Ile kosztuje darowizna u notariusza w 2026? Przewodnik + kalkulator

Darowizna nieruchomości to jeden z najpopularniejszych sposobów przekazania mieszkania czy domu bliskim. W 2026 roku wiele rodzin zastanawia się, ile kosztuje darowizna u notariusza i jakie formalności trzeba spełnić. Dobra wiadomość? Dla najbliższej rodziny darowizna może być całkowicie zwolniona z podatku - niezależnie od wartości nieruchomości.

Ten przewodnik powstał z myślą o osobach planujących przekazanie nieruchomości w drodze darowizny. Znajdziesz tu aktualne stawki taksy notarialnej, informacje o podatkach, kompletną listę dokumentów oraz praktyczne porady. Jako biuro nieruchomości działające w Łodzi, szczególnie skupimy się na lokalnej specyfice.

---

Czym jest darowizna nieruchomości? Umowa darowizny i akt darowizny

Darowizna to umowa, na mocy której jedna strona (darczyńca) zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz drugiej strony (obdarowanego). Umowa darowizny nieruchomości — nazywana też aktem darowizny — oznacza nieodpłatne przekazanie własności mieszkania, domu czy działki.

Podstawa prawna

Darowizna jest uregulowana w Kodeksie cywilnym w artykułach 888-902.

Forma umowy:

• Darowizna nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego - jest to wymóg bezwzględny
• Bez aktu notarialnego umowa darowizny nieruchomości jest nieważna
• Darczyńca musi wyrazić jasną wolę obdarowania

Charakter darowizny:

• Musi być bezpłatna (brak ekwiwalentu)
• Może być odwołana w przypadku rażącej niewdzięczności obdarowanego (w terminie 1 roku od dowiedzenia się o niewdzięczności - art. 899 §3 KC)
• Prawo własności przechodzi na obdarowanego w momencie podpisania aktu notarialnego

Ważne: Wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny, nie konstytutywny. Oznacza to, że własność przechodzi na obdarowanego już w chwili podpisania aktu, a nie dopiero po wpisie do KW.

---

Kiedy warto darować mieszkanie?

Darowizna nieruchomości sprawdza się w wielu sytuacjach życiowych. Oto najczęstsze przypadki:

Przekazanie majątku dzieciom lub wnukom

To najpopularniejszy powód darowizny. Rodzice lub dziadkowie chcą jeszcze za życia przekazać nieruchomość następnemu pokoleniu. Korzyści:

• Brak podatku dla najbliższej rodziny (grupa 0)
• Jasne uregulowanie spraw majątkowych
• Uniknięcie późniejszych konfliktów spadkowych

Przekazanie między małżonkami

Darowizna między mężem a żoną również jest zwolniona z podatku. Często stosowana przy:

• Regulowaniu sytuacji prawnej nieruchomości kupionej przed ślubem
• Planowaniu majątkowym
• Zabezpieczeniu współmałżonka

Sytuacje biznesowe

Czasem darowizna służy celom biznesowym:

• Przekazanie nieruchomości firmowej członkowi rodziny
• Restrukturyzacja majątku rodzinnego
• Optymalizacja podatkowa (w granicach prawa)

Kiedy lepiej wybrać inną formę?

Darowizna nie zawsze jest najlepszym rozwiązaniem:

• Sprzedaż - gdy zależy Ci na uzyskaniu środków finansowych
• Testament - gdy chcesz zachować kontrolę nad nieruchomością do końca życia
• Umowa dożywotnia - gdy chcesz przekazać nieruchomość, ale zapewnić sobie prawo zamieszkiwania

---

Ile kosztuje akt notarialny darowizny?

To pytanie pada najczęściej. Koszty darowizny u notariusza składają się z kilku elementów, z których najważniejsza jest taksa notarialna.

