Ceny mieszkań w Łodzi 2026 — mediana 9 225 zł/m² (RCN GUGiK)

Aktualna mediana cen transakcyjnych mieszkań w Łodzi — wraz z typowym zakresem cenowym i liczbą transakcji notarialnych — widoczna jest w ramce powyżej (dane odświeżane automatycznie z Rejestru Cen Nieruchomości GUGiK). Podział na dzielnice, metraże oraz nowe i używane mieszkania — niżej. Stan danych: 28.09.2026.

Aktualna mediana cen mieszkań w Łodzi

Mediana w ramce obejmuje obecnie 7163 akty notarialne. Liczymy wyłącznie sprzedaże całych mieszkań na wolnym rynku — bez garaży, udziałów, sprzedaży z bonifikatą i licytacji, które zaniżałyby lub zawyżały wynik. W danych z rejestru transakcje z Łodzi są licznie reprezentowane dopiero od drugiej połowy 2025 r., a najnowsze akty trafiają do rejestru z opóźnieniem. Połowa transakcji mieści się w przedziale wyznaczonym przez 25. i 75. percentyl — patrz ramka z danymi powyżej.

Średnia arytmetyczna wynosi 9 157 zł/m². Do opisu typowego mieszkania lepsza jest mediana: pojedyncze bardzo drogie apartamenty albo bardzo tanie lokale do remontu przesuwają średnią, a medianę prawie wcale.

Pięć delegatur Łodzi — gdzie drożej, gdzie taniej

Łódź dzieli się na 5 delegatur, potocznie nazywanych dzielnicami. Tabela liczy się automatycznie z aktualnych danych RCN. Najdrożej jest obecnie w dzielnicy Śródmieście, najtaniej w dzielnicy Bałuty — różnica między nimi to 42%:

Dzielnica	Mediana zł/m²	Transakcje	vs cała Łódź	Nowe
Śródmieście	10 972	1025	+19%	68%
Polesie	9 619	2278	+4%	61%
Widzew	9 414	1578	+2%	69%
Górna	7 883	1032	−15%	18%
Bałuty	7 707	1250	−16%	16%

Kolumna „vs cała Łódź” to różnica wobec mediany całego miasta, a „Nowe” — jaka część sprzedaży w dzielnicy to nowe mieszkania od dewelopera. To ona w dużej mierze tłumaczy różnice między dzielnicami: tam, gdzie deweloperzy sprzedają dużo, mediana idzie w górę, bo nowe mieszkania są w Łodzi droższe od używanych — obecnie o 28%. Porównując cenę swojego mieszkania, patrz więc na dzielnicę i na to, czy chodzi o rynek pierwotny, czy wtórny.

Rynek w poszczególnych dzielnicach

Każda z pięciu delegatur Łodzi ma inną strukturę zasobu mieszkaniowego — a więc inne proporcje nowych i używanych mieszkań.

Śródmieście (10 972 zł/m²) — 1025 transakcji, nowe mieszkania to 68% sprzedaży. Obok kamienic wokół północnej i środkowej Piotrkowskiej są tu nowe inwestycje, m.in. w rejonie Nowego Centrum Łodzi.

Polesie (9 619 zł/m²) — 2278 transakcji, nowe mieszkania to 61% sprzedaży. Mieszanka starszego zasobu (kamienice Starego Polesia, osiedla Retkinii i Karolewa) i nowych inwestycji.

Widzew (9 414 zł/m²) — 1578 transakcji, nowe mieszkania to 69% sprzedaży. Obok osiedli z wielkiej płyty (m.in. Widzew Wschód) są tu nowe inwestycje.

Górna (7 883 zł/m²) — 1032 transakcje, nowe mieszkania to 18% sprzedaży. Dużo osiedli z lat 70. i 80. (Chojny, Dąbrowa), obok zabudowy jednorodzinnej i kamienic przy południowej Piotrkowskiej.

Bałuty (7 707 zł/m²) — 1250 transakcji, nowe mieszkania to 16% sprzedaży. Dużo wielkiej płyty z lat 60.-80. (Teofilów, Radogoszcz, Doły).

Ceny mieszkań w Łodzi według metrażu

Cena za m² zmienia się w zależności od metrażu. Najwyższa mediana za m² dotyczy obecnie mieszkań do 35 m², najniższa — mieszkań powyżej 70 m². Dane dla całej Łodzi, liczone automatycznie z aktualnych danych RCN:

Metraż	Mediana zł/m²	Liczba transakcji
do 35 m²	9 999	1453
35–50 m²	9 200	3332
50–70 m²	8 963	1768
powyżej 70 m²	8 923	610

Małe mieszkania są zwykle droższe w przeliczeniu na metr, bo koszt kuchni i łazienki rozkłada się na mniej metrów. W przeliczeniu na całe mieszkanie kawalerka nadal jest najtańszym wejściem na rynek.

