelewem na konto sprzedającego — najlepiej tego samego dnia co podpisanie umowy. Zachowaj potwierdzenie przelewu. Nigdy nie wpłacaj zadatku gotówką bez pisemnego pokwitowania.

5. Podpisanie umowy

Jeśli forma pisemna — wystarczą podpisy obu stron na dwóch egzemplarzach. Jeśli forma notarialna — umawiasz wizytę u notariusza, który zweryfikuje tożsamość stron, odczyta akt i go sporządzi (to notariusz spisuje akt notarialny, a nie tylko poświadcza podpisy — to dwie różne czynności notarialne). Koszt formy notarialnej ponoszą strony zgodnie z ustaleniami (zwykle kupujący lub po połowie).

"Zawsze rekomenduję klientom, żeby podpisywali umowę przedwstępną w biurze nieruchomości lub u notariusza — nawet jeśli wybierają formę pisemną. Spokojna atmosfera, obecność profesjonalisty i czas na pytania — to eliminuje większość błędów."

— Izabela Grochala, CI OD NIERUCHOMOŚCI

Co jeśli jedna strona się wycofa?

To pytanie, które słyszę najczęściej. Odpowiedź zależy od formy umowy i tego, kto się wycofuje.

Scenariusz 1: Kupujący się wycofuje

• Zadatek: sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek (art. 394 § 1 KC)
• Forma pisemna: jeśli sprzedający nie odstępuje, może żądać odszkodowania za poniesione koszty (art. 390 § 1 KC)
• Forma notarialna: zamiast odstępować, sprzedający może żądać odszkodowania albo zawarcia umowy sprzedaży w sądzie (art. 390 § 2 KC)

Scenariusz 2: Sprzedający się wycofuje

• Zadatek: kupujący może odstąpić od umowy i żądać od sprzedającego zadatku w podwójnej wysokości (art. 394 § 1 KC)
• Forma pisemna: jeśli kupujący nie odstępuje, może żądać odszkodowania (koszty kredytu, rzeczoznawcy itp.) na podstawie art. 390 § 1 KC
• Forma notarialna: zamiast odstępować, kupujący może żądać zawarcia umowy sprzedaży w sądzie — prawomocny wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli sprzedającego (art. 64 KC)

Odstąpienie od umowy z rozliczeniem zadatku i żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej to dwie różne drogi — trzeba wybrać jedną. Czy po odstąpieniu da się dochodzić odszkodowania ponad zadatek, jest w praktyce sporne, więc przed decyzją skonsultuj to z prawnikiem.

Scenariusz 3: Rozwiązanie umowy albo przyczyny, za które nie odpowiada żadna strona lub odpowiadają obie

Jeśli strony rozwiążą umowę za obopólną zgodą, albo transakcja nie dochodzi do skutku z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (np. nagła zmiana przepisów, klęska żywiołowa), albo z przyczyn, za które odpowiadają obie strony — zadatek wraca w pojedynczej kwocie, bez podwajania (art. 394 § 3 KC).

Przedawnienie roszczeń: roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 KC). Jeśli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, rok liczy się od uprawomocnienia orzeczenia. Po przedawnieniu druga strona może uchylić się od zaspokojenia roszczenia, powołując się na przedawnienie (art. 117 § 2 KC).

Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości [PDF]

Przygotowaliśmy wzór umowy przedwstępnej zawierający wszystkie elementy wymagane przez art. 389 KC oraz zalecane zapisy zabezpieczające:

• Dane stron (sprzedający + kupujący)
• Opis nieruchomości (adres, KW, powierzchnia)
• Cena i warunki płatności
• Zadatek — kwota, termin wpłaty, zasady zwrotu
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
• Oświadczenia sprzedającego (brak obciążeń i roszczeń, brak innych umów, zameldowanie)
• Warunki odstąpienia
• Stan nieruchomości i wyposażenie

Pobierz wzór umowy przedwstępnej (PDF)

Wzór ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przed podpisaniem umowy zalecamy konsultację z notariuszem lub prawnikiem. Dostosuj zapisy do swojej sytuacji — każda transakcja jest inna.

Podobne artykuły

• Podatek od sprzedaży nieruchomości 2026
• Jak sprzedać mieszkanie — kompletny poradnik krok po kroku
• Czym się różni zadatek od zaliczki?
• Podatek PCC przy kupnie mieszkania
• Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania — wzór 2026

Najczęściej zadawane pytania

Czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest obowiązkowa?

Nie — umowa przedwstępna nie jest obowiązkowa. Można od razu podpisać akt notarialny sprzedaży. W praktyce jednak większość transakcji na rynku wtórnym przechodzi przez etap umowy przedwstępnej, bo kupujący potrzebuje czasu na uzyskanie kredytu, a sprzedający — na przygotowanie dokumentów.

Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza?