Tabela stawek taksy notarialnej 2026

Stawki maksymalne określone są w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości:

Wartość darowizny	Taksa notarialna
Do 3 000 zł	100 zł
3 000 - 10 000 zł	100 zł + 3% nadwyżki ponad 3 000 zł
10 000 - 30 000 zł	310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł
30 000 - 60 000 zł	710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł
60 000 - 1 000 000 zł	1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł
1 000 000 - 2 000 000 zł	4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł
Powyżej 2 000 000 zł	6 770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł

Limity maksymalne

Istnieją górne limity taksy:

• Ogólnie: maksymalnie 10 000 zł
• Dla grupy I podatkowej (rodzina): maksymalnie 7 500 zł

50% zniżka dla darowizny mieszkania w rodzinie

Ważne: Przy darowiźnie lokalu mieszkalnego na rzecz osoby z I grupy podatkowej (najbliższa rodzina), taksa notarialna wynosi maksymalnie połowę stawki podstawowej (§6 pkt 15 Rozporządzenia), pod warunkiem że obdarowany spełnia wymogi ulgi mieszkaniowej z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zniżka dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych (mieszkań) — nie obejmuje domów jednorodzinnych ani działek.

Warunki ulgi z art. 16 (żeby uzyskać 50% zniżkę na taksę):

• Obdarowany nie może być właścicielem innego mieszkania (ani mieć prawa do lokalu socjalnego lub komunalnego)
• Nabywana powierzchnia użytkowa do 110 m²
• Obdarowany musi zamieszkać w darowanym lokalu i mieszkać tam przez co najmniej 5 lat od dnia złożenia zeznania podatkowego

Praktyczna konsekwencja: Jeśli darujesz mieszkanie dziecku, które już ma własne mieszkanie, notariusz pobierze pełną taksę (bez 50% zniżki). Warto to ustalić z notariuszem przed wizytą.

VAT od taksy notarialnej

Do podanych kwot taksy notariusz dolicza 23% VAT. To ważne przy kalkulacji całkowitych kosztów.

Przykład obliczenia - mieszkanie 400 000 zł

Obliczmy taksę dla typowego mieszkania w Łodzi o wartości 400 000 zł:

• Taksa bazowa: 1 010 zł (dla wartości do 60 000 zł)
• Nadwyżka: 400 000 - 60 000 = 340 000 zł
• 0,4% nadwyżki: 340 000 x 0,004 = 1 360 zł
• Taksa pełna: 1 010 + 1 360 = 2 370 zł
• Taksa po 50% zniżce (mieszkanie w rodzinie): 2 370 / 2 = 1 185 zł
• VAT 23%: 1 185 x 0,23 = 273 zł
• Razem taksa z VAT: około 1 458 zł

Uwaga: Bez zniżki (np. darowizna domu lub gdy obdarowany nie spełnia warunków ulgi mieszkaniowej z art. 16) taksa wyniesie 2 370 zł + 545 zł VAT = 2 915 zł.

Kalkulator kosztów darowizny

Oblicz orientacyjne koszty darowizny nieruchomości w 2026 roku. Kalkulator uwzględnia aktualną taksę notarialną, zniżkę 50% i podatek od darowizny.

Dodatkowe koszty u notariusza

Oprócz taksy notarialnej zapłacisz:

Element	Orientacyjny koszt
Opłata sądowa (wpis do KW)	200 zł
Wypisy aktu notarialnego (2-3 szt.)	150-200 zł
Podatek od darowizny	0 zł (grupa 0) lub wg stawek
Razem dodatkowe	350-400 zł

Całkowity koszt darowizny mieszkania 400 000 zł w rodzinie

Element	Kwota
Taksa notarialna (po 50% zniżce)	1 185 zł
VAT 23%	~273 zł
Opłata sądowa (wpis KW)	200 zł
Kopie aktu (2-3 szt.)	~150 zł
Podatek od darowizny	0 zł (grupa 0)
RAZEM	~1 808 zł

---

Podatek od darowizny - grupy podatkowe

Podatek od darowizny to istotny element kosztów - szczególnie dla osób spoza najbliższej rodziny. System podatkowy opiera się na grupach podatkowych.

