Podatek katastralny — czy obciąży właścicieli mieszkań w Łodzi?

Temat podatku katastralnego co kilka miesięcy wraca do dyskusji o rynku nieruchomości — i znów wrócił. Sondaż Rankomat.pl opublikowany w połowie maja 2026 roku pokazał, że 45% Polaków sprzeciwia się jego wprowadzeniu, a tylko 20% jest za. Co ciekawe, aż 35% nie ma zdania — to grupa, która w praktyce zadecyduje o losie ewentualnej ustawy. Dla mnie, jako agentki nieruchomości w Łodzi, najważniejsze są jednak nie liczby z sondażu, ale to, co zmieniłoby się dla konkretnego właściciela mieszkania w naszym mieście.

Najczęściej spotykam dwa pytania od klientów. Pierwsze: „Czy zapłacę kataster od mojego mieszkania, w którym mieszkam?". Drugie: „Czy opłaca się jeszcze kupować drugie mieszkanie pod wynajem?". Krótka odpowiedź — w większości proponowanych modeli pierwsze mieszkanie zostałoby wyłączone, ale dla łódzkich inwestorów z dwoma-trzema lokalami pod wynajem rachunek może się mocno zmienić.

Co to jest podatek katastralny i czemu temat wrócił?

Podatek katastralny to danina liczona od wartości rynkowej nieruchomości, a nie — jak dziś w Polsce — od jej powierzchni. W praktyce oznacza to, że dwa mieszkania po 50 m² w tej samej kamienicy, ale w różnych dzielnicach, płaciłyby zupełnie inne stawki. Mieszkanie w Śródmieściu o wartości 9 800 zł/m² byłoby opodatkowane wyżej niż takie samo metrażowo na Górnej za 7 100 zł/m².

Temat wrócił w kontekście rosnących cen mieszkań i pogłębiającej się luki dostępności. Zwolennicy katastru argumentują, że dzisiejszy system jest niesprawiedliwy — właściciel kawalerki w starym bloku płaci podobny podatek co właściciel mieszkania w nowym budownictwie w atrakcyjnej lokalizacji. Według sondażu Rankomat.pl 36% zwolenników właśnie ten argument uznaje za kluczowy.

Przeciwnicy z kolei podnoszą trzy zarzuty: 52% boi się kolejnego podatku zwiększającego koszty życia, 43% uważa, że uderzy on głównie w osoby o niższych dochodach, a 41% widzi w tym nadmierną ingerencję państwa w prawo własności. To są argumenty, które słyszę także w rozmowach z klientami — szczególnie starsze osoby boją się scenariusza, w którym mieszkanie odziedziczone po rodzicach stanie się ciężarem podatkowym.

Co mówi sondaż — kto jest za, a kto przeciw?

Badanie Rankomat.pl pokazuje, że największa grupa Polaków pozostaje niezdecydowana (35%). To oznacza, że ostateczne nastawienie społeczeństwa będzie zależeć od szczegółów ewentualnej ustawy — od której nieruchomości naliczany byłby podatek, jak ustalano by jej wartość i na co przeznaczano by wpływy.

Wśród zwolenników katastru dominuje podejście progowe. Aż 48% chciałoby naliczania dopiero od trzeciej nieruchomości, 25% od drugiej, a tylko 12% już od pierwszej. To istotna informacja — większość zwolenników nie chce uderzać w przeciętnego właściciela jednego mieszkania, tylko w osoby posiadające kilka lokali.

Najczęstszy klient, który dzwoni do mnie w sprawie sprzedaży drugiego mieszkania pod wynajem, to nie spekulant. To osoba 45-60 lat, która kupiła lokal jako zabezpieczenie emerytalne. Kataster w wariancie „od drugiej nieruchomości" uderzyłby właśnie w nią, nie w fundusze inwestycyjne — bo te skupują głównie nowe budownictwo w Warszawie, nie wtórniaki w Łodzi.

Izabela Grochala, agentka nieruchomości CI OD NIERUCHOMOŚCI

Co ciekawe, Polacy lepiej oceniają inne sposoby poprawy dostępności mieszkań niż sam kataster. Po 30% wskazuje dopłaty dla kupujących pierwsze mieszkanie, rozwój budownictwa komunalnego oraz ograniczenie masowego skupu mieszkań przez fundusze inwestycyjne. Jedna czwarta widzi rozwiązanie w uproszczeniu prawa najmu i większym bezpieczeństwie dla najemców.

Źródło: 300Gospodarka

Co kataster znaczy dla właściciela mieszkania w Łodzi?