Jak zmieniały się ceny: 2025 a 2026

W danych z rejestru transakcje z Łodzi są licznie reprezentowane dopiero od drugiej połowy 2025 r. Wiersz 2025 opisuje więc głównie IV kwartał, a wiersz 2026 — dotychczasowe miesiące tego roku:

Rok	Mediana zł/m²	Liczba transakcji
2025 (głównie IV kwartał)	9 003	2146
2026 (dotychczas)	9 321	4983

Różnicy między wierszami nie należy więc czytać jako tempa wzrostu cen — to w dużej mierze efekt tego, ile w danym okresie sprzedało się nowych, droższych mieszkań, a nie zmiana wartości istniejących lokali. Dane RCN GUGiK mają też poślizg administracyjny — najnowsze 2–3 miesiące są w rejestrze niekompletne — więc wiersz 2026 będzie się jeszcze zmieniał.

Zmiana cen rok do roku według NBP

Zmianę cen rok do roku dla Łodzi podaje Narodowy Bank Polski. NBP co kwartał zbiera ceny mieszkań od biur nieruchomości i deweloperów w 16 miastach wojewódzkich i Gdyni i liczy dla rynku wtórnego wskaźnik oczyszczony ze zmian w strukturze sprzedaży — nie przesuwa go to, czy w danym kwartale sprzedawało się akurat więcej droższych, czy tańszych mieszkań:

Kwartał	Łódź, zmiana rok do roku	Średnio 10 miast
II kw. 2025	+8,8%	+6,2%
III kw. 2025	+3,3%	+2,8%
IV kw. 2025	+7,1%	+2,9%
I kw. 2026	+2,8%	+2,1%
II kw. 2026	+0,8%	+2,0%

Wzrost cen używanych mieszkań w Łodzi wyraźnie wyhamował: w II kwartale 2024 r. wynosił 18,6% rok do roku, rok później 8,8%, a w II kwartale 2026 r. już tylko 0,8%. Od II kwartału 2025 r. do I kwartału 2026 r. Łódź drożała szybciej niż średnia dla 10 miast, w II kwartale 2026 r. — wolniej.

Średnia cena transakcyjna w bazie NBP wynosi dla Łodzi w II kwartale 2026 r. 8 020 zł/m² na rynku wtórnym i 9 945 zł/m² na pierwotnym. To inne źródło niż RCN i średnia, a nie mediana, więc tych kwot nie należy porównywać wprost z tabelami wyżej. Źródło: NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (BaRN), dane do II kwartału 2026 r.

Łódź na tle województwa łódzkiego

Tabela obejmuje miasta województwa z co najmniej 50 transakcjami mieszkaniowymi i liczy się automatycznie z aktualnych danych RCN. Najwyżej w zestawieniu są obecnie: Łódź (całe miasto), Łowicz i Skierniewice, najniżej — Ozorków:

Miasto	Mediana zł/m²
Łódź (całe miasto)	9 225
Łowicz	8 665
Skierniewice	7 994
Aleksandrów Łódzki	7 746
Głowno	7 420
Rawa Mazowiecka	7 020
Piotrków Trybunalski	6 817
Tomaszów Mazowiecki	6 752
Radomsko	6 750
Kutno	6 683
Zgierz	6 649
Konstantynów Łódzki	6 555
Pabianice	6 427
Łęczyca	5 992
Zduńska Wola	5 828
Łask	5 643
Bełchatów	5 375
Ozorków	4 941

Klienci często porównują swoją cenę z trzech źródeł — Otodom oferty (zawyżone przez sprzedawców, zwykle 10-11 tys. zł/m² w Łodzi), SonarHome estymaty (szacunki algorytmu, 7-8 tys.) i RCN transakcje notarialne (rzeczywiste, ok. 9 tys.). Trzy różne liczby, trzy różne odpowiedzi. Kto sprzedaje mieszkanie, powinien patrzeć przede wszystkim na RCN dla dzielnicy — to baza realnych transakcji, a nie oczekiwań lub estymat. Cena ofertowa powinna być 3-10% powyżej mediany RCN jako przestrzeń do negocjacji.