Grupy podatkowe w 2026 roku

Grupa	Kto należy	Kwota wolna od podatku
Grupa 0	Małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha	BRAK PODATKU (pełne zwolnienie)
Grupa I	Dalsi krewni, osoby w gospodarstwie domowym	36 120 zł
Grupa II	Inne osoby	27 090 zł
Grupa III	Osoby trzecie, podmioty gospodarcze	5 733 zł

Stawki podatku dla grup I-III

Jeżeli przekroczysz kwotę wolną, podatek oblicza się według progresywnej skali (art. 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn):

Grupa I (dalsi krewni):

• Od 11 833 zł do 23 665 zł: 355 zł + 5% ponad 11 833 zł
• Powyżej 23 665 zł: 946,60 zł + 7% ponad 23 665 zł

Grupa II (inne osoby):

• Od 11 833 zł do 23 665 zł: 828,40 zł + 9% ponad 11 833 zł
• Powyżej 23 665 zł: 1 893,30 zł + 12% ponad 23 665 zł

Grupa III (osoby trzecie):

• Od 11 833 zł do 23 665 zł: 1 420 zł + 16% ponad 11 833 zł
• Powyżej 23 665 zł: 3 313,20 zł + 20% ponad 23 665 zł

Przykład - darowizna dla osoby trzeciej (grupa III)

Darowizna mieszkania 400 000 zł dla znajomego (grupa III):

• Kwota wolna: 5 733 zł
• Podstawa opodatkowania: 400 000 - 5 733 = 394 267 zł
• Podatek: 3 313,20 + (394 267 - 23 665) x 20% = 3 313,20 + 74 120,40 = 77 433,60 zł

Różnica jest ogromna - dla rodziny 0 zł podatku, dla osoby trzeciej prawie 80 000 zł!

---

Zwolnienia z podatku dla najbliższej rodziny

To najważniejsza informacja dla większości osób planujących darowiznę: dla najbliższej rodziny (grupa 0) darowizna jest całkowicie zwolniona z podatku na mocy art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, niezależnie od wartości nieruchomości.

Kto należy do grupy 0?

• Małżonek (mąż, żona)
• Zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki)
• Wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie)
• Pasierb
• Rodzeństwo (brat, siostra)
• Ojczym
• Macocha

Uwaga: Teściowie, zięć i synowa nie należą do grupy 0 - zaliczają się do grupy I.

Warunek zwolnienia - zgłoszenie SD-Z2

Aby skorzystać ze zwolnienia, należy:

• Zgłosić darowiznę do Urzędu Skarbowego na formularzu SD-Z2
• Termin: 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego
• Forma: formularz SD-Z2 można złożyć osobiście, wysłać pocztą lub elektronicznie

Ważne: Przy darowiźnie aktem notarialnym to notariusz odpowiada za pobranie podatku. Dla grupy 0 wpisuje w akcie oświadczenie o zwolnieniu - najczęściej nie musisz osobiście składać SD-Z2.

Konsekwencje niezgłoszenia

Jeżeli nie zgłosisz darowizny w terminie 6 miesięcy:

• Tracisz prawo do zwolnienia z podatku
• Musisz zapłacić podatek według stawek dla grupy I
• Możesz być obciążony odsetkami

Nowość od 7 stycznia 2026: Na mocy ustawy z 21 listopada 2025 r. osoby z grupy 0, które spóźniły się ze zgłoszeniem SD-Z2, mogą wnioskować o przywrócenie terminu, jeśli opóźnienie nastąpiło bez ich winy (np. poważna choroba, wypadek losowy). Dotyczy to darowizn od 7 stycznia 2026 r. — wcześniej spóźnienie oznaczało bezpowrotną utratę zwolnienia.

---

Darowizna a zachowek - co musisz wiedzieć

Planując darowiznę, warto pamiętać o zachowku - to częsty powód rodzinnych sporów.

Izabela Grochala, CI OD NIERUCHOMOŚCI: „W mojej praktyce widziałam wiele sytuacji, gdzie darowizna nieruchomości kończyła się konfliktem o zachowek. Dlatego zawsze radzę klientom, żeby przed podpisaniem aktu notarialnego porozmawiać z pozostałymi członkami rodziny i rozważyć zabezpieczenie prawne."

Czym jest zachowek?

Zachowek to ustawowa ochrona najbliższych członków rodziny przed całkowitym pominięciem w spadku. Przysługuje:

• Zstępnym (dzieciom, wnukom)
• Małżonkowi
• Rodzicom spadkodawcy

Wysokość zachowku

• Standardowo: 1/2 wartości udziału spadkowego
• Dla małoletnich i trwale niezdolnych do pracy: 2/3 wartości udziału spadkowego

Jak darowizna wpływa na zachowek?

Darowizny doliczane są do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku.

