Co tydzień ktoś pyta mnie w biurze: "czy warto już sprzedawać, czy poczekać aż ceny spadną jeszcze bardziej?". Odpowiedź zależy od dwóch rzeczy: na jakim rynku patrzymy (pierwotny czy wtórny) i co rozumiemy przez "spadek cen". Najnowszy raport NBP z III kwartału 2025 cytowany przez Bezprawnik pokazuje twarde dane: ceny transakcyjne — z aktów notarialnych, nie z portali — spadają w pięciu największych miastach Polski, a Łódź jest jednym z nich. Ale to nie jest "krach", którego niektórzy się spodziewali. To korekta po fali nakręconej przez Bezpieczny Kredyt 2% — i co najważniejsze, dotyczy głównie rynku deweloperskiego, a nie wtórnego. Tłumaczę, co te liczby mówią o realnej sytuacji właściciela mieszkania w Łodzi w 2026 roku.

Co dokładnie mówi NBP o cenach mieszkań w III kwartale 2025?

Najważniejsza informacja: ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym spadły kwartalnie w pięciu największych miastach Polski — Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Warszawie. W Warszawie spadki notowane są już trzeci kwartał z rzędu, co potwierdza trwałość trendu.

W ujęciu rocznym Warszawa zanotowała minimalny spadek 0,2% rok do roku, a Kraków, Wrocław i Łódź spadki w przedziale 1-2,5%. Z kolei mniejsze stolice wojewódzkie poszły w drugą stronę — w Białymstoku, Opolu, Olsztynie i Zielonej Górze ceny pierwotne wzrosły o ponad 10% rok do roku, a w Gdańsku aż o 12,6%. To pokazuje, że "rynek mieszkaniowy w Polsce" to dziś co najmniej dwa różne rynki, które trzeba czytać osobno.

Dane NBP są cenne, bo opierają się na aktach notarialnych — czyli realnych transakcjach. Średnie z portali (Otodom, SonarHome, CenaMetra) pokazują ceny ofertowe, które bywają o 5-15% wyższe niż realne transakcje. Różnica między ofertą a transakcją to przestrzeń negocjacyjna.

Łódź w grupie miast z taniejącymi mieszkaniami — co to znaczy?

Łódź znalazła się w gronie pięciu największych ośrodków, gdzie ceny pierwotne spadają zarówno kwartalnie, jak i rocznie (-1 do -2,5% rok do roku). To pierwsze tak wyraźne dane od czasu uruchomienia Bezpiecznego Kredytu w 2023 roku.

Praktyczne znaczenie: jeśli rok temu deweloper w Łodzi sprzedawał mieszkanie 50 m² po 530 tysięcy złotych, dziś podobny lokal w tej samej inwestycji schodzi za 517-525 tysięcy. To nie jest dramatyczna zmiana, ale to istotna informacja dla kupujących, którzy ostatnie dwa lata słyszeli tylko o wzrostach.

Dla mnie jako pośrednika ważniejsza od samej liczby jest jednak postawa deweloperów. W ostatnim półroczu coraz częściej pojawiają się rabaty 5-7%, pakiety wykończeniowe wliczone w cenę, miejsca parkingowe gratis. Deweloperzy chcą upłynnić zapasy z drogiego cyklu — to klient ma teraz silniejszą pozycję negocjacyjną niż w 2023.

Dlaczego rynek wtórny w Łodzi nadal delikatnie rośnie?

Wtórny w Łodzi nadal rośnie rok do roku — według NBP około 1%. To wyróżnia nas wśród największych miast: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu wtórny już spadł poniżej poziomu sprzed 12 miesięcy. Dlaczego Łódź jeszcze nie?

Dwa powody, które obserwuję w biurze codziennie. Po pierwsze ograniczona podaż mieszkań w atrakcyjnych dzielnicach — szczególnie zrewitalizowanych kamienic w Śródmieściu i nowszego budownictwa na Polesiu i Widzewie. Tych mieszkań jest mało, popyt nadal jest, więc cena trzyma się dłużej niż rynek "powinien".

Po drugie brak presji sprzedaży. Większość właścicieli wystawiających mieszkania na wtórnym w Łodzi to osoby, które kupiły kilka lat temu i nie są zmuszone do szybkiego pozbycia się lokalu. Czekają na realnego kupującego z gotówką lub kredytem, zamiast obniżać cenę. Ta cierpliwość to coś, czego nie ma na rynku pierwotnym, gdzie deweloper musi domknąć rok obrotowy.

Co zostawił po sobie Bezpieczny Kredyt 2%?

To pytanie powinno być pierwszym, jakie zadaje sobie każdy, kto rozważa sprzedaż albo zakup w 2026. NBP podaje twarde liczby: ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym są dziś od 12 do 28% wyższe niż przed wprowadzeniem Bezpiecznego Kredytu (III kw 2023). W porównaniu z III kw 2022 — czyli okresem przed jakimikolwiek programami dopłat — wzrosty wynoszą od około 20 do 39%.