Izabela Grochala, Pośredniczka w obrocie nieruchomościami (PPRN 23860)

Trzy metryki cen — dlaczego widzisz różne liczby

Sprawdzając cenę mieszkania w Łodzi, spotkasz trzy różne metryki, które dają trzy różne odpowiedzi. Zrozumienie różnic jest kluczowe do ustalenia realistycznej ceny ofertowej.

Źródło	Co pokazuje	Łódź, całe miasto (przykład)	Wiarygodność
Otodom (oferty)	Ceny wystawione przez sprzedawców	orientacyjnie 10 000–11 000 zł/m² (wiosna 2026)	Ceny oczekiwane, zwykle wyższe od transakcyjnych
RCN GUGiK (transakcje)	Akty notarialne — ceny rzeczywiście zapłacone	9 225 zł/m²	Najwiarygodniejsze
SonarHome (estymaty)	Algorytmiczne estymaty wartości	ok. 7 350 zł/m² (kwiecień 2026)	Szacunki algorytmu, głównie dla rynku wtórnego

Otodom oferty pokazują, ile sprzedawcy oczekują. Z naszej praktyki: sprzedawcy zwykle wystawiają mieszkanie o 5–15% drożej niż ostatecznie sprzedają (przestrzeń do negocjacji). Mediana ofert Otodom dla Łodzi jest więc zwykle wyższa niż mediana RCN — ale to nie jest "prawdziwa wartość rynkowa". To "punkt startowy negocjacji".

RCN GUGiK pokazuje, co faktycznie zostało zapłacone. Notariusz przesyła wypis aktu do urzędu (w Łodzi do prezydenta miasta), który wpisuje transakcję do rejestru. Cena to kwota brutto z aktu notarialnego (przy nowych mieszkaniach z VAT). Od lutego 2026 r. dane RCN są bezpłatnie dostępne dla każdego przez serwis Geoportal.gov.pl. To najbardziej wiarygodne źródło realnej wartości rynkowej w Polsce.

SonarHome estymaty to szacunki algorytmu, dotyczące głównie rynku wtórnego. Dlatego trzeba je porównywać z medianą RCN dla używanych mieszkań (7 807 zł/m²), a nie z medianą całego miasta, w której są też droższe nowe mieszkania.

Co zaskakuje klienta, zależy od źródła, z którym przychodzi. Sprzedawca widzący na Otodom oferty po 10 500 zł/m² może być rozczarowany medianą RCN 9 225 zł/m² ("dostanę mniej"). Sprzedawca widzący estymatę SonarHome ok. 7 350 zł/m² będzie pozytywnie zaskoczony ("dostanę więcej"). Prawda jest pośrodku: RCN pokazuje ceny faktycznie zapłacone, oferty Otodom to przestrzeń do negocjacji, a estymaty SonarHome to szacunek dla rynku wtórnego.

Rynek pierwotny vs wtórny — dwie różne Łodzie

Średnie ceny dla całego miasta mieszają dwa bardzo różne rynki. W aktach notarialnych z RCN mediana dla rynku pierwotnego (nowe mieszkania od dewelopera) wynosi 10 018 zł/m² (3574 transakcje), a dla rynku wtórnego 7 807 zł/m² (3589 transakcji) — różnica 28%. Podział według oznaczenia rynku w rejestrze. Gwałtowne skoki średniej ceny na rynku pierwotnym z miesiąca na miesiąc to zwykle efekt wejścia nowych, droższych inwestycji do sprzedaży — a nie nagłej zmiany wartości istniejących mieszkań.

Rynek wtórny — bloki, kamienice, budownictwo z lat 90. — to w danych RCN mniej więcej połowa transakcji w Łodzi. Jest stabilniejszy. Mediana RCN w ramce na górze strony obejmuje transakcje z obu rynków, dlatego przy wycenie konkretnego mieszkania zawsze zawężamy porównanie do właściwego segmentu i dzielnicy.

Czego RCN nie pokazuje

Dane RCN są mocne, ale mają swoje ograniczenia. Warto je znać:

• Brak detali stanu i wykończenia — RCN zawiera powierzchnię, liczbę izb, kondygnację, ale nie pokazuje stanu mieszkania (do remontu vs po remoncie), standardu wykończenia ani widoku.
• Brak informacji o bonusach od dewelopera — w akcie jest cena uzgodniona, ale bonusy poza ceną lokalu (np. miejsce postojowe za 1 zł) nie są widoczne w cenie za m². Realny koszt zakupu bywa przez to niższy.
• Poślizg administracyjny — akty trafiają do rejestru z opóźnieniem, więc najnowsze 2–3 miesiące są w danych niekompletne.
• Transakcje nierynkowe i nietypowe — rejestr zawiera też sprzedaże garaży, udziałów w mieszkaniu, sprzedaże z bonifikatą i akty obejmujące kilka lokali naraz. Bez odsiania zniekształcają medianę, dlatego w naszych zestawieniach liczymy wyłącznie sprzedaże całych mieszkań na wolnym rynku.