Przykład:

• Rodzic ma dwoje dzieci: A i B
• Rodzic daruje mieszkanie warte 400 000 zł dziecku A
• Po śmierci rodzica majątek wynosi 100 000 zł
• Masa spadkowa do obliczenia zachowku: 400 000 + 100 000 = 500 000 zł
• Dziecko B może dochodzić zachowku od dziecka A

Jak się zabezpieczyć?

• Umowa o zrzeczenie się zachowku - notarialna umowa z uprawnionymi
• Doliczenie zachowku do darowizny - obdarowany zobowiązuje się do wypłaty
• Darowizna z dłuższą perspektywą - darowizny dokonane na rzecz osób niebędących spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku nie są doliczane do masy spadkowej, jeśli od ich dokonania upłynęło ponad 10 lat (art. 994 §1 KC)

Wskazówka: Jeśli planujesz darowiznę, warto skonsultować kwestię zachowku z prawnikiem. Unikniesz późniejszych konfliktów rodzinnych.

---

Darowizna z dożywociem - alternatywa

Często mylona z darowizną, umowa dożywotnia to odrębna forma przekazania nieruchomości z jednoczesnym zabezpieczeniem sobie prawa do zamieszkiwania.

Różnice między darowizną a dożywociem

Aspekt	Darowizna	Umowa dożywotnia
Charakter	Nieodpłatna	Odpłatna (świadczenie wzajemne)
Obowiązki nabywcy	Brak	Utrzymanie, opieka, mieszkanie
Zachowek	Doliczana do masy spadkowej	Nie doliczana
Odwołanie	Możliwe przy niewdzięczności	Trudniejsze
Podatek	Od spadków i darowizn	Od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Kiedy wybrać umowę dożywotnią?

• Gdy chcesz przekazać nieruchomość, ale zapewnić sobie prawo zamieszkiwania do końca życia
• Gdy obawiasz się roszczeń zachowkowych od innych członków rodziny
• Gdy oczekujesz opieki od nabywcy

Kiedy lepiej wybrać darowiznę?

• Gdy przekazujesz nieruchomość najbliższej rodzinie (zwolnienie z podatku)
• Gdy nie potrzebujesz zabezpieczenia mieszkaniowego
• Gdy zależy Ci na prostszej formie prawnej

---

Dokumenty potrzebne do darowizny

Wizyta u notariusza wymaga wcześniejszego przygotowania dokumentów. Oto kompletna lista.

Dokumenty darczyńcy (osoby przekazującej)

• Dowód osobisty lub paszport
• Numer PESEL
• NIP (jeśli posiadany)
• Aktualny adres zameldowania
• Informacja o stanie cywilnym
• Imiona rodziców

Dokumenty obdarowanego (osoby otrzymującej)

• Dowód osobisty lub paszport
• Numer PESEL
• NIP (jeśli posiadany)
• Aktualny adres zameldowania

Dokumenty dotyczące nieruchomości

• Wypis z księgi wieczystej (nie starszy niż 3 miesiące)
• Akt notarialny nabycia - dokument potwierdzający, jak darczyńca nabył nieruchomość (zakup, spadek, poprzednia darowizna)
• Orzeczenie sądowe (jeśli nieruchomość nabyta drogą sądową - spadek, zasiedzenie)
• Zaświadczenie o braku planu zagospodarowania przestrzennego lub wypis z planu (jeśli dotyczy działki)
• Zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami od nieruchomości (z urzędu gminy/miasta)
• Zaświadczenie o braku zadłużenia względem wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej
• Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego potwierdzające, że wcześniejsze nabycie nieruchomości przez darczyńcę było opodatkowane lub zwolnione z podatku (art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn). To najczęstsza przyczyna przekładania terminów u notariusza — warto wystąpić o nie z wyprzedzeniem

Dodatkowe dokumenty (w zależności od sytuacji)

• Odpis aktu małżeństwa (jeśli nieruchomość w majątku wspólnym)
• Zgoda małżonka (jeśli wymagana)
• Pełnomocnictwo notarialne (jeśli któraś ze stron działa przez pełnomocnika)
• Zaświadczenie o wymeldowaniu (jeśli wymagane)

Wskazówka praktyczna

Przed wizytą u notariusza:

• Zadzwoń do kancelarii i potwierdź listę dokumentów
• Ustal wartość nieruchomości (możesz się oprzeć na cenach rynkowych lub skorzystać z naszego kalkulatora kosztów)
• Przygotuj dane wszystkich stron

---

Ile trwa procedura darowizny?