Za umowę przedwstępną notariusz może policzyć połowę stawki maksymalnej (§ 6 pkt 1 rozporządzenia o taksie) – przy 400 000 zł do 1 185 zł netto + 23% VAT. Czy ten przepis obejmuje umowę przedwstępną, jest sporne, więc część notariuszy może liczyć pełną stawkę maksymalną – do 2 370 zł netto + VAT. Do tego dochodzą wypisy aktu (do 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę). Zapytaj o taksę w wybranej kancelarii przed wizytą. Umowa w zwykłej formie pisemnej jest bezpłatna, ale daje słabszą ochronę.

Czy umowa przedwstępna bez notariusza jest ważna?

Tak — umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej jest ważna i wiążąca. Ale daje tylko tzw. skutek słabszy (art. 390 § 1 KC): jeśli druga strona się wycofa, możesz żądać odszkodowania, ale nie możesz zmusić jej do sprzedaży. Forma notarialna daje skutek silniejszy — prawo do żądania zawarcia umowy przed sądem.

Co musi zawierać umowa przedwstępna?

Minimum wymagane przez art. 389 § 1 KC to istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli przy sprzedaży oznaczenie stron, nieruchomości i ceny. PESEL, numer dowodu czy numer księgi wieczystej nie są warunkiem ważności, ale warto je wpisać, bo jednoznacznie wskazują strony i lokal. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest wymagany do ważności (art. 389 § 2 KC), ale jest zdecydowanie zalecany. W praktyce dodaje się też zapisy o zadatku, stanie nieruchomości i warunkach odstąpienia.

Jak długo jest ważna umowa przedwstępna?

Data wpisana w umowie to termin, do którego strony mają zawrzeć umowę przyrzeczoną — nie termin ważności samej umowy przedwstępnej. Od tego dnia liczy się roczny termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej (art. 390 § 3 KC). Jeśli termin nie został wyznaczony, strona uprawniona może go wyznaczyć. Jeśli w ciągu roku od podpisania umowy przedwstępnej nikt nie wyznaczył terminu — nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 2 KC).

Czy można się wycofać z umowy przedwstępnej?

Można, ale są konsekwencje. Jeśli wpłaciłeś zadatek i się wycofujesz — druga strona może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek. Jeśli to druga strona nie wykona umowy, a zadatek wpłaciłeś Ty — możesz odstąpić od umowy i żądać zadatku w podwójnej wysokości, albo, jeśli nie odstępujesz, żądać odszkodowania (art. 390 § 1 i art. 394 § 1 KC). Przy formie notarialnej masz dodatkowo wybór: zamiast odstępować, możesz żądać w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 KC).

Jaka jest różnica między umową przedwstępną a przyrzeczoną?

Umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia umowy w przyszłości — nie przenosi własności. Umowa przyrzeczona (akt notarialny sprzedaży) to właściwa umowa, która przenosi na kupującego własność nieruchomości (albo, przy mieszkaniu spółdzielczym, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Umowa przedwstępna może być pisemna lub notarialna, umowa przyrzeczona — wyłącznie notarialna (art. 158 KC dla nieruchomości, a przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu — art. 17² ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Ile wynosi zadatek przy umowie przedwstępnej?

W naszej praktyce zadatek to zwykle 5–10% ceny nieruchomości, choć prawo nie narzuca konkretnej kwoty — strony ustalają ją wspólnie. Dla mieszkania za 400 000 zł będzie to od 20 000 do 40 000 zł. Jeśli kupujący nie wykona umowy, sprzedający może od niej odstąpić i zatrzymać zadatek; jeśli nie wykona jej sprzedający, kupujący może odstąpić i żądać zadatku w podwójnej wysokości (art. 394 § 1 KC).

Czy umowa przedwstępna kupna działki różni się od mieszkania?

Umowę przedwstępną regulują te same przepisy KC (art. 389-390). Przy działce notariusz poprosi też o wypis z rejestru gruntów i zaświadczenie o przeznaczeniu działki w planie miejscowym (MPZP) albo informację, że planu nie ma; zakres dokumentów zależy od działki, więc warto zapytać notariusza przed aktem. Działka rolna podlega ponadto ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego: kupić ją może co do zasady tylko rolnik indywidualny, a nabycie przez inną osobę wymaga zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (są wyjątki, m.in. dla nieruchomości poniżej 1 ha). Jeśli działce przysługuje ustawowe prawo pierwokupu (np. dzierżawcy, a w jego braku — KOWR), sprzedaż zawarta bezwarunkowo jest nieważna (art. 599 § 2 KC): najpierw zawiera się umowę sprzedaży warunkową, a dopiero po niewykonaniu prawa pierwokupu — umowę przenoszącą własność. Ustawy nie stosuje się, gdy użytki rolne mają mniej niż 0,3 ha.

Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?

Umowa przedwstępna jest nieważna, gdy nie zawiera istotnych postanowień umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 w zw. z art. 58 § 1 KC) — czyli nie oznacza stron, nieruchomości lub ceny. Nieważna jest też umowa zawarta przez osobę bez zdolności do czynności prawnych (art. 14 § 1 KC). Umowa podpisana pod wpływem bezprawnej groźby nie jest nieważna z mocy prawa: można uchylić się od jej skutków pisemnym oświadczeniem w ciągu roku od ustania obawy (art. 87 i 88 KC).