To są realne, transakcyjne wzrosty z aktów notarialnych. Mieszkanie, które w 2022 kosztowało 400 tysięcy, dziś jest sprzedawane za 480-555 tysięcy. Obecne spadki rzędu 1-2,5% rok do roku to korekta o 5-12 tysięcy na typowym lokalu — to symboliczne, nie strukturalne.

Dwa lata temu — w 2023 i pierwszej połowie 2024 — ceny rosły w tempie 10-25% rocznie. To było tempo, którego rynek nie wytrzymał. Teraz wracamy do normalnego cyklu, gdzie spadki 1-3% rocznie są naturalną korektą po przegrzaniu. Nie spodziewałabym się powrotu do cen z 2022 — ten poziom prawdopodobnie został zamknięty.

Co zrobić jeśli sprzedajesz mieszkanie w Łodzi w 2026?

Pierwsza zasada: cena ofertowa to nie cena transakcyjna. Wystawiając mieszkanie po cenie 5-10% wyższej niż realne transakcje z dzielnicy, nie sprzedasz — w najlepszym razie zmusisz się do obniżki za 3-4 miesiące, kiedy ogłoszenie zestarzeje się w portalach.

Druga zasada: porównuj się z faktycznymi transakcjami, nie z najdroższymi ofertami. Najczęstszy błąd, jaki widzę u sprzedających, to "u sąsiadki było 10 000 zł/m²" — bez sprawdzenia, czy mieszkanie sąsiadki naprawdę się sprzedało, czy wisi od pół roku. Dane transakcyjne znajdziesz w rejestrze cen nieruchomości GUGiK albo poprosisz pośrednika o zestawienie ostatnich 5-7 transakcji w twojej okolicy.

Trzecia zasada: czas wystawienia rośnie. W 2023 dobrze wycenione mieszkanie schodziło w 4-6 tygodni. Dziś realny czas to 8-14 tygodni przy uczciwej cenie — i 6-9 miesięcy lub bezskuteczna oferta przy zawyżonej.

Dane NBP potwierdzają to, co tłumaczę klientom od pół roku — "starych cen" już nie ma, ale nowych "krachowych" też nie będzie. Klienci, którzy dziś realnie wyceniają mieszkanie i są elastyczni przy negocjacjach na 3-5%, sprzedają w sensownym czasie. Ci, którzy wciąż żyją wycenami z 2023 i czekają, że "ktoś w końcu da", tracą najlepsze miesiące sezonu wiosennego i jesienią będą obniżać o 8-12%, by w ogóle zainteresować kupujących.

Izabela Grochala, pośrednik w obrocie nieruchomościami

Co zrobić jeśli planujesz zakup mieszkania w Łodzi?

Dla kupującego w 2026 ten raport NBP to dobra wiadomość, ale nie zachęta do dalszego czekania. Rynek pierwotny w Łodzi ma dziś najlepsze warunki negocjacyjne od trzech lat — deweloperzy schodzą z ceny, oferują pakiety wykończeniowe, dorzucają miejsca parkingowe. Jeśli interesuje cię nowe mieszkanie, to dobry moment na rozmowy.

Wtórny wymaga innego podejścia. Mieszkania w atrakcyjnych dzielnicach (Śródmieście, dobry Polesie, nowsze Widzewa) wciąż mają stabilne ceny i ograniczoną podaż — tu negocjacje są twardsze i 3-5% to zwykle maksimum. Mieszkania w słabszych lokalizacjach (część Bałut, gorsze fragmenty Górnej, blokowiska z lat 70.) są bardziej elastyczne i można negocjować 7-12%, szczególnie jeśli płacisz gotówką.

Najczęstszy błąd kupujących z 2026 to przeciąganie decyzji. Patrząc na dane NBP — 1-2,5% spadek rocznie to tempo, przy którym koszty alternatywne (czynsz najmu, niższy kapitał z lokat, brak własnego mieszkania w okresie życia) zjadają oszczędność, jakiej można się spodziewać z czekania.

Czy warto czekać na większy spadek? Moje zdanie

Moim zdaniem nie. Rynek nieruchomości to nie giełda — duże korekty cenowe rozkładają się latami, nie miesiącami. Spadki rzędu 1-2,5% rok do roku to zdrowa, kontrolowana korekta po fali Bezpiecznego Kredytu 2%. To nie są sygnały, że za rok będzie 15% taniej.

Jeśli masz realne potrzeby — przeprowadzkę, powiększenie rodziny, inwestycję długoterminową — i masz zdolność albo gotówkę, to dobry moment. Lepszy niż 2023, lepszy niż większość 2024 i 2025. Czekanie ma sens tylko wtedy, gdy nie masz pewności co do swojej sytuacji finansowej albo planów życiowych.

Jeśli rozważasz sprzedaż nieruchomości albo kupno mieszkania w Łodzi, zacznij od porządnej rozmowy o aktualnych transakcjach w twojej dzielnicy. Sprawdź też naszą bezpłatną wycenę nieruchomości opartą na realnych danych z aktów notarialnych — średnie z portali to za mało, żeby podjąć dobrą decyzję na rynku, który zachowuje się tak różnie zależnie od dzielnicy i typu zabudowy.