Cały proces - od decyzji do wpisu w księdze wieczystej - zajmuje od kilku dni do kilku miesięcy.

Etap 1: Przygotowanie (1-2 dni)

• Zebranie wszystkich dokumentów
• Ustalenie warunków darowizny
• Określenie wartości nieruchomości

Wskazówka: Nie zawyżaj wartości nieruchomości - Urząd Skarbowy może to zweryfikować.

Etap 2: Wizyta u notariusza (1 wizyta)

Podczas wizyty notariusz:

• Sprawdza dokumenty
• Wyjaśnia prawa i obowiązki stron
• Przyjmuje oświadczenie o zwolnieniu z podatku (grupa 0)
• Odczytuje treść aktu
• Strony podpisują akt notarialny
• Pobiera wszystkie opłaty

Czas trwania: 30-60 minut

Etap 3: Sporządzenie aktu (1-3 dni)

Notariusz przygotowuje:

• Oryginał aktu (pozostaje w kancelarii)
• Wypisy dla stron
• Wniosek o wpis do księgi wieczystej

Etap 4: Wpis do księgi wieczystej (2-4 miesiące)

To najdłuższy etap. Notariusz automatycznie składa wniosek do sądu rejonowego, który:

• Weryfikuje dokumenty
• Dokonuje wpisu nowego właściciela
• Przesyła potwierdzenie

Średni czas w Polsce: 3,6 miesiąca

Czasy różnią się znacznie w zależności od regionu:

• Najszybciej: około 10 dni (np. Sosnowiec)
• Najdłużej: do 16 miesięcy (np. powiat giżycki)

Tabela - podsumowanie czasów

Etap	Czas
Przygotowanie dokumentów	1-2 dni
Wizyta u notariusza	1 wizyta (30-60 min)
Sporządzenie aktu	1-3 dni
Wpis do księgi wieczystej	2-4 miesiące
RAZEM	3-4 miesiące

Ważne: Własność przechodzi na obdarowanego w momencie podpisania aktu, nie trzeba czekać na wpis do KW!

---

Koszty darowizny w Łodzi - przykład lokalny

Zobaczmy, jak wyglądają koszty darowizny dla typowych nieruchomości w Łodzi.

Przykład 1: Kawalerka w Śródmieściu (250 000 zł)

Darowizna od rodziców dla dziecka (grupa 0) - lokal mieszkalny, więc 50% zniżka na taksę:

Element	Obliczenie	Kwota
Taksa notarialna	(1 010 + 190 000 x 0,4%) / 2	885 zł
VAT 23%	885 x 23%	204 zł
Opłata sądowa	-	200 zł
Wypisy aktu	2 szt.	~150 zł
Podatek	Grupa 0 - zwolnienie	0 zł
RAZEM		~1 439 zł

Przykład 2: Mieszkanie 3-pokojowe na Polesiu (450 000 zł)

Darowizna od rodziców dla dziecka (grupa 0) - lokal mieszkalny, więc 50% zniżka na taksę:

Element	Obliczenie	Kwota
Taksa notarialna	(1 010 + 390 000 x 0,4%) / 2	1 285 zł
VAT 23%	1 285 x 23%	296 zł
Opłata sądowa	-	200 zł
Wypisy aktu	2 szt.	~160 zł
Podatek	Grupa 0 - zwolnienie	0 zł
RAZEM		~1 941 zł

Przykład 3: Dom jednorodzinny na Widzewie (800 000 zł)

Darowizna od rodziców dla dziecka (grupa 0) - dom jednorodzinny, bez 50% zniżki (dotyczy tylko lokali mieszkalnych):

Element	Obliczenie	Kwota
Taksa notarialna	1 010 + (740 000 x 0,4%)	3 970 zł
VAT 23%	3 970 x 23%	913 zł
Opłata sądowa	-	200 zł
Wypisy aktu	3 szt.	~200 zł
Podatek	Grupa 0 - zwolnienie	0 zł
RAZEM		~5 283 zł

Porównanie: darowizna vs sprzedaż

Dla mieszkania 400 000 zł:

Forma	Koszt
Darowizna mieszkania w rodzinie	~1 800 - 2 000 zł
Sprzedaż	~4 000 - 5 000 zł (taksa) + ewentualny PIT

Darowizna w rodzinie to zwykle najtańsza opcja przekazania nieruchomości.

