Najem Okazjonalny 2026 — Co To Jest, Umowa, Notariusz, Koszty

Najem okazjonalny to jedyna forma najmu mieszkania w Polsce, która daje właścicielowi realne narzędzie eksmisji — bez wyroku sądu, bez czekania latami. Jeśli najemca nie opuści lokalu po wygaśnięciu umowy, właściciel nie musi pozywać go do sądu. Wystarczy wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu — i sprawa trafia do komornika w ciągu tygodni.

Dla najemcy uczciwego płacącego na czas — najem okazjonalny oznacza wyłącznie dodatkowy koszt wizyty u notariusza (ok. 200 zł) i jeden dodatkowy dokument do podpisania. Dla problematycznego — jest to poważna przeszkoda. I o to właśnie chodzi.

"Z doświadczenia w Łodzi: odkąd właściciele zaczęli stosować najem okazjonalny powszechnie, liczba problemowych najemców w naszym portfelu spadła wyraźnie. Sam fakt, że podpisują akt notarialny, działa prewencyjnie."

— Izabela Grochala, CI OD NIERUCHOMOŚCI

---

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, uregulowany w art. 19a–19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Art. 19a ust. 1 definiuje go wprost: umowa najmu okazjonalnego to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Po stronie wynajmującego: wyłącznie osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań. Jeśli prowadzisz jednoosobową działalność i oficjalnie wynajmujesz mieszkania w jej ramach — najem okazjonalny nie jest dla Ciebie. Dotyczy to "zwykłych" właścicieli mieszkań, którzy wynajmują prywatnie.

Po stronie najemcy: każda osoba pełnoletnia, w tym cudzoziemcy (choć tu pojawia się dodatkowy problem — więcej w sekcji o cudzoziemcach).

Co odróżnia najem okazjonalny od zwykłego?

Trzy elementy, bez których umowa nie jest okazjonalna:

1. Notarialne oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji opróżnienia lokalu (art. 777 §1 pkt 4 KPC) — forma aktu notarialnego jest obowiązkowa
2. Wskazanie lokalu zastępczego — najemca musi wskazać mieszkanie, do którego się wyprowadzi, jeśli zostanie zobowiązany do opuszczenia lokalu
3. Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w razie eksmisji

Umowa musi być zawarta na czas oznaczony (maksymalnie 10 lat) i w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

---

Najem okazjonalny vs zwykły najem — porównanie

Element	Najem okazjonalny	Zwykły najem
Eksmisja	Klauzula wykonalności → komornik (tygodnie)	Wyrok sądu (rok–kilka lat)
Notariusz	Wymagany (oświadczenie najemcy)	Niewymagany
Zgłoszenie do US	Tak — 14 dni od rozpoczęcia najmu	Nie (tylko PIT-28 co rok)
Lokal zastępczy	Wymagany (wskazanie przez najemcę)	Niewymagany
Ochrona zimowa	NIE dotyczy (art. 19e ustawy)	Obowiązuje (1 XI – 31 III)
Kaucja	Maks. 6-krotność czynszu	Maks. 12-krotność czynszu
Czas trwania	Tylko czas oznaczony, maks. 10 lat	Oznaczony lub nieoznaczony
Formalności	Wyższe (notariusz, US, lokal zastępczy)	Minimalne (tylko pisemna umowa)

---

Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego — 6 kroków

Krok 1: Wybór i weryfikacja najemcy

Zanim przejdziesz do dokumentów, zweryfikuj najemcę: zaświadczenie o zatrudnieniu, wyciągi bankowe z 3 miesięcy lub PIT, ewentualnie referencje. Najem okazjonalny daje narzędzie do eksmisji, ale lepiej, żebyś nigdy nie musiał z niego korzystać. Więcej o weryfikacji najemcy w artykule jak wynająć mieszkanie.

