UOKiK sprawdza nowy model opłat w Otodom — co to znaczy dla pośredników i sprzedających

Prezes UOKiK Tomasz Chróstny wszczął postępowanie wyjaśniające wobec serwisu Otodom (grupa OLX). Powód: nowy model opłat za ogłoszenia, który uzależnia koszt publikacji od wartości wszystkich nieruchomości oferowanych przez pośrednika w okresie rozliczeniowym. Z perspektywy pośredniczki z Łodzi to nie jest tylko news prawno-antymonopolowy. To realna zmiana, która od kilku miesięcy wpływa na koszty lokalnych biur nieruchomości.

Co to znaczy dla zwykłego sprzedającego mieszkanie? Krótkoterminowo nic — twoja oferta dalej jest publikowana, twój pośrednik dalej pracuje. Długoterminowo, jeśli UOKiK uzna model za naruszający konkurencję, może to obniżyć koszty publikacji ogłoszeń, co teoretycznie przełoży się na presję na niższe prowizje pośredników.

Co dokładnie sprawdza UOKiK?

Do urzędu wpłynęły liczne sygnały od pośredników nieruchomości dotyczące zmian w regulaminie Otodom. Skargi dotyczą podwyżek opłat, ale szczególnie nowego modelu rozliczeń: opłata zależy od wartości wszystkich nieruchomości oferowanych przez użytkownika w danym okresie. Wysokość opłat różni się więc w zależności od lokalnego rynku oraz wartości mieszkań w portfelu pośrednika.

Chróstny tłumaczy: "Postanowiliśmy sprawdzić, czy nowe zasady naruszają prawo konkurencji. Weryfikujemy, czy właściciel serwisu Otodom posiada pozycję dominującą, to znaczy czy może działać w znacznym stopniu niezależnie od konkurentów, kontrahentów oraz konsumentów". Urząd zbada również, czy nowe zasady mogą prowadzić do ograniczenia konkurencji, w tym pomiędzy samymi pośrednikami.

Pozycja dominująca — co mówi prawo

Zgodnie z polskimi przepisami istnieje domniemanie pozycji dominującej, jeśli udział przedsiębiorcy w rynku przekracza 40%. Firma z taką pozycją nie może wykorzystywać jej w sposób naruszający interesy kontrahentów, konkurentów lub konsumentów. Za nadużywanie tej pozycji grozi kara do 10% rocznego obrotu przedsiębiorcy.

Obecne postępowanie jest prowadzone "w sprawie", a nie przeciwko konkretnemu przedsiębiorcy. To etap wstępny. Jeśli analiza wykaże potencjalne naruszenie, UOKiK może wszcząć formalne postępowanie antymonopolowe — wtedy zaczyna się prawdziwa procedura z dowodami, oświadczeniami i możliwym wyrokiem.

Jak to wygląda na rynku łódzkim

Obserwuję u nas w Łodzi, że nowy model opłat uderzył w dwie grupy biur. Pierwsza to duże agencje z portfelami 50+ ofert, które rozliczają się z portalem od wartości pełnego portfela. Druga to biura wyspecjalizowane w segmencie najdroższym — nawet z 5 mieszkaniami po milion złotych każde, łączna wartość ich oferty znacząco zwiększa miesięczną opłatę.

Część pośredników w Łodzi rozważa strategię selekcyjną: na największych portalach publikować tylko część portfela, a pozostałe oferty kierować przez własną stronę, social media i bezpośrednie sieci kontaktów. To zmiana, którą jeszcze dwa lata temu trudno było sobie wyobrazić — wtedy obecność na największym portalu była niemal obowiązkowa.

Pośrednicy w Łodzi są zmęczeni. Nowy model opłat oznacza, że biuro pracujące z mieszkaniami za 600-900 tys. zł płaci miesięcznie znacznie więcej za to samo ogłoszenie niż biuro z mieszkaniami za 350 tys. zł. To uderza w nasze marże i zmusza do podnoszenia prowizji albo do rezygnacji z części portfela. Jeżeli UOKiK uzna model za naruszający konkurencję, będzie to ulga dla całej branży.

Izabela Grochala, Pośrednik w obrocie nieruchomościami CIOD

Co dalej z postępowaniem

UOKiK przypomina, że nie ingeruje bezpośrednio w poziom cen stosowanych przez przedsiębiorców. Może jednak interweniować, gdy ceny są skutkiem praktyk ograniczających konkurencję lub nadużywania pozycji dominującej. Urząd zachęca też pośredników do anonimowego zgłaszania praktyk antykonkurencyjnych.

Co możesz zrobić, jeśli sprzedajesz mieszkanie w Łodzi i obawiasz się, że nowe opłaty wpłyną na widoczność twojej oferty? Po pierwsze: rozmowa z pośrednikiem o tym, na ilu portalach publikuje twoją ofertę i czy ma alternatywne kanały dotarcia. Po drugie: jakość zdjęć i opisu staje się jeszcze ważniejsza — w naszym poradniku sprzedaży nieruchomości opisujemy, jak przygotować mieszkanie do publikacji, żeby wyróżniało się niezależnie od portalu.

Źródło: 300Gospodarka — UOKiK sprawdza zmiany w Otodom (06.05.2026)