---

Ile kosztuje przepisanie mieszkania u notariusza?

Przepisanie mieszkania na inną osobę najczęściej odbywa się właśnie w formie darowizny. To potoczne określenie na przeniesienie własności lokalu mieszkalnego aktem notarialnym — bez zapłaty ceny.

Koszty przepisania mieszkania w rodzinie (grupa 0) są identyczne jak koszty darowizny opisane powyżej:

Wartość mieszkania	Koszt przepisania (w rodzinie)
250 000 zł (kawalerka)	~1 400 zł
400 000 zł (2-3 pokoje)	~1 800 zł
450 000 zł (3-4 pokoje)	~1 950 zł
600 000 zł (duże mieszkanie)	~2 500 zł

W cenę wchodzi: taksa notarialna (po 50% zniżce dla lokali mieszkalnych w rodzinie), VAT 23%, opłata sądowa za wpis do KW (200 zł) i wypisy aktu (ok. 150 zł).

Darowizna od obojga rodziców: Jeśli mieszkanie jest we wspólności majątkowej małżeńskiej, darczyńcami są oboje rodzice. W praktyce nie zmienia to kosztów u notariusza (taksa liczona od wartości nieruchomości, nie od liczby darczyńców), ale jest istotne przy obliczaniu kwot wolnych od podatku dla dalszych grup — każdy darczyńca ma osobny limit.

Przepisanie a sprzedaż: Jeśli chcesz przepisać mieszkanie na osobę spoza rodziny, rozważ formę sprzedaży — darowizna dla grupy III oznacza podatek nawet 20% od wartości. Szczegóły w sekcji o podatkach.

---

Przepisanie działki - koszty i różnice

Darowizna działki (budowlanej, rolnej, rekreacyjnej) wygląda podobnie jak darowizna mieszkania, ale jest kilka różnic:

Brak 50% zniżki na taksę

Zniżka 50% na taksę notarialną dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych. Przy darowiźnie działki płacisz pełną stawkę taksy. Przykład dla działki o wartości 300 000 zł w rodzinie:

Element	Kwota
Taksa notarialna (pełna)	1 970 zł
VAT 23%	453 zł
Opłata sądowa	200 zł
Wypisy aktu	~150 zł
Podatek (grupa 0)	0 zł
RAZEM	~2 773 zł

Dodatkowe dokumenty

Przy darowiźnie działki notariusz dodatkowo wymaga:

• Wypis i wyrys z ewidencji gruntów (z urzędu geodezji)
• Zaświadczenie o przeznaczeniu w planie zagospodarowania lub o braku planu (z urzędu gminy/miasta)
• Mapa ewidencyjna (jeśli działka nie ma założonej KW)

Działki rolne: Jeśli działka ma status rolny i przekracza 0,3 ha, zastosowanie mogą mieć przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego — darowizna jest dozwolona w rodzinie, ale poza rodziną KOWR ma prawo pierwokupu.

---

Kumulacja darowizn - zasada 5 lat

Planując darowiznę, warto wiedzieć o kumulacji darowizn. Urząd Skarbowy sumuje wszystkie darowizny otrzymane od tej samej osoby w ciągu 5 lat.

Jak działa kumulacja?

• Otrzymujesz od wujka 20 000 zł w 2024 i 15 000 zł w 2026
• Wujek = grupa I, kwota wolna 36 120 zł
• Suma: 35 000 zł → poniżej kwoty wolnej = brak podatku
• Gdyby suma przekroczyła 36 120 zł → podatek od nadwyżki

Czy kumulacja dotyczy grupy 0?

W praktyce nie ma znaczenia. Grupa 0 ma pełne zwolnienie niezależnie od kwoty — nawet jeśli darowizny się kumulują, podatek wynosi 0 zł. Kumulacja jest istotna tylko dla grup I, II i III.

FAQ - najczęściej zadawane pytania

Czy darowizna nieruchomości musi być u notariusza?