Krok 2: Sporządzenie umowy najmu okazjonalnego

Umowa musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Powinna zawierać: dane obu stron (PESEL, seria i numer dowodu), dokładny opis lokalu, wysokość czynszu i termin płatności, czas trwania, zasady wypowiedzenia oraz kaucję (maksymalnie 6-krotność miesięcznego czynszu). Do umowy dołączasz trzy wymagane załączniki (kroki 3–5).

Krok 3: Wskazanie lokalu zastępczego przez najemcę

Najemca wskazuje na piśmie lokal, do którego się wyprowadzi w razie eksmisji. Musi to być realny adres — właściciel tego lokalu musi wyrazić pisemną zgodę (krok 4). Typowo jest to mieszkanie rodziców lub innego krewnego. Jeśli najemca straci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, ma 21 dni od powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu na wskazanie nowego (art. 19a ust. 3 ustawy). Brak wskazania w tym terminie daje właścicielowi prawo do wypowiedzenia umowy.

Krok 4: Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego

Właściciel lokalu zastępczego składa pisemne oświadczenie z podpisem poświadczonym notarialnie lub przed organem gminy, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy (i osób z nim zamieszkałych) w swoim lokalu. To często najtrudniejszy element do zorganizowania — szczególnie dla cudzoziemców.

Krok 5: Wizyta u notariusza — oświadczenie o poddaniu się egzekucji

Najemca stawia się u notariusza i składa oświadczenie, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji opróżnienia lokalu na podstawie art. 777 §1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Dokument ma formę aktu notarialnego — to obowiązkowe. Wynajmujący może (ale nie musi) być obecny.

Do podpisania umowy potrzeba: dowodów osobistych obu stron, projektów umowy i oświadczeń, danych lokalu zastępczego i zgody jego właściciela.

Krok 6: Protokół zdawczo-odbiorczy i przekazanie lokalu

Przy przekazaniu kluczy sporządź szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami: stan ścian, podłóg, sprzętów, liczniki mediów. Dokument podpisują obie strony. To jedyna realna ochrona kaucji przy wyprowadzce — bez protokołu nie udowodnisz, które szkody powstały w czasie najmu.

---

Ile kosztuje najem okazjonalny u notariusza?

Główny dodatkowy koszt najmu okazjonalnego (w porównaniu ze zwykłą umową) to taksacja notarialna za sporządzenie aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy. Poniżej orientacyjne koszty:

Element	Orientacyjny koszt	Kto zazwyczaj płaci
Akt notarialny — oświadczenie najemcy (art. 777 KPC)	150–300 zł brutto	Wynajmujący lub najemca
Poświadczenie podpisu właściciela lokalu zastępczego	30–50 zł brutto	Właściciel lokalu zastępczego
Wypisy z aktu notarialnego	6–10 zł / strona	Według umówienia stron
Razem (typowy przypadek)	200–400 zł	Zazwyczaj wynajmujący

W Łodzi stawki notarialne mieszczą się zazwyczaj w dolnej części przedziału — typowo 180–250 zł za samo oświadczenie. Taksę notarialną reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości — minimalna opłata za akt to 100 zł netto (plus VAT 23%).

Przepisy nie wskazują, kto ma płacić za notariusza. W praktyce rynkowej w Łodzi najczęściej koszt ponosi wynajmujący — to on ma interes w formalności. Bywa też, że strony dzielą go po połowie lub wliczają w negocjacje.

---

Notariusz przy najmie okazjonalnym — co dokładnie sporządza?

Notariusz sporządza akt notarialny zawierający oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji zgodnie z art. 777 §1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Najemca oświadcza w nim, że zobowiązuje się opróżnić i wydać lokal właścicielowi w wyznaczonym terminie — i że poddaje się egzekucji tego obowiązku.

Dlaczego właśnie akt notarialny?

Akt notarialny sporządzony zgodnie z art. 777 KPC jest od razu tytułem egzekucyjnym. Właściciel nie potrzebuje wyroku sądowego — wystarczy, że złoży do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Sąd rozpatruje taki wniosek w trybie uproszczonym, bez rozprawy (zazwyczaj kilka dni do kilku tygodni). Po uzyskaniu klauzuli właściciel zwraca się do komornika o przeprowadzenie eksmisji.

