Najem Okazjonalny 2026 — Co To Jest, Umowa, Notariusz, Koszty
Najem okazjonalny to dla prywatnego właściciela najkrótsza droga do odzyskania mieszkania — bez procesu sądowego, bez czekania latami. Jeśli najemca nie opuści lokalu po wygaśnięciu umowy, właściciel nie musi pozywać go do sądu. Wystarczy wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu — i sprawa trafia do komornika w ciągu tygodni.
Dla najemcy uczciwego płacącego na czas — najem okazjonalny oznacza wyłącznie dodatkowy koszt wizyty u notariusza (ok. 200 zł) i jeden dodatkowy dokument do podpisania. Dla problematycznego — jest to poważna przeszkoda. I o to właśnie chodzi.
"Z doświadczenia w Łodzi: odkąd właściciele zaczęli stosować najem okazjonalny powszechnie, liczba problemowych najemców w naszym portfelu spadła wyraźnie. Sam fakt, że podpisują akt notarialny, działa prewencyjnie."
— Izabela Grochala, CI OD NIERUCHOMOŚCI
Czym jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, uregulowany w art. 19a–19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Art. 19a ust. 1 definiuje go wprost: umowa najmu okazjonalnego to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Po stronie wynajmującego: wyłącznie osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Uwaga na brzmienie — ustawa mówi o lokalach, nie o mieszkaniach, więc obejmuje to również działalność polegającą na wynajmie lokali użytkowych.
Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, najem okazjonalny nie jest dla Ciebie — ale nie zostajesz bez narzędzia. Ustawa przewiduje dla przedsiębiorców najem instytucjonalny (art. 19f i następne), który opiera się na tym samym mechanizmie: notarialnym oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji. Co więcej, jest prostszy: najemca nie musi wskazywać żadnego innego mieszkania, a z góry przyjmuje do wiadomości, że nie przysługuje mu najem socjalny ani pomieszczenie tymczasowe.
Po stronie najemcy: każda osoba pełnoletnia, w tym cudzoziemcy (choć tu pojawia się dodatkowy problem — więcej w sekcji o cudzoziemcach).
Co odróżnia najem okazjonalny od zwykłego?
Trzy elementy, bez których umowa nie jest okazjonalna:
- Notarialne oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji opróżnienia lokalu (art. 777 §1 pkt 4 KPC) — forma aktu notarialnego jest obowiązkowa
- Wskazanie innego lokalu — najemca musi wskazać mieszkanie, do którego się wyprowadzi, jeśli dojdzie do egzekucji opróżnienia. W obiegu mówi się na to „lokal zastępczy", ale ustawa używa określenia „inny lokal" (art. 19a ust. 2 pkt 2) — to nie jest to samo co lokal zamienny, socjalny czy pomieszczenie tymczasowe, które są osobnymi pojęciami z tej samej ustawy
- Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w razie eksmisji
Umowa musi być zawarta na czas oznaczony (maksymalnie 10 lat) i w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Najem okazjonalny vs zwykły najem — porównanie
| Element | Najem okazjonalny | Zwykły najem |
|---|---|---|
| Eksmisja | Klauzula wykonalności → komornik (tygodnie) | Wyrok sądu (rok–kilka lat) |
| Notariusz | Wymagany (oświadczenie najemcy) | Niewymagany |
| Zgłoszenie do US | Tak — 14 dni od rozpoczęcia najmu | Nie podatek płaci się tak samo w obu wariantach |
| Lokal zastępczy | Wymagany (wskazanie przez najemcę) | Niewymagany |
| Ochrona zimowa | NIE dotyczy (art. 19e ustawy) | Obowiązuje (1 XI – 31 III) |
| Kaucja | Maks. 6-krotność czynszu | Maks. 12-krotność czynszu |
| Czas trwania | Tylko czas oznaczony, maks. 10 lat | Oznaczony lub nieoznaczony |
| Formalności | Wyższe (notariusz, US, lokal zastępczy) | Minimalne (tylko pisemna umowa) |
Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego — 6 kroków
Krok 1: Wybór i weryfikacja najemcy
Zanim przejdziesz do dokumentów, zweryfikuj najemcę: zaświadczenie o zatrudnieniu, wyciągi bankowe z 3 miesięcy lub PIT, ewentualnie referencje. Najem okazjonalny daje narzędzie do eksmisji, ale lepiej, żebyś nigdy nie musiał z niego korzystać. Więcej o weryfikacji najemcy w artykule jak wynająć mieszkanie.
