Najemca a Wynajmujący 2026 — Prawa i Obowiązki Stron
Najem to relacja, w której prawo dość jasno dzieli role — problem w tym, że mało kto te zasady zna, dopóki nie pojawi się spór. Właściciel odpowiada za duże naprawy i stan lokalu, najemca za czynsz i bieżącą konserwację. Brzmi prosto, a w praktyce co druga kłótnia dotyczy tego samego: kto płaci za naprawę, czy właściciel może wejść do mieszkania i kto odpowiada za zużycie.
Prowadzę biuro nieruchomości w Łodzi i te trzy pytania słyszę najczęściej. W tym poradniku rozkładam prawa i obowiązki obu stron po kolei — z tabelą „kto za co odpowiada" i kartą do pobrania, którą możesz dołączyć do umowy.
📋 W skrócie: Wynajmujący wydaje lokal w dobrym stanie i odpowiada za duże naprawy oraz instalacje (art. 662 KC). Najemca płaci czynsz, dba o drobne nakłady (drobne naprawy, malowanie, żarówki — art. 681 KC) i zwraca lokal w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za normalne zużycie (art. 675 KC). Właściciel nie może wchodzić do mieszkania bez zgody najemcy — poza awarią lub umówionym przeglądem (art. 10 OPL; mir domowy art. 193 KK).
📄 Karta „Kto za co odpowiada przy wynajmie" (PDF)
Jednostronicowy podział obowiązków najemcy i wynajmującego — do wydrukowania i dołączenia do umowy. Bez podawania e-maila.
Jakie obowiązki ma wynajmujący?
Wynajmujący ma dwa podstawowe obowiązki: wydać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez cały czas najmu (art. 662 §1 KC). To obowiązek ciągły — nie kończy się na przekazaniu kluczy. Jeśli w trakcie najmu coś się zepsuje w zakresie obciążającym właściciela, musi to naprawić.
Co istotne dla najemcy: jeśli lokal wymaga naprawy obciążającej właściciela, a ten jej nie wykonuje, najemca może wyznaczyć mu pisemny termin, a po jego bezskutecznym upływie naprawić rzecz sam na koszt wynajmującego (art. 663 KC). Warunek to wcześniejsze, udokumentowane wezwanie — bez niego nie odzyskasz pieniędzy. Do obowiązków właściciela należą duże naprawy: instalacje elektryczna, wodna, gazowa, grzewcza, elementy konstrukcyjne i wymiana zużytego wyposażenia.
Jakie prawa ma wynajmujący?
Najważniejsze prawo wynajmującego to pobieranie czynszu — ale ma też mocniejsze narzędzie zabezpieczenia. Przysługuje mu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do lokalu, dla zabezpieczenia zaległego czynszu (za okres nie dłuższy niż rok, art. 670 KC). To prawo powstaje z mocy ustawy, bez osobnej umowy.
Wynajmujący może też kontrolować stan lokalu, ale tylko po wcześniejszym ustaleniu terminu z najemcą — nie może wyznaczać go samowolnie. Prawo do wypowiedzenia najmu jest natomiast mocno ograniczone: właściciel może wypowiedzieć umowę wyłącznie z przyczyn wymienionych w ustawie (art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów), pisemnie i z podaniem przyczyny. Szczegółowo opisałam to w poradniku o tym, jak wypowiedzieć umowę najmu.
Jakie obowiązki ma najemca?
Najemca ma trzy główne obowiązki: płacić czynsz w terminie, dbać o lokal poprzez drobne nakłady i zwrócić go w stanie niepogorszonym. Katalog drobnych nakładów określa art. 681 KC:
„Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody." (art. 681 KC)
Słowo „w szczególności" jest tu ważne — katalog jest przykładowy, a przepis dyspozytywny. Oznacza to, że umowa może przenieść na najemcę więcej obowiązków (nawet duże naprawy), jeśli tak ustalą strony. Dlatego treść umowy jest tu decydująca. Przy zwrocie lokalu najemca oddaje go w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie wynikające z normalnego używania (art. 675 KC).