Jak to wygląda w praktyce?

Przy zwykłej umowie najmu właściciel, który chce eksmitować problematycznego najemcę, musi złożyć pozew, poczekać na rozprawę (często po kilku miesiącach), uzyskać wyrok, poczekać na jego uprawomocnienie i dopiero wtedy zwrócić się do komornika. Całość może trwać 2–4 lata. Przy najmie okazjonalnym czas skraca się do kilku tygodni.

Ważne: ochrona dotyczy wyłącznie sytuacji po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. W trakcie trwania najmu — nawet przy braku płatności — właściciel i tak musi wystąpić z wypowiedzeniem w trybie art. 11 ustawy.

---

Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów nakłada na właściciela konkretny obowiązek: zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Dlaczego termin 14 dni jest tak ważny?

Jeśli nie zgłosisz umowy w terminie, tracisz ochronę z art. 19c i 19d — czyli te przepisy, które pozwalają na szybką eksmisję bez wyroku sądowego i wykluczają ochronę zimową. Umowa pozostaje ważna, ale przestaje być "okazjonalna" w rozumieniu ustawy. Zamienia się w zwykłą umowę najmu.

Art. 19b ust. 2 dodaje, że na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia do US.

Jak zgłosić?

Nie ma specjalnego urzędowego formularza. Wystarczy pisemna informacja skierowana do właściwego urzędu skarbowego, zawierająca dane stron, adres lokalu i datę rozpoczęcia najmu. Do pisma dołączasz kopię umowy. Możesz złożyć osobiście, wysłać pocztą lub przez ePUAP.

Podatek od najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny rozliczasz tak samo jak zwykły wynajem prywatny — obowiązkowo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych:

• 8,5% od przychodów do 100 000 zł rocznie
• 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł

Podatek płacisz co miesiąc lub co kwartał (wybór przy rejestracji), rozliczenie roczne w PIT-28. Przy czynszu 2 500 zł miesięcznie ryczałt wynosi ok. 212 zł miesięcznie. Szczegóły o rozliczeniu wynajmu znajdziesz w artykule o podatku od nieruchomości.

---

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego i eksmisja

Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę?

Najem okazjonalny jest zawierany na czas oznaczony. Automatycznie wygasa z upływem okresu, na jaki został zawarty. Wcześniejsze wypowiedzenie przez właściciela jest możliwe w przypadkach wskazanych w art. 11 ust. 2 ustawy (stosowany tu wprost), czyli m.in. gdy najemca:

• zalega z czynszem za co najmniej 3 pełne okresy płatności (po uprzednim pisemnym ostrzeżeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesiąca)
• podnajął lokal bez zgody właściciela
• używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub zniszczy wyposażenie
• utraci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu zastępczym i nie wskaże nowego w ciągu 21 dni (art. 19a ust. 3 ustawy)

Procedura po wygaśnięciu umowy — jak wygląda eksmisja?

Jeśli najemca nie opróżni lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, art. 19d ustawy przewiduje następującą procedurę:

1. Właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu — na piśmie, z podpisem poświadczonym notarialnie lub przed organem gminy. W żądaniu wyznacza termin nie krótszy niż 7 dni.
2. Jeśli najemca nie opuści lokalu — właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (oświadczeniu o poddaniu się egzekucji).
3. Sąd rozpatruje wniosek — zazwyczaj bez rozprawy, w ciągu kilku tygodni.
4. Po uzyskaniu klauzuli — właściciel kieruje sprawę do komornika sądowego.

Cała procedura — od żądania do eksmisji przez komornika — trwa zazwyczaj kilka tygodni do kilku miesięcy. Przy zwykłym najmie taka sama ścieżka może ciągnąć się latami.

Kiedy najemca może wypowiedzieć umowę?