Krok 2: Sporządzenie umowy najmu okazjonalnego
Umowa musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Powinna zawierać: dane obu stron (PESEL, seria i numer dowodu), dokładny opis lokalu, wysokość czynszu i termin płatności, czas trwania, zasady wypowiedzenia oraz kaucję (maksymalnie 6-krotność miesięcznego czynszu). Do umowy dołączasz trzy wymagane załączniki (kroki 3–5).
Krok 3: Wskazanie lokalu zastępczego przez najemcę
Najemca wskazuje na piśmie lokal, do którego się wyprowadzi w razie eksmisji. Musi to być realny adres, a zgodę na przyjęcie najemcy musi wyrazić na piśmie właściciel tego lokalu albo inna osoba mająca do niego tytuł prawny (krok 4) — ustawa nie wymaga, żeby był to akurat właściciel. Typowo jest to mieszkanie rodziców lub innego krewnego. Jeśli najemca straci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, ma 21 dni od powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu na wskazanie nowego (art. 19a ust. 3 ustawy). Brak wskazania w tym terminie pozwala właścicielowi wypowiedzieć umowę z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia (art. 19d ust. 5).
Krok 4: Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego
Właściciel wskazanego lokalu — albo inna osoba mająca do niego tytuł prawny — składa pisemne oświadczenie, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. To często najtrudniejszy element do zorganizowania, szczególnie dla cudzoziemców.
Wbrew rozpowszechnionemu przekonaniu podpis pod tym oświadczeniem nie musi być poświadczony notarialnie. Ustawa wymaga tego wyłącznie wtedy, gdy zażąda tego wynajmujący (art. 19a ust. 2 pkt 3). Jeśli nie żąda — wystarczy zwykła forma pisemna, bez wizyty u notariusza i bez dodatkowego kosztu.
Krok 5: Wizyta u notariusza — oświadczenie o poddaniu się egzekucji
Najemca stawia się u notariusza i składa oświadczenie, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji opróżnienia lokalu na podstawie art. 777 §1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Dokument ma formę aktu notarialnego — to obowiązkowe. Wynajmujący może (ale nie musi) być obecny.
Do podpisania umowy potrzeba: dowodów osobistych obu stron, projektów umowy i oświadczeń, danych lokalu zastępczego i zgody jego właściciela.
Krok 6: Protokół zdawczo-odbiorczy i przekazanie lokalu
Przy przekazaniu kluczy sporządź szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami: stan ścian, podłóg, sprzętów, liczniki mediów. Dokument podpisują obie strony. To jedyna realna ochrona kaucji przy wyprowadzce — bez protokołu nie udowodnisz, które szkody powstały w czasie najmu.
Ile kosztuje najem okazjonalny u notariusza?
Główny dodatkowy koszt najmu okazjonalnego (w porównaniu ze zwykłą umową) to taksacja notarialna za sporządzenie aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy. Poniżej orientacyjne koszty:
| Element | Orientacyjny koszt | Kto zazwyczaj płaci |
|---|---|---|
| Akt notarialny — oświadczenie najemcy (art. 777 KPC) | 150–300 zł brutto ustawowy limit: 480,60 zł netto |
Wynajmujący lub najemca |
| Poświadczenie podpisu właściciela wskazanego lokalu (za podpis) | maks. 20 zł netto | Właściciel lokalu zastępczego |
| Wypisy z aktu notarialnego | maks. 6 zł netto / strona | Według umówienia stron |
| Razem (typowy przypadek) | 200–400 zł | Zazwyczaj wynajmujący |
W Łodzi stawki notarialne mieszczą się zazwyczaj w dolnej części przedziału — typowo 180–250 zł za samo oświadczenie.
