Ściana działowa od dewelopera — gdzie kończy się Twoja własność?

Sąd Okręgowy w Warszawie wydał 16 maja 2026 r. korzystny dla konsumentów wyrok (sygn. V Ca 1440/25) w sporze o powierzchnię użytkową mieszkania. Sąd uznał, że deweloper nie miał prawa wliczać murowanych ścian działowych do powierzchni lokalu — kupujący domagali się zwrotu od 25 do 30 tys. zł i wygrali. W całej Polsce zapadły już co najmniej 23 podobne wyroki korzystne dla nabywców, w tym 5 prawomocnych. Roszczenia rekordzistów sięgają 150 tys. zł.

Co to znaczy dla osoby kupującej mieszkanie od dewelopera w Łodzi? Krótko: warto zajrzeć do prospektu informacyjnego, jeszcze zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną. Sprawdź, czy deweloper podaje normę PN-ISO 9836:1997 i jak liczy powierzchnię użytkową. Jeśli wlicza do niej ściany działowe — masz argument do negocjacji ceny albo, później, do pozwu.

O co dokładnie chodzi — sprawa w sądzie i co orzekł sąd

Spór dotyczy interpretacji normy PN-ISO 9836:1997, która opisuje, jak liczyć powierzchnię budynków i lokali. Adwokat Adam Rusiłowicz z kancelarii Ryszewski, Szubierajski reprezentował kilku nabywców, którzy uznali, że deweloper wprowadził ich w błąd — deklarował stosowanie normy, ale w praktyce wliczał powierzchnię pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej. Sąd w ustnych motywach przyznał rację konsumentom: ściany murowane wewnątrz lokalu zaliczają się do powierzchni konstrukcji, nie użytkowej.

Druga strona ma inne zdanie. Adwokat Adrian Korszla z kancelarii Wierzbicki&Co, który wygrywał sprawy po stronie deweloperów (m.in. sygn. IV Ca 616/25), twierdzi, że do 13 lutego 2026 r. obowiązywała swoboda w określaniu sposobu pomiaru. Deweloper mógł stosować normę, ale nie musiał — jej stosowanie było dobrowolne. Kluczowe jest, czy nabywca został poinformowany o sposobie liczenia. Linia orzecznicza polskich sądów dopiero się kształtuje.

Czym jest ściana działowa w technicznym sensie?

Ściana działowa to przegroda wewnętrzna, która nie przenosi obciążeń konstrukcyjnych. Stoi na stropie, dzieli pomieszczenia, ale nie podtrzymuje stropu nad nią. Możesz ją rozebrać bez konsultacji z konstruktorem — pod warunkiem, że nie prowadzi przez nią pionu instalacyjnego. Typowa grubość: 7-12 cm dla cegły dziurawki, 10 cm dla bloczków gazobetonowych.

Ściana nośna to coś przeciwnego: przenosi ciężar stropów i dachu. Naruszenie nośnej wymaga projektu konstrukcyjnego, zgody administratora budynku, czasem ekspertyzy. Grubość zwykle 18-30 cm dla cegły pełnej, 15-20 cm dla żelbetu. Z punktu widzenia kupującego różnica jest fundamentalna — ścianę działową można później przesunąć, dostosować mieszkanie do potrzeb. Nośna jest praktycznie nienaruszalna.

I tu pojawia się problem prawny: jeśli deweloper wlicza powierzchnię pod ścianą działową (kilka centymetrów grubości, ale przemnożone przez długość = nawet 3-4 m² w mieszkaniu 60 m²) do powierzchni użytkowej, sprzedaje Ci „metry”, z których faktycznie nie skorzystasz, dopóki tej ściany nie zburzysz.

Co kupujący widzi na odbiorze — jak rozpoznać problem

W mojej praktyce widzę, że zdecydowana większość kupujących nie czyta projektu technicznego przed podpisaniem umowy deweloperskiej. To poważny błąd. Na samym odbiorze trudno rozpoznać, czy konkretna ściana jest nośna czy działowa — wszystkie wyglądają podobnie pod gipsem. Trzeba zajrzeć do dokumentacji projektowej, którą deweloper ma obowiązek udostępnić.

Trzy sygnały ostrzegawcze, na które zwracam uwagę kupujących w Łodzi:

• Mała łazienka 3-4 m² w mieszkaniu 50-65 m² — jeśli ściany wokół są murowane, znaczna część tej powierzchni może być wliczona do powierzchni użytkowej, choć faktycznie zajmują ją grube ściany.
• Mieszkanie dwupokojowe na małej powierzchni (45-50 m²) — im więcej ścian działowych, tym większa szansa, że kilka metrów to powierzchnia konstrukcyjna sprzedana jako użytkowa.
• Prospekt informacyjny wymienia normę PN-ISO 9836:1997 ale rzut pokazuje ściany murowane wewnątrz lokalu wliczone do powierzchni — to klasyczny układ z wyroku V Ca 1440/25.

