Rejestracja najmu na doby — co przewiduje projekt ustawy, a co obowiązuje dziś

Rząd chce uporządkować wynajem mieszkań na doby: wprowadzić centralny wykaz obiektów noclegowych, numer ID w ofertach i wysokie kary. Na razie to projekt ustawy, którego Sejm nie uchwalił. Część obowiązków, o których się mówi, istnieje jednak już dziś.

Temat	Obowiązuje dziś	Proponuje projekt (nieuchwalony)
Zgłoszenie lokalu	Przedsiębiorca lub rolnik zgłasza lokal do ewidencji w gminie	Dane z gminnych ewidencji trafiają do jawnego Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, obiekt ma numer ID
Kara za brak zgłoszenia	Grzywna od 20 do 5000 zł albo ograniczenie wolności — to wykroczenie z Kodeksu wykroczeń	Projekt uchyla to wykroczenie (art. 60¹ § 4 pkt 3 k.w.; art. 2 druku uchyla pkt 2–3) i wprowadza karę administracyjną do 50 000 zł, także za brak numeru ID w ofercie
Wymogi przeciwpożarowe	Wymagania sanitarne i przeciwpożarowe z odrębnych przepisów oraz minimalne wyposażenie	Przy małym najmie (do 6 lokali, do 30 miejsc noclegowych, lokale na piętrach do 25 m nad ziemią) wymagania ppoż. uznaje się za spełnione po spełnieniu kilku warunków — ale zgłoszenie ma wymagać oświadczenia pod odpowiedzialnością karną, opinii specjalisty ppoż. i opłaty 40 zł; istniejące obiekty mają dostać czas do 1 stycznia 2030 r.
Zakaz we wspólnocie	Wspólnoty podejmują uchwały, ale ich skuteczność jest sporna	Wspólnota lub spółdzielnia ma zyskać prawo do uchwały o zakazie, a gmina — do stref zakazu — od 1 stycznia 2028 r.
Platformy (Airbnb, Booking.com)	Unijne rozporządzenie 2024/1028 stosowane od 20 maja 2026 r.	Kary dla platform do 50 000 zł za każde naruszenie, jeśli nie usuną go w ciągu 7 dni od wezwania

Co przewiduje projekt, a co obowiązuje już dziś

Zgłoszenie lokalu nie jest nowym obowiązkiem. Według ustawy o usługach hotelarskich (art. 39 ust. 3) przedsiębiorca lub rolnik musi zgłosić lokal do ewidencji, zanim zacznie przyjmować gości. Ewidencję prowadzi wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w Łodzi prezydent miasta. Przyjmowanie gości w niezgłoszonym lokalu to dziś wykroczenie, za które grozi grzywna od 20 do 5000 zł albo kara ograniczenia wolności.

Ten obowiązek dotyczy wprost przedsiębiorcy lub rolnika, czyli kogoś prowadzącego działalność gospodarczą albo gospodarstwo rolne. Sporne pozostaje, czy dotyczy też osoby prywatnej, która wynajmuje mieszkanie na doby okazjonalnie, bez rejestrowania działalności — a od tego zależy, czy grozi jej ta sama grzywna od 20 do 5000 zł.

Projekt ustawy (druk nr 2865) proponuje, by dane z gminnych ewidencji trafiały do jawnego Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. Obiekt ma podawać w ofertach swój numer ID. Za prowadzenie najmu bez wpisu albo za brak numeru ID w ofercie projekt przewiduje administracyjną karę pieniężną do 50 000 zł.

W przepisach przeciwpożarowych projekt nie traktuje mieszkań jak hoteli, ale nie oznacza to mniej formalności. Dla małego najmu – do 6 lokali mieszkalnych w budynku i łącznie do 30 miejsc noclegowych (w domu jednorodzinnym do 15 miejsc w najwyżej 6 pokojach), na piętrach położonych nie wyżej niż 25 m nad ziemią – wymagania przeciwpożarowe uznaje się za spełnione, jeśli wszystkie warunki z nowego art. 35 ust. 2a są spełnione jednocześnie. Jednocześnie projekt dokłada obowiązki przy zgłoszeniu każdego lokalu na doby: oświadczenie o spełnieniu wymogów złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej, opinię osoby uprawnionej do spraw ochrony przeciwpożarowej i opłatę 40 zł za wpis do ewidencji (art. 39 ust. 3 pkt 2, pkt 3 i pkt 4 oraz art. 3). Kto ma lokal w budynku oddanym do użytkowania przed wejściem ustawy w życie i jest już w ewidencji (albo zgłosi się do 1 stycznia 2029 r.), oświadczenie i opinię ppoż. ma złożyć do 1 stycznia 2030 r. (art. 5 ust. 3–5). Ministerstwo Sportu i Turystyki tłumaczy, że chodzi o to, by budynki mieszkalne nie były traktowane w przepisach przeciwpożarowych jak hotele. Każdy obiekt ma natomiast mieć regulamin i kontakt do właściciela lub administratora.

Osobną sprawą jest unijne rozporządzenie 2024/1028, stosowane od 20 maja 2026 r. Samo nie każe właścicielom się rejestrować. Ustala zasady dla procedur rejestracji, które wprowadza państwo, i obowiązki platform internetowych. Platforma ma na przykład wymagać numeru identyfikacyjnego lokalu tam, gdzie taka procedura działa, a państwo ma zapewnić, że wynajmujący będzie zobowiązany podać ten numer platformie (art. 4 ust. 3 lit. h). Polska ma dostosować swoje prawo do rozporządzenia właśnie omawianą ustawą.