Jakie prawa ma najemca?
Najemca ma prawo do spokojnego, niezakłóconego korzystania z lokalu oraz do mieszkania wolnego od wad. Gdy lokal ma wadę ograniczającą jego przydatność, najemca może żądać obniżenia czynszu za cały czas trwania tej wady (art. 664 §1 KC) — nie musi w tym celu wypowiadać umowy.
Przy poważniejszych wadach prawo idzie dalej. Jeśli wada uniemożliwia używanie lokalu albo właściciel nie usunął jej mimo zgłoszenia, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów (art. 664 §2 KC). A gdy wada zagraża zdrowiu — na przykład zagrzybienie czy grożąca zawaleniem ściana — najemca może wypowiedzieć najem natychmiast, nawet jeśli wiedział o wadzie przy podpisywaniu umowy (art. 682 KC). Ten przepis jest bezwzględny i nie da się go wyłączyć umową.
Kto płaci za naprawy? — tabela
Najkrócej: duże naprawy i instalacje to koszt właściciela, drobne nakłady i bieżąca konserwacja — najemcy. Granicą jest art. 681 KC (drobne nakłady) i normalne zużycie, za które najemca nie odpowiada. Poniżej praktyczny podział:
| Pozycja | Wynajmujący | Najemca |
|---|---|---|
| Duże naprawy, instalacje, konstrukcja | tak | nie |
| Wymiana zużytego sprzętu z wyposażenia | tak | nie (chyba że zniszczył) |
| Drobne naprawy podłóg, drzwi, okien | nie | tak (art. 681) |
| Malowanie ścian w trakcie najmu | nie | tak (art. 681) |
| Żarówki, bezpieczniki | nie | tak |
| Konserwacja bieżąca | nie | tak |
| Media (prąd, woda, gaz) | nie | tak |
| Ubezpieczenie lokalu (mury) | tak | nie |
| Ubezpieczenie własnych rzeczy | nie | tak (dobrowolne) |
Ten podział możesz pobrać jako kartę dołączaną do protokołu — przy sporze o zwrot kaucji to właśnie protokół ze stanem lokalu rozstrzyga, co było normalnym zużyciem, a co szkodą.
Czy właściciel może wejść do mieszkania?
Nie — przynajmniej nie kiedy chce. Po zawarciu umowy to najemca dysponuje lokalem, a właściciel może wejść tylko w trzech sytuacjach (art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów): awarii, przeglądu technicznego po umówionym terminie oraz zastępczego wykonania zaniedbanych przez najemcę napraw.
Przy awarii (np. zalanie, ulatniający się gaz) najemca musi udostępnić lokal niezwłocznie — a pod jego nieobecność właściciel wchodzi w asyście Policji lub straży gminnej i sporządza protokół. W każdym innym przypadku potrzebna jest zgoda i wcześniejsze ustalenie terminu. Samowolne wejście albo nękanie wizytami może być naruszeniem miru domowego — przestępstwem z art. 193 Kodeksu karnego, zagrożonym karą do roku pozbawienia wolności. I tak, sprawcą może być właściciel mieszkania. Dlatego dobra umowa najmu powinna z góry określać tryb i termin uprzedzenia o wizycie.
Co zrobić, gdy druga strona nie wywiązuje się?
Podstawa to zawsze pisemne wezwanie z terminem — dopiero potem kolejne kroki. Najemca, gdy właściciel nie robi napraw: wyznacza pisemny termin (art. 663 KC), a po jego upływie wykonuje naprawę na koszt właściciela albo żąda obniżenia czynszu (art. 664). Przy wadzie zagrażającej zdrowiu może wypowiedzieć najem natychmiast (art. 682).