Najemca może wypowiedzieć umowę na zasadach określonych w samej umowie najmu okazjonalnego. Ponieważ jest to najem na czas oznaczony, wypowiedzenie przed terminem jest możliwe tylko wtedy, gdy umowa wyraźnie to dopuszcza. Bez takiego zapisu najemca jest związany umową do jej końca.

---

Wady i zalety najmu okazjonalnego

Perspektywa wynajmującego

Zalety:

• Szybka eksmisja bez wyroku sądowego — tygodnie zamiast lat
• Brak ochrony zimowej (eksmisja możliwa cały rok)
• Brak konieczności wskazania lokalu socjalnego przez gminę
• Efekt prewencyjny — sama konieczność podpisania aktu notarialnego odstraszy część problematycznych najemców
• Jasno określony czas trwania umowy

Wady:

• Obowiązek zgłoszenia do US w ciągu 14 dni (rygor utraty ochrony)
• Dodatkowe koszty i formalności przy zawarciu umowy
• Trudność z pozyskaniem zgodnego lokalu zastępczego (szczególnie dla najemców bez rodziny w Polsce)
• Ograniczona kaucja — maksymalnie 6-krotność, nie 12-krotność jak przy zwykłym najmie

Perspektywa najemcy

Wady dla najemcy:

• Dodatkowy koszt notariusza (ok. 200–300 zł)
• Konieczność zorganizowania lokalu zastępczego i zgody jego właściciela
• Ograniczenie elastyczności — tylko czas oznaczony, brak ochrony przy przedłużaniu umowy
• Silna pozycja wynajmującego — mniejsza ochrona niż przy zwykłym najmie

Zalety dla najemcy:

• Właściciel, który decyduje się na formalności najmu okazjonalnego, jest zazwyczaj rzetelny — sam dba o zgodność z prawem
• Jasno określony czas trwania — wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy bez podstawy
• Transparentne zasady rozliczenia — obowiązek zgłoszenia do US oznacza, że właściciel rozlicza podatek uczciwie

Szukasz mieszkania na wynajem lub planujesz zakup? Sprawdź nasze mieszkania na sprzedaż w Łodzi lub skontaktuj się z nami — pomożemy dopasować najlepszą opcję do Twojej sytuacji.

---

Najem okazjonalny a cudzoziemcy

Cudzoziemcy mogą być stroną umowy najmu okazjonalnego — przepisy nie zawierają ograniczeń obywatelskich. Problem pojawia się przy wymaganiu lokalu zastępczego.

Główne wyzwanie: lokal zastępczy

Najemca musi wskazać konkretny lokal w Polsce, którego właściciel wyraża pisemną zgodę na przyjęcie najemcy. Dla wielu cudzoziemców (np. obywateli Ukrainy, Niemiec, Czech) oznacza to konieczność znalezienia kogoś w Polsce, kto ma własne mieszkanie i zgodzi się zostać "gwarantem". To realna bariera.

Możliwe rozwiązania

• Lokal właściciela wynajmującego — właściciel wskazuje własne inne mieszkanie lub pokój. Rozwiązanie dopuszczalne prawnie, choć rzadkie (właściciel staje się de facto gwarantem samego siebie)
• Znajomi lub pracodawca w Polsce — jeśli cudzoziemiec ma długoletnich znajomych lub pracodawcę z mieszkaniem, może ich poprosić o zgodę
• Hotel lub hostel — w praktyce sądy akceptowały wskazanie hotelu jako "lokalu zastępczego", choć jest to rozwiązanie niestandardowe; warto skonsultować z notariuszem

Przy wynajmie cudzoziemcom warto rozważyć, czy najem okazjonalny jest w danej sytuacji wykonalny. Jeśli najemca nie może zorganizować lokalu zastępczego — zwykła umowa najmu z dobrze skonstruowanymi zabezpieczeniami (wysoka kaucja, poręczyciel) może być pragmatyczniejszym rozwiązaniem. Skonsultuj swoją sytuację z naszym biurem.