Ustawa ogranicza, ile notariusz może wziąć
To najważniejsza liczba w całym temacie, a mało kto ją zna. Art. 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów mówi wprost: wynagrodzenie notariusza za sporządzenie tego oświadczenia wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Przy płacy minimalnej 4806 zł w 2026 roku daje to 480,60 zł netto. To sufit, a nie cena — rynkowo płaci się znacznie mniej.
Dlaczego ten limit w ogóle istnieje? Normalnie notariusz liczy od wartości sprawy według rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości o taksie notarialnej, gdzie przy wartościach od 60 tys. do miliona złotych stawka to 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki. Ustawodawca świadomie wyjął ten jeden dokument z tamtej skali, żeby najem okazjonalny był w ogóle stosowany.
Poza limitem zostają: podatek VAT doliczany do taksy, wypisy aktu (maksymalnie 6 zł netto za każdą zaczętą stronę) oraz poświadczenie podpisu właściciela wskazanego lokalu — to osobna czynność, dla innej osoby, maksymalnie 20 zł netto za każdy podpis. Jeśli mieszkanie ma dwóch współwłaścicieli, podpisy są dwa.
Przepisy nie wskazują, kto ma płacić za notariusza. W praktyce rynkowej w Łodzi najczęściej koszt ponosi wynajmujący — to on ma interes w formalności. Bywa też, że strony dzielą go po połowie lub wliczają w negocjacje.
Notariusz przy najmie okazjonalnym — co dokładnie sporządza?
Notariusz sporządza akt notarialny zawierający oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji zgodnie z art. 777 §1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Najemca oświadcza w nim, że zobowiązuje się opróżnić i wydać lokal właścicielowi w wyznaczonym terminie — i że poddaje się egzekucji tego obowiązku.
Dlaczego właśnie akt notarialny?
Akt notarialny sporządzony zgodnie z art. 777 KPC jest od razu tytułem egzekucyjnym. Właściciel nie potrzebuje wyroku sądowego — wystarczy, że złoży do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Sąd rozpatruje taki wniosek w trybie uproszczonym, bez rozprawy (zazwyczaj kilka dni do kilku tygodni). Po uzyskaniu klauzuli właściciel zwraca się do komornika o przeprowadzenie eksmisji.
Jak to wygląda w praktyce?
Przy zwykłej umowie najmu właściciel, który chce eksmitować problematycznego najemcę, musi złożyć pozew, poczekać na rozprawę (często po kilku miesiącach), uzyskać wyrok, poczekać na jego uprawomocnienie i dopiero wtedy zwrócić się do komornika. Całość może trwać 2–4 lata. Przy najmie okazjonalnym czas skraca się do kilku tygodni.
Ważne: ochrona dotyczy wyłącznie sytuacji po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. W trakcie trwania najmu — nawet przy braku płatności — właściciel i tak musi wystąpić z wypowiedzeniem w trybie art. 11 ustawy.
Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego
Art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów nakłada na właściciela konkretny obowiązek: zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Dlaczego termin 14 dni jest tak ważny?
Jeśli nie zgłosisz umowy w terminie, przestaje się stosować art. 19c i art. 19d ustawy (tak stanowi art. 19b ust. 3). W praktyce tracisz dwie różne rzeczy naraz:
- szybką ścieżkę odzyskania mieszkania — żądanie opróżnienia i klauzulę wykonalności zamiast procesu (art. 19d). To jest ta strata, która boli;
- własne zasady opłat — przy najmie okazjonalnym poza czynszem pobierasz tylko opłaty niezależne od Ciebie, chyba że umowa mówi inaczej, a czynsz podnosisz wyłącznie na warunkach z umowy (art. 19c).