Zacznijmy od scenariusza najmniej dotkliwego — wariantu progowego od trzeciej nieruchomości, który popiera prawie połowa zwolenników katastru. W tym modelu właściciel jednego mieszkania w Łodzi, w którym mieszka, nie zapłaci ani złotówki więcej. Podobnie osoba z dwoma lokalami — własnym i odziedziczonym po rodzicach.

Realny ciężar poczułaby trzecia grupa: inwestorzy posiadający trzy i więcej mieszkań pod wynajem. W Łodzi to znacząca grupa, bo nasze miasto od lat oferuje najwyższą stopę zwrotu z najmu spośród dużych miast w Polsce. Dla mieszkania o wartości 400 000 zł hipotetyczna stawka 0,8% oznaczałaby 3 200 zł podatku rocznie. Dla portfela trzech mieszkań — 9 600 zł.

W mojej praktyce widzę, że właśnie ta grupa najszybciej reaguje na dyskusję o katastrze. Ostatnio dwóch klientów z trzema mieszkaniami zapytało mnie o aktualną wartość lokali — chcą mieć przygotowane wyceny, żeby móc szybko zdecydować o sprzedaży, gdyby ustawa weszła w życie. Trzeci klient zrezygnował z planowanego zakupu czwartego mieszkania i postanowił poczekać na rozstrzygnięcia legislacyjne.

Komu by się to opłaciło, a kogo uderzy?

W krótkim okresie kataster od trzeciej nieruchomości teoretycznie zwiększyłby podaż mieszkań na sprzedaż. Część inwestorów wystawiłaby trzecie i kolejne lokale, żeby uniknąć podatku — w Łodzi mogłoby to oznaczać dodatkowe kilkaset ofert miesięcznie. To dobra wiadomość dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, bo większa podaż to presja na ceny.

Z drugiej strony jest scenariusz przerzucenia kosztu podatku na najemców. W Łodzi czynsze najmu są ściśle powiązane z rentownością inwestycji — jeśli inwestor zacznie płacić dodatkowe 3 000 zł rocznie podatku, najprawdopodobniej spróbuje to odzyskać przez wyższy czynsz. Realnie podzieli się tym z najemcą, ale jakieś przesunięcie nastąpi. To martwi zwłaszcza studentów wynajmujących mieszkania blisko Uniwersytetu Łódzkiego i Politechniki.

Najbardziej narażoną grupą są osoby, które odziedziczyły kilka nieruchomości i nie mają zasobów, żeby płacić od nich podatek katastralny. Spotykam takie przypadki regularnie — rodzeństwo dziedziczy mieszkanie po rodzicach, a żadne z nich nie chce go sprzedać ze względów sentymentalnych. W modelu katastralnym taka strategia trzymania pustego lokalu „na lata" stałaby się ekonomicznie nieracjonalna.

Co dalej — jakie scenariusze?

W maju 2026 roku w Polsce nie ma gotowego projektu ustawy o podatku katastralnym. Temat funkcjonuje w przestrzeni publicznej jako pomysł, postulat części ekonomistów i element kampanii społecznych — nie jako konkretny projekt na ścieżce legislacyjnej. To oznacza, że nawet jeśli prace ruszą, to do wejścia w życie potrzeba minimum 2-3 lata.

Najbardziej prawdopodobny scenariusz, gdyby do ustawy doszło, to model progowy z naliczaniem od drugiej lub trzeciej nieruchomości — taki, który ma największe poparcie wśród zwolenników i nie uderza w przeciętnego Kowalskiego. Stawka prawdopodobnie zaczęłaby się od poziomu 0,5% i mogłaby być rozłożona w czasie, żeby nie wywołać szoku na rynku.

Co to znaczy dla moich klientów w Łodzi praktycznie? Po pierwsze, nie ma powodu do paniki ani do pochopnych decyzji sprzedażowych. Po drugie, warto raz na rok sprawdzać aktualną wartość rynkową swoich nieruchomości — to przydaje się nie tylko w kontekście katastru, ale także ubezpieczenia, planowania spadkowego i ewentualnej sprzedaży. Po trzecie, jeśli rozważasz zakup drugiego mieszkania pod wynajem, włącz do kalkulacji rentowności scenariusz z dodatkowym 1% wartości rocznie — jeśli inwestycja nadal się spina, decyzja jest bezpieczna nawet w pesymistycznym wariancie.

W CI OD NIERUCHOMOŚCI bezpłatnie przygotowujemy analizę wartości rynkowej (CMA) mieszkania w Łodzi i okolicach — Pabianicach, Zgierzu, Aleksandrowie czy Łasku. To dobry punkt wyjścia do oceny, ile w rzeczywistości warta jest Twoja nieruchomość dziś, niezależnie od tego, jaki kształt przyjmie dyskusja o katastrze w nadchodzących miesiącach.