Wyszukiwanie frazy "umowa najmu okazjonalnego z Ukraińcem" wskazuje, że to realne pytanie wielu właścicieli w Polsce. Ustawa nie różnicuje najemców według obywatelstwa — trudność polega wyłącznie na wymogach formalnych, nie na samej możliwości zawarcia umowy.

---

Najczęściej zadawane pytania

Co to jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony (do 10 lat), z której mogą korzystać wyłącznie osoby fizyczne nieprowadzące działalności w zakresie wynajmu. Najemca musi podpisać notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazać lokal zastępczy. Podstawa prawna: art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów.

Ile kosztuje najem okazjonalny u notariusza?

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (akt notarialny) kosztuje zazwyczaj 150–300 zł brutto. W Łodzi ceny wahają się od 180 do 250 zł. To jednorazowy koszt na całą umowę.

Kto płaci za notariusza przy najmie okazjonalnym?

Przepisy nie wskazują, kto ponosi koszt notariusza. W praktyce płaci go wynajmujący lub strony dzielą koszt. W Łodzi najczęściej płaci właściciel — to on ma interes w szybkiej egzekucji.

Czy najem okazjonalny musi być u notariusza?

Sama umowa NIE musi być podpisana u notariusza — wystarczy forma pisemna. Natomiast oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji MUSI mieć formę aktu notarialnego. Bez tego umowa traci swoje główne zalety.

Jak zgłosić najem okazjonalny do urzędu skarbowego?

Właściciel ma 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu na zgłoszenie umowy do naczelnika US właściwego według miejsca zamieszkania właściciela (art. 19b ust. 1 ustawy). Nie ma specjalnego formularza — wystarczy pisemna informacja z kopią umowy.

Jak wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

Po wygaśnięciu umowy właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu na piśmie z podpisem poświadczonym notarialnie. Najemca ma co najmniej 7 dni na opróżnienie. Jeśli nie odejdzie — właściciel składa wniosek o klauzulę wykonalności do sądu (art. 19d ustawy).

Czy eksmisja z najmu okazjonalnego jest możliwa zimą?

Tak. Przepisy chroniące przed eksmisją w sezonie zimowym nie mają zastosowania do najmu okazjonalnego (art. 19e ustawy). Właściciel może przeprowadzić eksmisję w każdym miesiącu roku.

Wady i zalety najmu okazjonalnego dla wynajmującego?

Zalety: szybka eksmisja bez wyroku, brak ochrony zimowej, efekt prewencyjny. Wady: obowiązek zgłoszenia do US w 14 dni, dodatkowe formalności, trudność ze znalezieniem lokalu zastępczego dla niektórych najemców.

Czy cudzoziemiec może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Może — przepisy nie zawierają ograniczeń obywatelskich. Główna trudność to wskazanie lokalu zastępczego w Polsce i uzyskanie zgody jego właściciela. Obywatele Ukrainy i innych krajów bez rodziny w Polsce mogą mieć z tym problem.

Czy warto zawierać umowę najmu okazjonalnego?

Z perspektywy wynajmującego — zdecydowanie tak, szczególnie przy nowych najemcach. Dodatkowe formalności zajmują jeden dzień, a dają realne narzędzie na wypadek problemów. Dla uczciwego najemcy to tylko koszt 200–300 zł u notariusza.

---

Źródła prawne

• Art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów (lexlege.pl) — definicja najmu okazjonalnego, wymagane załączniki, termin 21 dni na nowe wskazanie lokalu
• Art. 19b ustawy o ochronie praw lokatorów (lexlege.pl) — obowiązek zgłoszenia do US w terminie 14 dni
• Art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów (lexlege.pl) — procedura opróżnienia lokalu po wygaśnięciu umowy
• Art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów (lexlege.pl) — zakres stosowania ustawy, wyłączenie ochrony zimowej
• Art. 777 §1 pkt 4 KPC — dobrowolne poddanie się egzekucji (pannotariusz.pl)
• Art. 19a–19e kompletny tekst (przepisy.gofin.pl)