Umowa nadal jest ważna — to nie jest tak, że przestaje obowiązywać. Ale zostajesz ze zwykłą drogą sądową, czyli dokładnie z tym, czego chciałeś uniknąć. Notariusz, załączniki i cała formalność idą wtedy na marne, bo z aktu notarialnego nie skorzystasz.
Art. 19b ust. 2 dodaje, że na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia do US.
Jak zgłosić?
Nie ma specjalnego urzędowego formularza. Wystarczy pisemna informacja skierowana do właściwego urzędu skarbowego, zawierająca dane stron, adres lokalu i datę rozpoczęcia najmu. Możesz złożyć ją osobiście, wysłać pocztą lub przez ePUAP. Ustawa nie wymaga dołączania kopii umowy — art. 19b ust. 1 mówi o zgłoszeniu samego faktu jej zawarcia. W praktyce część urzędów o kopię prosi i wielu właścicieli ją załącza, ale to zwyczaj, nie obowiązek; jeśli nie chcesz udostępniać danych osób trzecich, nie musisz.
Podatek od najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny rozliczasz tak samo jak zwykły wynajem prywatny — obowiązkowo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych:
- 8,5% od przychodów do 100 000 zł rocznie
- 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł
Przy czynszu 2 500 zł miesięcznie ryczałt wynosi około 212 zł miesięcznie. Wpłacasz go w trakcie roku — co miesiąc, a po spełnieniu warunków ustawowych kwartalnie. Rozliczenie roczne składasz na PIT-28. Przy najmie prywatnym nie ma żadnej „rejestracji", przy której wybiera się sposób płatności.
Dwie rzeczy, które łatwo pomylić. Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni nie jest zapłatą podatku — to obowiązek z zupełnie innej ustawy i nie zwalnia z wpłat. A podatek od najmu to nie to samo co podatek od nieruchomości, który płacisz gminie niezależnie od tego, czy mieszkanie stoi puste, czy jest wynajęte. Szczegóły rozliczenia opisaliśmy w poradniku jak wynająć mieszkanie.
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego i eksmisja
Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę?
Najem okazjonalny jest zawierany na czas oznaczony. Automatycznie wygasa z upływem okresu, na jaki został zawarty. Wcześniejsze wypowiedzenie przez właściciela jest możliwe w trzech przypadkach z art. 11 ust. 2 ustawy — tylko punkty 1–3 stosuje się do najmu okazjonalnego (art. 19e) — plus w jednym dodatkowym, który dotyczy wyłącznie tej formy najmu. Czyli gdy najemca:
- Niszczy mieszkanie albo rażąco i uporczywie uprzykrza życie sąsiadom (pojedyncza awantura to za mało) — ale najpierw musisz go pisemnie upomnieć i dać mu szansę przestać. Upomnienie to nie formalność: bez niego wypowiedzenie jest nieważne. Klauzulę z sądu dostaniesz, bo sąd na tym etapie nie bada, czy wypowiedzenie było skuteczne — najemca zablokuje eksmisję później, w osobnej sprawie, i obciąży Cię kosztami (art. 11 ust. 2 pkt 1);
- Nie płaci przez trzy pełne okresy — nie tylko czynszu, ale też innych opłat za używanie mieszkania. Tu też najpierw pismo: uprzedzasz o zamiarze wypowiedzenia i dajesz dodatkowy miesiąc na spłatę (art. 11 ust. 2 pkt 2);
- Podnajął mieszkanie bez Twojej zgody — dotyczy też oddania go komuś za darmo. Zgoda musi być pisemna; ustna albo SMS-em w świetle przepisu nie liczy się jako zgoda (art. 11 ust. 2 pkt 3);
- Stracił mieszkanie, które wskazał na wypadek eksmisji — i nie podał nowego w ciągu 21 dni. Termin biegnie od dnia, w którym się o tym dowiedział, nie od samego zdarzenia. Tu wypowiedzenie ma własny, krótki termin: co najmniej siedem dni (art. 19a ust. 3 i art. 19d ust. 5).
