Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał serię trzech wyroków w sprawach frankowych — C-753/24, C-752/24 i C-901/24. Wszystkie dotyczą przedawnienia roszczeń banku o zwrot kapitału po unieważnieniu umowy kredytu z klauzulami abuzywnymi. Dla banków to dobra wiadomość. Dla osób, które planują pozew albo mają aktywny spór sądowy — sygnał, że układ sił się zmienia.

Co dokładnie orzekł TSUE w sprawie C-753/24?

Trybunał uznał, że dyrektywa 93/13/EWG o nieuczciwych warunkach w umowach konsumenckich nie stoi na przeszkodzie przepisowi prawa krajowego, który pozwala sądowi — w wyjątkowych okolicznościach i gdy wymagają tego względy słuszności — uwzględnić powództwo banku o zwrot świadczeń z nieważnej umowy kredytu, nawet jeśli upłynął termin przedawnienia roszczenia.

Warunek: sąd krajowy musi zadbać, by wykonywanie praw konsumenta wynikających z dyrektywy 93/13 nie było „nadmiernie utrudnione lub praktycznie niemożliwe". Innymi słowy — ochrona konsumenta pozostaje, ale nie jest absolutna.

Wyważanie interesów — co bierze pod uwagę sąd?

TSUE wskazał konkretne kryteria, którymi sąd powinien się kierować oceniając, czy uwzględnić przedawnione roszczenie banku:

Kryterium	Co oznacza w praktyce
Długość terminu przedawnienia	Im dłuższy termin, tym wyższy standard dla banku
Okres między upływem terminu a pozwem	Długie zwlekanie działa na niekorzyść banku
Przyczyny niewystąpienia z roszczeniem	Czy bank miał obiektywne przeszkody
Zachowanie kredytobiorcy	Czy konsument celowo opóźniał postępowanie

To oznacza, że każda sprawa będzie oceniana indywidualnie. Nie ma automatyzmu „bank wygrywa" ani „konsument wygrywa". Wszystko zależy od faktów konkretnego sporu.

Jako pośrednik nieruchomości obserwuję rynek kredytów hipotecznych od lat. Widzę klientów, którzy z powodu spraw frankowych przez kilka lat nie ruszali się z miejsca — nie sprzedawali, nie kupowali, czekali na wyrok. Te wyroki TSUE nie zamykają drogi sądowej frankowiczom, ale zmieniają kalkulację. Jeśli masz mieszkanie obciążone kredytem frankowym i myślisz o sprzedaży albo zamianie — porozmawiaj z prawnikiem i ze mną, zanim podejmiesz decyzję.

Izabela Grochala, pośrednik w obrocie nieruchomościami

Co to znaczy dla rynku nieruchomości?

Część właścicieli mieszkań obciążonych kredytem frankowym czekała z transakcjami na korzystne orzeczenia — licząc, że po unieważnieniu umowy i przedawnieniu roszczenia banku mieszkanie pozostanie wolne od obciążeń. Taka strategia traci sens. Sąd teraz ma prawo uwzględnić roszczenie banku o zwrot kapitału nawet po przedawnieniu.

Dla kupujących — to element, który warto sprawdzać w księdze wieczystej. Jeśli na mieszkaniu wciąż widnieje hipoteka zabezpieczająca kredyt frankowy, a sprzedający mówi „to się załatwi, kredyt jest przedawniony" — po tych wyrokach takie stwierdzenie nie daje komfortu. Kapitał może wrócić na stół w sądzie.

Jeśli planujesz kupno nieruchomości obciążonej kredytem frankowym — zanim podpiszesz akt notarialny, zleć weryfikację statusu kredytu i ewentualnych postępowań sądowych. To element standardowego due diligence, który teraz zyskuje na wadze.

Sprawy C-752/24 i C-901/24 — co jeszcze orzekł Trybunał?

W sprawie C-752/24 TSUE uznał, że wytoczenie przez bank powództwa o zwrot świadczeń, gdy konsument prowadzi odrębne postępowanie o unieważnienie umowy, przerywa bieg terminu przedawnienia roszczenia banku. To dodatkowe narzędzie dla banków — mogą zabezpieczyć swoje roszczenia już na etapie sporu o ważność umowy.

W sprawie C-901/24 Trybunał rozwinął wykładnię przepisów o nieuczciwych warunkach umownych. Szczegółowa treść wyroku — do zapoznania na stronie TSUE.

Dla frankowiczów bilans jest taki: unieważnienie umowy nadal jest osiągalne, ale „darmowe mieszkanie" przestaje być realnym scenariuszem. Rozliczenie z bankiem nastąpi w większości przypadków — pytanie brzmi tylko, na jakich warunkach i po ilu latach procesu.