Marcowy raport Otodom Analytics pokazuje wyraźny trend na rynku najmu: w największych polskich miastach średnie ceny ofertowe spadają, a część rynków — Warszawa, Kraków, Gdynia — jest pod kreską już od września. Dla osób szukających mieszkania na wynajem to dobra wiadomość. Dla inwestorów liczących rentowność — sygnał do przeliczenia biznesplanu.

Ile kosztuje dziś najem w największych miastach Polski?

Według danych Otodom Analytics za marzec 2026, spadki w ujęciu półrocznym dotyczą przede wszystkim najpopularniejszego segmentu — mieszkań 40-59 m².

Miasto	Zmiana 6M	Spadek nominalny
Kraków	-7,2%	ok. 220 zł/m-c
Gdynia	-6,4%	ok. 200 zł/m-c
Warszawa	-3,8%	ok. 150 zł/m-c

W ujęciu rocznym (marzec 2025 → marzec 2026) Warszawa, Kraków i Wrocław odnotowały spadki w segmencie 40-59 m² — od 0,4% do 1,7%. Pozostałe miasta odnotowały nieznaczne wzrosty, zwykle od 0,5% do nieco ponad 1% r/r.

Łódź — najtańsze duże miasto Polski

Raport potwierdza to, co mówię klientom od miesięcy: Łódź pozostaje najtańszym rynkiem najmu wśród dziesięciu największych polskich miast. Co więcej — przeciętne oczekiwania wynajmujących w Łodzi są niższe niż w osiemnastu innych dużych miastach Polski.

Dla osób pracujących zdalnie albo rozważających relokację z droższych metropolii, Łódź to realna alternatywa. Niższy czynsz, dobra komunikacja kolejowa z Warszawą, rosnące zaplecze gastronomiczne i kulturalne. Jednocześnie rynek jest w ujęciu rocznym lekko na plusie — co sygnalizuje względną stabilność, bez korekty typowej dla przegrzanych rynków warszawskich czy krakowskich.

Sprzedaję mieszkania w Łodzi od lat i widzę, że nasz rynek najmu jest cichszy niż warszawski. Brak dramatycznych skoków w górę, brak gwałtownych spadków. Właściciele, z którymi współpracuję, traktują wynajem raczej jako stabilne zabezpieczenie kapitału niż grę o wysoką rentowność. Dla kupującego pod wynajem to dobra informacja — Łódź nie dostarcza fajerwerków, ale też nie zaskakuje spadającymi czynszami, jak obecnie Kraków czy Warszawa.

Izabela Grochala, pośrednik w obrocie nieruchomościami

Co to znaczy dla inwestora?

Jeśli kupowałeś mieszkanie pod wynajem w Warszawie, Krakowie czy Gdyni w 2024 albo 2025 roku, licząc rentowność na bazie ówczesnych stawek — czas na rewizję. Spadek czynszu o 150-220 zł miesięcznie to od 1 800 do 2 640 zł mniej rocznie. Przy mieszkaniu kupionym za 700 000 zł to 0,25-0,38 pkt proc. mniej ROI.

Kalkulacja na nowo wymaga uwzględnienia trzech rzeczy:

1. Realnych stawek najmu w ostatnich 3 miesiącach (nie w ofertach sprzed roku)
2. Pustostanów — w rynku kurczących się stawek częściej trzeba obniżać cenę, by znaleźć najemcę
3. Kosztów serwisowania — media, drobne naprawy, zarządzanie

Jeśli myślisz o zakupie mieszkania pod inwestycję w Łodzi — polecam zajrzeć do aktualnych ofert sprzedaży. Pokażę Ci zarówno rynek pierwotny (deweloperzy), jak i wtórny — z analizą rentowności dla każdej opcji.

Marcowe spadki — sezonowość czy trend?

Bankier zauważa, że marcowe obniżki są w dużej mierze sezonowe. Masowe spadki stawek miesiąc do miesiąca obserwowano w trzech poprzednich latach. Najmocniejsze — sięgające 5% m/m — w marcu 2023 roku, gdy rynek był przegrzany najpierw napływem, a potem stopniowym odpływem imigrantów z Ukrainy.

Wyjątkiem od sezonowego wzorca był marzec 2022, kiedy stawki wystrzeliły w ciągu miesiąca o 3-10% m/m — to był szok związany z wybuchem wojny w Ukrainie. Dziś rynek działa w „normalnym" rytmie sezonowym, bez nagłych wstrząsów.

Dla kogoś, kto chce kupić mieszkanie pod wynajem, oznacza to jedno: strategia „kupię i zobaczę, co rynek zaoferuje" już nie działa. Trzeba policzyć rentowność na bazie aktualnych stawek, z buforem na spadki w największych metropoliach. Łódź — ze względu na niższy próg wejścia i stabilniejszy rynek — jest w tym kontekście jednym z rozsądniejszych wyborów.