Dwie pierwsze podstawy mają wspólny mianownik, który kosztuje właścicieli najwięcej: zanim wyślesz wypowiedzenie, musisz wysłać wcześniejsze pismo. Wysłanie od razu wypowiedzenia to najczęściej oblewany etap całej procedury.
Procedura po wygaśnięciu umowy — jak wygląda eksmisja?
Jeśli najemca nie opróżni lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, art. 19d ustawy przewiduje następującą procedurę:
- Właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu — na piśmie, z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela (art. 19d ust. 2). Żądanie wskazuje strony, umowę i przyczynę jej ustania oraz termin nie krótszy niż 7 dni od doręczenia, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
- Jeśli najemca nie opuści lokalu — właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Do wniosku dołącza trzy dokumenty (art. 19d ust. 4): żądanie opróżnienia wraz z dowodem doręczenia albo dowodem nadania przesyłką poleconą, dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Ten trzeci punkt jest powodem, dla którego termin 14 dni jest tak istotny.
- Sąd rozpatruje wniosek — zazwyczaj bez rozprawy, w ciągu kilku tygodni.
- Po uzyskaniu klauzuli — właściciel kieruje sprawę do komornika sądowego.
Cała procedura — od żądania do eksmisji przez komornika — trwa zazwyczaj kilka tygodni do kilku miesięcy. Przy zwykłym najmie taka sama ścieżka może ciągnąć się latami.
Kiedy najemca może wypowiedzieć umowę?
Najemca może wypowiedzieć umowę na zasadach określonych w samej umowie. Ponieważ jest to najem na czas oznaczony, obowiązuje zasada z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego: wypowiedzenie przed terminem jest możliwe w wypadkach określonych w umowie.
To jednak nie znaczy, że bez takiego zapisu najemca jest uwięziony w każdej sytuacji. Kodeks cywilny daje mu uprawnienia niezależne od treści umowy — na przykład art. 682: jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet jeśli o wadach wiedział przy podpisywaniu umowy.
Jeśli zastanawiasz się, jak prawidłowo wypowiedzieć umowę najmu i jakie obowiązują terminy, sprawdź nasz poradnik z gotowymi wzorami pism.
Wady i zalety najmu okazjonalnego
Perspektywa wynajmującego
Zalety:
- Szybka eksmisja bez wyroku sądowego — tygodnie zamiast lat
- Brak ochrony zimowej (eksmisja możliwa cały rok)
- Brak konieczności wskazania lokalu socjalnego przez gminę
- Efekt prewencyjny — sama konieczność podpisania aktu notarialnego odstraszy część problematycznych najemców
- Jasno określony czas trwania umowy
Wady:
- Obowiązek zgłoszenia do US w ciągu 14 dni (rygor utraty ochrony)
- Dodatkowe koszty i formalności przy zawarciu umowy
- Trudność z pozyskaniem zgodnego lokalu zastępczego (szczególnie dla najemców bez rodziny w Polsce)
- Ograniczona kaucja — maksymalnie 6-krotność, nie 12-krotność jak przy zwykłym najmie
Perspektywa najemcy
Wady dla najemcy:
- Dodatkowy koszt notariusza (ok. 200–300 zł)
- Konieczność zorganizowania lokalu zastępczego i zgody jego właściciela
- Ograniczenie elastyczności — tylko czas oznaczony, brak ochrony przy przedłużaniu umowy
- Silna pozycja wynajmującego — mniejsza ochrona niż przy zwykłym najmie
Zalety dla najemcy:
- Właściciel, który decyduje się na formalności najmu okazjonalnego, jest zazwyczaj rzetelny — sam dba o zgodność z prawem
- Jasno określony czas trwania — wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy bez podstawy
- Umowa jest znana urzędowi skarbowemu — zgłoszenie nie jest dowodem, że właściciel płaci podatek, ale utrudnia całkowicie nieformalny wynajem
Szukasz mieszkania na wynajem lub planujesz zakup? Sprawdź nasze mieszkania na sprzedaż w Łodzi lub skontaktuj się z nami — pomożemy dopasować najlepszą opcję do Twojej sytuacji. Wynajmujesz własne mieszkanie i rozważasz jego sprzedaż? Sprawdź bezpłatnie, ile jest dziś warte.