Spory między właścicielami a wspólnotami mieszkaniowymi

Najem na doby od lat generuje konflikty we wspólnotach mieszkaniowych. Sąsiedzi skarżą się na hałas i niszczenie części wspólnych przez zmieniających się najemców. Wspólnoty coraz częściej podejmują uchwały zakazujące takiego najmu.

Mecenas Marek Jarosiewicz, cytowany przez Gazetę Prawną, ocenia, że orzecznictwo Sądu Najwyższego jest po stronie właścicieli: ani deweloper, ani wspólnota nie mogą arbitralnie ograniczać sposobu korzystania z prywatnego lokalu. Projekt ustawy idzie w przeciwną stronę. Rządowa autopoprawka z 2 września 2026 r. (druk nr 2865-A) przewiduje, że wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia będzie mogła podjąć uchwałę zakazującą najmu na doby w obrębie nieruchomości lub jej części, a rada gminy — wyznaczyć strefy, w których taki najem będzie wyłączony. To dwie różne reguły vacatio legis: przy uchwale wspólnoty lub spółdzielni przedsiębiorca, który już wynajmuje, będzie mógł kontynuować działalność jeszcze przez 6 miesięcy od dnia jej podjęcia, a uchwała gminy wyznaczająca strefę zakazu ma wchodzić w życie dopiero po upływie co najmniej 6 miesięcy od dnia jej ogłoszenia. Obie zmiany mają wejść w życie od 1 stycznia 2028 r., jeśli ustawa zostanie uchwalona w tym kształcie.

W Łodzi najem na doby koncentruje się głównie w okolicach Piotrkowskiej i Manufaktury. Widzę rosnące napięcia we wspólnotach w tych rejonach. Jeśli projekt zostanie uchwalony, rejestracja pozwoli odróżnić profesjonalnych operatorów od przypadkowych wynajmujących. Dla właścicieli, którzy traktują najem jako inwestycję, to okazja do uporządkowania działalności i budowania przewagi nad amatorami.

Izabela Grochala, Ekspert rynku nieruchomości

Co jeszcze przewiduje projekt, jeśli zostanie uchwalony

• Usługą hotelarską będzie ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań i pokoi na krócej niż 30 dni jednorazowo jednemu klientowi (dziś ustawa mówi tylko o wynajmie „krótkotrwałym") (art. 3 ust. 1 pkt 8 ustawy o usługach hotelarskich, w brzmieniu projektu).
• Gminy mają dostać czas do 15 stycznia 2027 r. na dostosowanie dotychczasowych wpisów do nowych wymogów, a przedsiębiorcy już działający — do 31 grudnia 2026 r. na złożenie projektu regulaminu (art. 5 ust. 1 i ust. 2 ustawy nowelizującej, po autopoprawce).
• Jeśli w ciągu 6 miesięcy od pierwszego naruszenia kontrole stwierdzą łącznie trzy naruszenia bezpieczeństwa lub porządku publicznego, obiekt straci wpis do ewidencji, a ponowne zgłoszenie będzie możliwe dopiero po roku (art. 41b).
• Przed zamieszczeniem oferty na platformie internetowej przedsiębiorca lub rolnik będzie musiał poinformować ją o numerze ID z Centralnego Wykazu (art. 39 ust. 3a).

Co zrobić teraz

Nie wiadomo, kiedy nowe przepisy zaczną obowiązywać. Ustawę musi jeszcze uchwalić parlament i podpisać prezydent, a według projektu większość przepisów wejdzie w życie 14 dni po ogłoszeniu (zakazy wspólnot i gminne strefy dopiero od 1 stycznia 2028 r.). Jeśli wynajmujesz mieszkanie na doby jako przedsiębiorca, sprawdź już dziś, czy lokal jest zgłoszony do ewidencji w urzędzie gminy, w Łodzi w Urzędzie Miasta.

Jeśli zastanawiasz się, czy wynajem krótkoterminowy wciąż ma sens finansowy, warto porównać go z alternatywami. Zacznij od sprawdzenia realnej wartości swojego mieszkania: aktualne ceny mieszkań w Łodzi 2026 z danych transakcyjnych RCN GUGiK (per dzielnica, segmenty powierzchni, trend YoY). Sprawdź też aktualne oferty nieruchomości w Łodzi, aby ocenić potencjał inwestycji. A jeśli rozważasz sprzedaż mieszkania zamiast dalszego najmu — skontaktuj się z nami po bezpłatną analizę wartości rynkowej.

Aktualizacja 23 września 2026: ponownie sprawdziliśmy etap prac w Sejmie (bez zmian). Wcześniej, 17 września 2026: poprawiliśmy tytuł, opis, FAQ, tabelę i zdania, które przedstawiały projekt ustawy jako obowiązujące prawo. Źródła: przebieg prac nad drukiem nr 2865 (Sejm), autopoprawka, druk nr 2865-A, ustawa o usługach hotelarskich, Dz.U. 2023 poz. 1944 (art. 35, art. 38 ust. 3, art. 39 ust. 3), Kodeks wykroczeń, Dz.U. 2025 poz. 734 (art. 24 § 1, art. 60¹ § 4 pkt 3), rozporządzenie (UE) 2024/1028 (art. 4, art. 7, art. 19), komunikat Ministerstwa Sportu i Turystyki.