Dla sprzedawcy oznacza to jedno: mediana RCN dla dzielnicy to dobra baza, ale nie zastąpi profesjonalnej analizy konkretnej nieruchomości, która uwzględni stan, piętro, balkon, miejsce postojowe i widok.

Jak wykorzystać dane RCN przy sprzedaży lub kupnie mieszkania

Jeśli sprzedajesz mieszkanie, mediana RCN dla Twojej dzielnicy to baza wyjściowa do ustalenia ceny ofertowej. Trzeba ją skorygować o cechy konkretnego mieszkania:

• Stan techniczny — mieszkanie do remontu: −10 do −20% wobec mediany. Po generalnym remoncie: +5 do +15%.
• Piętro — parter i ostatnie piętro bez windy: zwykle −5 do −10%. Wysokie piętro z windą: +3 do +8%.
• Balkon, taras, miejsce postojowe — każdy z tych elementów dodaje 2-5% do wartości.
• Wiek budynku i technologia — wielka płyta lat 70.: −10% wobec mediany. Nowe budownictwo (po 2010): +10 do +15%.

Podane widełki są orientacyjne, z praktyki naszego biura — nie wynikają z danych RCN. Po korekcie dochodzisz do realnej ceny rynkowej swojego mieszkania. Cena ofertowa to ta cena + 3–10% jako przestrzeń do negocjacji. Dla kupujących mediana RCN to punkt odniesienia w negocjacjach. Jeśli oferta jest 20-30% powyżej mediany dzielnicy bez wyraźnego uzasadnienia (np. luksusowe wykończenie, lokalizacja premium) — warto rozważyć kontrofertę bliżej mediany.

Jak CIOD wykorzystuje dane RCN w wycenach

Nasze bezpłatne analizy wartości rynkowej (analiza porównawcza, CMA) opieramy bezpośrednio na danych RCN GUGiK, nie o estymaty z portali. Dla każdej wyceny wyciągamy z RCN:

• Wszystkie dostępne transakcje (dla Łodzi w praktyce od połowy 2025 r.) z dzielnicy klienta (lub bliskiej okolicy)
• Filtrowanie po segmencie — podobny metraż (±20%), podobna kondygnacja, podobny rok budowy
• Mediana + 25/75 percentyl — pokazujemy zakres realnych cen, nie tylko jedną liczbę
• Korekty o cechy mieszkania — stan techniczny, balkon, miejsce postojowe, widok (według doświadczenia naszego biura, to nie jest metoda wyceny rzeczoznawcy)
• Trend w dzielnicy — czy ceny w segmencie idą w górę czy stabilnie

Efekt: konkretna cena ofertowa z uzasadnieniem opartym na realnych danych, nie subiektywne odczucia. To rozróżnia naszą analizę od portalowych estymat — RCN to dane u źródła, a my mamy wieloletnie doświadczenie na łódzkim rynku.

Ważne rozróżnienie prawne: nasza CMA to analiza wartości rynkowej, nie operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego. Jeśli potrzebujesz wyceny do banku (zwykle na jego zlecenie), do sądu albo gdy urząd skarbowy zakwestionuje wartość — potrzebny jest operat rzeczoznawcy majątkowego. Nasza CMA jest bezpłatna i służy do ustalenia ceny ofertowej, planowania sprzedaży i orientacji rynkowej.

Sprzedajesz mieszkanie w Łodzi i nie wiesz, jak ustalić cenę? Wykonujemy bezpłatne analizy wartości rynkowej oparte na danych RCN GUGiK z dodatkową korektą o cechy konkretnej nieruchomości. Skontaktuj się z nami — Izabela Grochala (pośredniczka PPRN 23860) przeanalizuje Twoje mieszkanie.

Szukasz mieszkania? Przejrzyj oferty mieszkań na sprzedaż w Łodzi — aktualne ogłoszenia z cenami transakcyjnymi z RCN. Możesz też przejrzeć dane dla dzielnic Łodzi, mediany cen w dzielnicach Łodzi (I kw. 2026), jak reputacja dzielnic wpływa na ceny oraz ceny mieszkań w miastach regionu łódzkiego.