Kupujesz mieszkanie pod wynajem? Najem okazjonalny działa tylko wtedy, gdy lokal jest Twoją własnością — zobacz mieszkania na sprzedaż w Łodzi, z cenami transakcyjnymi dzielnic obok każdej oferty.
Najem okazjonalny a cudzoziemcy
Cudzoziemcy mogą być stroną umowy najmu okazjonalnego — przepisy nie zawierają ograniczeń obywatelskich. Problem pojawia się przy wymaganiu lokalu zastępczego.
Główne wyzwanie: lokal zastępczy
Najemca musi wskazać konkretny lokal w Polsce, którego właściciel wyraża pisemną zgodę na przyjęcie najemcy. Dla wielu cudzoziemców (np. obywateli Ukrainy, Niemiec, Czech) oznacza to konieczność znalezienia kogoś w Polsce, kto ma własne mieszkanie i zgodzi się zostać "gwarantem". To realna bariera.
Możliwe rozwiązania
- Inny lokal samego wynajmującego — właściciel wskazuje własne drugie mieszkanie. Rozwiązanie spotykane, choć rzadkie (właściciel staje się de facto gwarantem samego siebie). Ustawa mówi o „lokalu", więc wskazanie pojedynczego pokoju niebędącego samodzielnym lokalem bywa kwestionowane — ustal to z notariuszem przed podpisaniem
- Znajomi lub pracodawca w Polsce — jeśli cudzoziemiec ma długoletnich znajomych lub pracodawcę z mieszkaniem, może ich poprosić o zgodę
- Osoba z tytułem prawnym, niekoniecznie właściciel — ustawa mówi o "właścicielu lokalu lub osobie posiadającej tytuł prawny do lokalu" (art. 19a ust. 2 pkt 3), więc zgodę może wyrazić także najemca wskazanego mieszkania. To poszerza krąg osób, do których cudzoziemiec może się zwrócić
Przy wynajmie cudzoziemcom warto rozważyć, czy najem okazjonalny jest w danej sytuacji wykonalny. Jeśli najemca nie może zorganizować lokalu zastępczego — zwykła umowa najmu z dobrze skonstruowanymi zabezpieczeniami (wysoka kaucja, poręczyciel) może być pragmatyczniejszym rozwiązaniem. Skonsultuj swoją sytuację z naszym biurem.
Wyszukiwanie frazy "umowa najmu okazjonalnego z Ukraińcem" wskazuje, że to realne pytanie wielu właścicieli w Polsce. Ustawa nie różnicuje najemców według obywatelstwa — trudność polega wyłącznie na wymogach formalnych, nie na samej możliwości zawarcia umowy.
Najczęściej zadawane pytania
- Co to jest najem okazjonalny?
- Najem okazjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony (do 10 lat), z której po stronie właściciela mogą korzystać wyłącznie osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Najemca musi podpisać notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazać lokal zastępczy. Podstawa prawna: art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów.
- Ile kosztuje najem okazjonalny u notariusza?
- Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (akt notarialny) kosztuje zazwyczaj 150–300 zł brutto. W Łodzi ceny wahają się od 180 do 250 zł. To jednorazowy koszt na całą umowę. Ustawa ogranicza wynagrodzenie notariusza za ten dokument do 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (art. 19a ust. 7) — w 2026 roku to 480,60 zł netto.
- Kto płaci za notariusza przy najmie okazjonalnym?
- Przepisy nie wskazują, kto ponosi koszt notariusza. W praktyce płaci go wynajmujący lub strony dzielą koszt. W Łodzi najczęściej płaci właściciel — to on ma interes w szybkiej egzekucji.
- Czy najem okazjonalny musi być u notariusza?
- Sama umowa NIE musi być podpisana u notariusza — wystarczy forma pisemna. Natomiast oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji MUSI mieć formę aktu notarialnego. Bez tego umowa traci swoje główne zalety.