Jakie dokumenty są potrzebne do umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania?

Przy mieszkaniu przygotuj: numer księgi wieczystej lokalu (albo zaświadczenie ze spółdzielni o spółdzielczym własnościowym prawie), podstawę nabycia, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami (ze spółdzielni lub od wspólnoty/zarządcy) i zaświadczenie o osobach zameldowanych. Świadectwo energetyczne sprzedający przekazuje kupującemu przy akcie notarialnym sprzedaży, więc wystarczy mieć je na ten dzień. Najpierw ustal formę własności — odrębna własność lokalu czy spółdzielcze własnościowe prawo — bo to ona decyduje o dokumentach i zapisach w umowie.

Czy do sprzedaży mieszkania z majątku wspólnego potrzebna jest zgoda współmałżonka?

Tak. Jeśli nieruchomość należy do majątku wspólnego (albo kupujący kupuje ją do majątku wspólnego), zgoda drugiego małżonka jest potrzebna na akt notarialny sprzedaży (art. 37 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Umowa zawarta bez tej zgody nie jest od razu nieważna — jej ważność zależy od późniejszego potwierdzenia przez współmałżonka. Najbezpieczniej, gdy współmałżonek podpisze też umowę przedwstępną.

Źródła

• Kodeks cywilny, art. 389 — definicja umowy przedwstępnej, wymóg istotnych postanowień, termin
• Kodeks cywilny, art. 390 — skutki niewykonania umowy przedwstępnej (słabszy vs silniejszy), przedawnienie 1 rok
• Kodeks cywilny, art. 394 — zadatek (utrata / zwrot podwójny / siła wyższa)
• Kodeks cywilny, art. 158 — wymóg formy aktu notarialnego dla przeniesienia własności nieruchomości
• Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 — pełny tekst ustawy, m.in. art. 14, 58, 64, 87–89, 117, 390 § 3, 535–536, 599 § 2
• Kodeks rodzinny i opiekuńczy, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 236 — art. 37 § 1: zgoda małżonka na zbycie i odpłatne nabycie nieruchomości (wzór umowy)
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — przeglądanie i zamawianie odpisów ksiąg wieczystych
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 24 marca 2026 r. w sprawie wysokości opłat za czynności Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (Dz.U. 2026 poz. 410) — odpis zwykły KW zamawiany online 30 zł, od 31 marca 2026 r.
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566 — § 3 (stawki maksymalne), § 6 (połowa stawki) i § 12 ust. 1 (wypisy)
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066 — art. 16 ust. 2 pkt 2, 17, 19 ust. 1–2 i 32 ust. 2: wpis roszczenia, jego wykreślenie i wymóg zgody właściciela na wpis
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 478 — art. 4a i art. 19 ust. 6–7: kiedy notariusz wymaga zaświadczenia z urzędu skarbowego
• Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 941 — art. 1a, 2a, 3: kto może kupić nieruchomość rolną i prawo pierwokupu
• Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 101 — art. 11 ust. 1: świadectwo przekazywane przy akcie notarialnym
• Ustawa o własności lokali, art. 2 — odrębna własność lokalu i udział w nieruchomości wspólnej
• Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych — spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
• Ustawa o opłacie skarbowej, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1154 — załącznik, część II poz. 21: pozostałe zaświadczenia 17 zł

Potrzebujesz pomocy z umową przedwstępną? W ramach obsługi sprzedaży nieruchomości kompletuję dokumenty do transakcji, zamawiam odpis księgi wieczystej i jestem przy podpisaniu. Pracuję w Ci Od Nieruchomości, biuro nieruchomości Łódź. Sprzedajesz w pośpiechu? Zobacz pilnie sprzedam mieszkanie w Łodzi albo pilnie sprzedam dom w Łodzi. Zadzwoń i umów bezpłatną konsultację.

Zadzwoń: 578 007 757 | Umów bezpłatną konsultację

---

Artykuł przygotowany przez CI OD NIERUCHOMOŚCI. Aktualizacja 23 września 2026: ujednoliciliśmy wysokość zadatku (5–10%), doprecyzowaliśmy dokumenty przy spadku i darowiźnie, przy działce i przy meldunku oraz rolę agenta. Wcześniej, 17 września 2026: poprawiliśmy opis skutków wycofania się, wpisu roszczenia do księgi wieczystej, kosztów notarialnych i klauzuli kredytowej we wzorze. Po kolejnej recenzji doprecyzowaliśmy wpis roszczenia przy formie pisemnej, koszty wypisów, dokumenty przy spadku i darowiźnie, zwrot zadatku oraz doręczanie odstąpienia e-mailem we wzorze. Informacje mają charakter informacyjny i nie stanowią porady prawnej. W przypadku wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem lub notariuszem.