U małych deweloperów łódzkich obserwuję u klientów dwie sytuacje. Pierwsza: porządny prospekt z wyraźnym opisem metodologii — wtedy kupujący wie, co kupuje. Druga: prospekt skopiowany ze wzoru, gdzie szczegóły wyliczenia powierzchni są ogólnikowe. Druga sytuacja to ryzyko.

Praktyczna rada — co negocjować z deweloperem przed odbiorem

Bazując na wyroku z 16 maja i sprawach, które obserwuję u łódzkich biur prawnych, oto cztery rzeczy, które powinieneś omówić z deweloperem przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej:

1. Klauzula informacyjna o metodzie pomiaru. Poproś o jednoznaczne stwierdzenie w umowie: „Powierzchnia użytkowa lokalu została obliczona zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997, z wyłączeniem powierzchni pod murowanymi ścianami działowymi”. Jeśli deweloper odmawia takiego zapisu — to czerwona flaga.
2. Pełna dokumentacja rzutu lokalu z wymiarami ścian. Każda ściana wewnętrzna powinna mieć podany typ (nośna/działowa) i grubość. Bez tej dokumentacji nie wiesz, za co płacisz.
3. Klauzula „możliwość zmiany układu ścian działowych”. Wpis do umowy deweloperskiej, że nabywca ma prawo modyfikować układ ścian działowych przed odbiorem na własny koszt. Stawka za przesunięcie ściany u dewelopera 200-400 zł/mb — po odbiorze sam zapłacisz 600-900 zł/mb wykonawcy zewnętrznemu.
4. Audyt powierzchni przy odbiorze. Niezależny pomiar przez geodetę lub rzeczoznawcę budowlanego (koszt 400-800 zł) potwierdza, czy faktyczna powierzchnia użytkowa odpowiada deklarowanej. To jedyne wiarygodne źródło dowodu w ewentualnym sporze.

Moim zdaniem deweloper powinien podać w prospekcie wyraźną klauzulę: „powierzchnia użytkowa nie obejmuje powierzchni pod ścianami działowymi”. To zdanie zajmuje jedną linijkę, a oszczędza kupującym lata sporów sądowych. Obserwuję u łódzkich małych deweloperów, że ci, którzy chcą sprzedawać uczciwie, dopisują tę klauzulę z własnej inicjatywy. Brak takiej klauzuli traktuję jako sygnał ostrzegawczy — proszę wtedy klienta o dodatkowy audyt prospektu przez prawnika. Lepiej zapłacić 300 zł za godzinę konsultacji niż 30 tys. zł za metry, które okazują się ścianą.

Izabela Grochala, agentka nieruchomości CI OD NIERUCHOMOŚCI

Co zrobić, jeśli już kupiłeś i widzisz problem

Jeśli mieszkanie kupiłeś przed 13 lutego 2026 r. i podejrzewasz, że deweloper wliczył ściany działowe do powierzchni użytkowej, sytuacja prawna jest niepewna, ale nie beznadziejna. Pięć prawomocnych wyroków na korzyść konsumentów już zapadło — analogie do spraw frankowych (które ostatecznie wygrali kredytobiorcy w 98% pozwów po wyroku TSUE Dziubak z października 2019 r.) sugerują, że linia orzecznicza może się przechylać w stronę nabywców.

Konkretne kroki:

• Wyciągnij prospekt informacyjny i umowę deweloperską. Sprawdź, czy norma PN-ISO 9836:1997 jest wymieniona oraz jak opisano metodę pomiaru.
• Zamów niezależny pomiar geodety — różnica między powierzchnią deklarowaną a użytkową (bez ścian działowych) to twoja podstawa do roszczenia.
• Konsultacja z kancelarią specjalizującą się w sporach deweloperskich. Wiele z nich prowadzi pozwy grupowe — koszt indywidualny spada, szanse rosną.
• Termin przedawnienia roszczeń z umowy deweloperskiej to 6 lat (lub 3 lata dla roszczeń konsumenckich z tytułu nienależnego świadczenia) — sprawdź datę zakupu i nie zwlekaj.

Pamiętaj: niejednoznaczność interpretacyjna nie zniknie z dnia na dzień. Pod koniec maja 2026 r. zapadną kolejne wyroki w Sądzie Okręgowym Warszawa-Praga, które mogą nadać kierunek całemu orzecznictwu. Jeśli kupujesz mieszkanie teraz, w Łodzi czy w okolicach, najlepsza ochrona to czytanie prospektu zanim wpłacisz zaliczkę oraz konsultacja z prawnikiem przed podpisaniem umowy deweloperskiej. W naszej pracy z kupującymi w Łodzi i regionie omawiamy te elementy w ramach wsparcia przy zakupie nieruchomości — to nie kosmetyka, to ochrona kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Źródło: Rzeczpospolita Nieruchomości — Deweloperzy i ich klienci pod ścianą działową (16.05.2026)