- Jak zgłosić najem okazjonalny do urzędu skarbowego?
- Właściciel ma 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu na zgłoszenie umowy do naczelnika US właściwego według miejsca zamieszkania właściciela (art. 19b ust. 1 ustawy). Nie ma specjalnego formularza — wystarczy pisemna informacja z kopią umowy.
- Jak wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?
- Po wygaśnięciu umowy właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem (art. 19d ust. 2). Termin na opróżnienie nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia. Jeśli najemca nie wyprowadzi się — właściciel składa do sądu wniosek o klauzulę wykonalności, dołączając żądanie z dowodem doręczenia, dokument tytułu prawnego do lokalu i potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.
- Czy eksmisja z najmu okazjonalnego jest możliwa zimą?
- Tak. Przepisy chroniące przed eksmisją w sezonie zimowym nie mają zastosowania do najmu okazjonalnego (art. 19e ustawy). Właściciel może przeprowadzić eksmisję w każdym miesiącu roku.
- Wady i zalety najmu okazjonalnego dla wynajmującego?
- Zalety: szybka eksmisja bez wyroku, brak ochrony zimowej, efekt prewencyjny. Wady: obowiązek zgłoszenia do US w 14 dni, dodatkowe formalności, trudność ze znalezieniem lokalu zastępczego dla niektórych najemców.
- Czy cudzoziemiec może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
- Może — przepisy nie zawierają ograniczeń obywatelskich, a warunek nieprowadzenia działalności w zakresie wynajmowania lokali dotyczy właściciela, nie najemcy. Główna trudność to wskazanie innego lokalu w Polsce i uzyskanie pisemnej zgody. Warto wiedzieć, że zgodę może wyrazić nie tylko właściciel tego mieszkania, ale każda osoba mająca do niego tytuł prawny (art. 19a ust. 2 pkt 3) — również jego najemca.
- Czy warto zawierać umowę najmu okazjonalnego?
- Z perspektywy wynajmującego — zdecydowanie tak, szczególnie przy nowych najemcach. Dodatkowe formalności zajmują jeden dzień, a dają realne narzędzie na wypadek problemów. Dla uczciwego najemcy to tylko koszt 200–300 zł u notariusza.
Źródła prawne
- Art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów (lexlege.pl) — definicja najmu okazjonalnego, wymagane załączniki, termin 21 dni na nowe wskazanie lokalu
- Art. 19b ustawy o ochronie praw lokatorów (lexlege.pl) — obowiązek zgłoszenia do US w terminie 14 dni oraz skutek jego niedopełnienia (ust. 3)
- Art. 19c ustawy o ochronie praw lokatorów (lexlege.pl) — opłaty poza czynszem i zasady podwyżek przy najmie okazjonalnym
- Rozporządzenie o maksymalnych stawkach taksy notarialnej, § 12 i § 13 — stawki za wypisy (6 zł/strona) i za poświadczenie podpisu (20 zł)
- Art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów (lexlege.pl) — procedura opróżnienia lokalu po wygaśnięciu umowy
- Art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów (lexlege.pl) — zakres stosowania ustawy, wyłączenie ochrony zimowej
- Art. 19f ustawy o ochronie praw lokatorów — najem instytucjonalny, odpowiednik dla wynajmujących prowadzących działalność
- Art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów — podstawy wypowiedzenia, w tym wymóg pisemnego upomnienia
- Art. 777 §1 pkt 4 KPC — dobrowolne poddanie się egzekucji (pannotariusz.pl)
- Art. 19a–19e kompletny tekst (przepisy.gofin.pl)
Artykuł przygotowany przez CI OD NIERUCHOMOŚCI. Aktualizacja: wrzesień 2026 — przepisy sprawdzone w tekstach ustaw, stan prawny na 7 września 2026. Informacje zawarte w artykule mają charakter informacyjny i nie stanowią porady prawnej. W przypadku wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem lub notariuszem.