Właściciel, gdy najemca nie płaci: wysyła wezwanie do zapłaty, a przy zaległości za co najmniej trzy okresy — uprzedzenie z dodatkowym miesięcznym terminem, dopiero potem wypowiedzenie (art. 11 ust. 2 OPL). Cała procedura trwa realnie pół roku, a kolejnym krokiem jest sąd. Zabezpieczeniem jest kaucja (maksymalnie 12-krotność czynszu, zwrot w miesiąc od opróżnienia) — ale pamiętaj, że nie pokrywa ona normalnego zużycia.
Wynajmujesz lub planujesz wynająć mieszkanie w Łodzi? Skontaktuj się z naszym biurem — pomożemy ułożyć najem tak, żeby obie strony znały swoje prawa od początku. Cała reszta formalności jest w przewodniku jak wynająć mieszkanie, a więcej poradników znajdziesz w dziale wynajem.
Najczęściej zadawane pytania
Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?
Duże naprawy i instalacje — wynajmujący (art. 662 KC); drobne nakłady (drobne naprawy, malowanie, żarówki) — najemca (art. 681 KC). Umowa może ten podział zmienić, więc czytaj ją dokładnie.
Czy właściciel może wejść do mieszkania, kiedy chce?
Nie. Tylko przy awarii, umówionym przeglądzie lub zastępczej naprawie (art. 10 OPL). Wejście bez zgody to możliwe naruszenie miru domowego (art. 193 KK).
Czy kaucja przepada przy normalnym zużyciu?
Nie — najemca nie odpowiada za normalne zużycie (art. 675 KC). Kaucja pokrywa tylko zaległości i szkody ponad normalne zużycie.
Co może zrobić najemca przy wadzie lub grzybie?
Żądać obniżenia czynszu (art. 664 §1), a przy wadzie zagrażającej zdrowiu — wypowiedzieć najem natychmiast (art. 682 KC), nawet jeśli wiedział o niej przy podpisywaniu.
Właściciel nie robi napraw — czy mogę wstrzymać czynsz?
Nie wprost. Wyznacz pisemny termin (art. 663), wykonaj naprawę na jego koszt lub żądaj obniżenia czynszu. Samowolne wstrzymanie czynszu grozi wypowiedzeniem.
Czy najemca może podnająć mieszkanie bez zgody?
Domyślnie tak (art. 668 KC), chyba że umowa zakazuje — a większość dobrych umów zakazuje. Podnajem wbrew umowie to podstawa wypowiedzenia.
Jak długo właściciel może trzymać kaucję?
Maksymalnie miesiąc od opróżnienia lokalu (art. 6 OPL). Po terminie najemca może dochodzić zwrotu z odsetkami.
Czy właściciel może wypowiedzieć najem, bo chce sam zamieszkać?
Tak, ale z wyprzedzeniem 6 miesięcy (z lokalem zamiennym) lub 3 lat (bez), art. 11 ust. 4-5 OPL. Nie „z miesiąca na miesiąc".
Źródła
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach spornych skonsultuj się z prawnikiem. Stan prawny: czerwiec 2026.
- Art. 662 Kodeksu cywilnego — obowiązki wynajmującego (lexlege.pl)
- Art. 663 Kodeksu cywilnego — naprawy na koszt wynajmującego (lexlege.pl)
- Art. 664 Kodeksu cywilnego — wady rzeczy najętej (lexlege.pl)
- Art. 670 Kodeksu cywilnego — ustawowe prawo zastawu (lexlege.pl)
- Art. 675 Kodeksu cywilnego — zwrot lokalu (lexlege.pl)
- Art. 681 Kodeksu cywilnego — drobne nakłady najemcy (lexlege.pl)
- Art. 682 Kodeksu cywilnego — wady zagrażające zdrowiu (lexlege.pl)
- Art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów — udostępnienie lokalu (lexlege.pl)
Tekst jednolity Kodeksu cywilnego: Dz.U. 2025 poz. 1071. Ustawa o ochronie praw lokatorów: Dz.U. 2023 poz. 725. Kodeks karny: Dz.U. 2025 poz. 383.