Tak, bezwzględnie. Darowizna mieszkania, domu czy działki wymaga formy aktu notarialnego. Bez niego umowa jest nieważna. Dla darowizn pieniężnych lub ruchomości forma notarialna nie jest wymagana, ale bywa zalecana dla wyższych kwot.

Czy mogę darować mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Tak, ale wymaga to zgody banku. Jeśli na nieruchomości jest hipoteka, bank musi wyrazić zgodę na zmianę właściciela. Często bank będzie chciał, żeby nowy właściciel również stał się dłużnikiem lub by kredyt został spłacony. Zawsze konsultuj to z bankiem przed planowaniem darowizny.

Ile czasu mam na zgłoszenie darowizny do Urzędu Skarbowego?

6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego (czyli od dnia sporządzenia aktu notarialnego). Przy darowiźnie aktem notarialnym to notariusz zwykle zajmuje się formalnościami podatkowymi. Dla grupy 0 wpisuje oświadczenie o zwolnieniu w akcie.

Czy darowizna może być odwołana?

Tak, w określonych przypadkach. Darczyńca może odwołać darowiznę z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego. Termin to 1 rok od dowiedzenia się o niewdzięczności. Rażąca niewdzięczność to np. przestępstwo wobec darczyńcy, brak pomocy w chorobie, znieważanie.

Czy obdarowany może sprzedać mieszkanie od razu po darowiźnie?

Tak, ale uwaga na podatek dochodowy. Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku nabycia (czyli otrzymania darowizny) podlega 19% podatkowi PIT od dochodu. Po 5 latach - bez podatku.

Co jeśli darczyńca umrze przed wpisem do księgi wieczystej?

Darowizna pozostaje ważna. Prawo własności przeszło na obdarowanego w momencie podpisania aktu notarialnego. Śmierć darczyńcy przed wpisem do KW nie unieważnia darowizny - sąd dokona wpisu na podstawie ważnego aktu.

Czy mogę darować tylko część mieszkania?

Tak. Można darować udział w nieruchomości, np. 1/2 lub 1/4. Wtedy obdarowany staje się współwłaścicielem razem z darczyńcą lub innymi osobami.

Ile kosztuje darowizna działki budowlanej?

Koszty oblicza się tak samo jak dla mieszkania - na podstawie wartości nieruchomości. Dodatkowo może być wymagane więcej dokumentów (wypis z planu zagospodarowania, mapa ewidencyjna), co nieznacznie zwiększa koszty.

Czy teściowie należą do grupy 0 (zwolnienie z podatku)?

Nie. Teściowie, zięć i synowa nie należą do grupy 0. Zaliczani są do grupy I, co oznacza kwotę wolną 36 120 zł i podatek od nadwyżki. Grupa 0 obejmuje: małżonka, dzieci, wnuki, rodziców, dziadków, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę.

Ile kosztuje darowizna mieszkania od rodziców?

Dla typowego mieszkania w Łodzi o wartości 400 000 zł koszt to około 1 800 zł (taksa notarialna po 50% zniżce + VAT + opłata sądowa + wypisy). Podatek od darowizny wynosi 0 zł, bo rodzice i dzieci należą do grupy 0. Szczegółowe obliczenia znajdziesz w przykładzie obliczenia powyżej.

Czy notariusz zgłasza darowiznę do Urzędu Skarbowego?

Tak. Przy darowiźnie w formie aktu notarialnego notariusz pełni rolę płatnika podatku. To on:

• Pobiera podatek od darowizny (jeśli jest należny)
• Przesyła informację do właściwego Urzędu Skarbowego
• Dla grupy 0 — wpisuje w akcie oświadczenie o zwolnieniu z podatku

Nie musisz samodzielnie składać zgłoszenia SD-Z2, jeśli darowizna została dokonana aktem notarialnym. Notariusz załatwia wszystkie formalności podatkowe.

Ile kosztuje przepisanie mieszkania u notariusza?

Od ok. 1 400 do 2 500 zł w zależności od wartości mieszkania — przy darowiźnie w rodzinie (grupa 0). Przepisanie mieszkania to potoczne określenie na darowiznę nieruchomości. Szczegółowe wyliczenia znajdziesz w sekcji o przepisaniu mieszkania.

Czy darowizny od tej samej osoby kumulują się?

Tak. Urząd Skarbowy sumuje darowizny od tego samego darczyńcy w ciągu 5 lat. Suma wpływa na kwotę wolną od podatku dla grup I-III. Dla grupy 0 kumulacja nie ma praktycznego znaczenia — zwolnienie obejmuje całość.

---

Podsumowanie - korzyści i zagrożenia

Korzyści darowizny

• Brak podatku dla rodziny - grupa 0 jest całkowicie zwolniona, niezależnie od wartości
• Niska taksa notarialna - maksymalnie 7 500 zł dla rodziny, a przy darowiźnie mieszkania zniżka 50%
• Proste formalności - jedna wizyta u notariusza
• Natychmiastowy skutek - własność przechodzi od razu

Zagrożenia i na co uważać

• Wysokie podatki dla osób spoza rodziny - 12-20% dla grup II i III
• Długi czas wpisu do KW - średnio 3-4 miesiące
• Ryzyko roszczeń zachowkowych - darowizna doliczana do masy spadkowej
• Możliwość odwołania - darczyńca może odwołać przy niewdzięczności

Rekomendacje

• Dla rodziny (grupa 0) - darowizna to najkorzystniejsza opcja przekazania nieruchomości
• Zawsze sprawdź grupę podatkową - różnica kosztów jest ogromna
• Nie zawyżaj wartości - Urząd Skarbowy może to zweryfikować
• Przygotuj się na oczekiwanie - wpis do KW trwa 2-4 miesiące
• Skonsultuj zachowek - jeśli masz więcej spadkobierców
• Rozważ umowę dożywotnią - jeśli chcesz zachować prawo zamieszkiwania

---

Planujesz darowiznę nieruchomości w Łodzi?

CI OD NIERUCHOMOŚCI to lokalne biuro z wieloletnim doświadczeniem na łódzkim rynku. Pomagamy w całym procesie - od wyceny nieruchomości, przez przygotowanie dokumentów, po wybór odpowiedniego notariusza.

Co oferujemy

• Bezpłatna wycena nieruchomości do celów darowizny
• Pomoc w zgromadzeniu dokumentów
• Doradztwo w wyborze formy przekazania (darowizna vs dożywotnia vs sprzedaż)
• Współpraca ze sprawdzonymi notariuszami w Łodzi
• Wsparcie przy formalnościach

Chcesz darować lub sprzedać nieruchomość w Łodzi?

Pomagamy właścicielom nieruchomości na każdym etapie — od wyceny przez przygotowanie dokumentów po finalizację u notariusza. Bezpłatna konsultacja, bez zobowiązań.

• Ustalimy, czy darowizna to najlepsza opcja w Twojej sytuacji
• Pomożemy przygotować dokumenty i uniknąć kosztownych błędów
• Wycenimy nieruchomość na podstawie aktualnych cen w Łodzi

Zadzwoń: 578 007 757 | Umów bezpłatną konsultację online

CI OD NIERUCHOMOŚCI — ul. Słowiańska 1/Budynek A, 93-101, Łódź | Zobacz nasze oferty

---

Artykuł przygotowany przez CI OD NIERUCHOMOŚCI. Aktualizacja: marzec 2026. Informacje zawarte w artykule mają charakter informacyjny i nie stanowią porady prawnej. W przypadku wątpliwości skonsultuj się z notariuszem lub prawnikiem.

---

Powiązane artykuły

• Przeniesienie własności nieruchomości – przewodnik
• Umowa sprzedaży nieruchomości – co musi zawierać?
• Czym są koszty transakcyjne nieruchomości
• Zadatek a zaliczka – różnice
• Umowa przedwstępna sprzedaży – krok po kroku

Źródła

Źródła prawne

• Kodeks cywilny art. 888-902 (przepisy o darowiźnie)
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn
• Ustawa z 21 listopada 2025 r. o zmianie ustawy o podatku od spadków i darowizn (nowelizacja od 7 stycznia 2026)

Dane i stawki

• Infor.pl - Podatek od spadków i darowizn w 2026 (kwoty wolne, skale, stawki)
• LexLege.pl - Rozporządzenie o taksie notarialnej
• Pan Notariusz - Umowa darowizny (procedura)
• Velodomo - Darowizna mieszkania u notariusza w 2025
• Inspekcja Domu - Wpis do księgi wieczystej (czasy oczekiwania)