Podatek od sprzedaży mieszkania 2026 — ile wynosi i kiedy go nie zapłacisz

Podatek od sprzedaży mieszkania (i każdej innej nieruchomości) wynosi 19% od dochodu — czyli od różnicy między ceną sprzedaży a kosztami, nie od całej kwoty z aktu. Ale w wielu sytuacjach nie zapłacisz ani złotówki: po upływie 5 lat od końca roku nabycia podatku nie ma w ogóle, a gdy sprzedajesz wcześniej, ratuje Cię ulga mieszkaniowa. Poniżej: kalkulator, trzy przykłady na cenach z aktów notarialnych z Łodzi, przepisy z ustawy i to, jak rozliczyć PIT-39.

„Najczęstsze nieporozumienie u sprzedających brzmi: zapłacę 19% od ceny mieszkania. Nieprawda — podatek liczy się od zysku, a po pięciu latach albo przy zakupie kolejnego mieszkania zwykle wynosi zero. Zanim ktoś spanikuje wysokością podatku, liczymy realny dochód. Najczęściej okazuje się dużo niższy, niż się obawiał.”

— Izabela Grochala, CI OD NIERUCHOMOŚCI

Szybkie podsumowanie

📊 Policz swój podatek w 30 sekund. Zjedź do kalkulatora podatku od sprzedaży — podaj cenę, koszty i rok nabycia, a od razu zobaczysz, czy w ogóle płacisz i ile.

Ile płaci się podatku od sprzedaży mieszkania?

Podatek wynosi 19% od dochodu, a nie od ceny sprzedaży (art. 30e ustawy o PIT). Dochód to cena z aktu notarialnego pomniejszona o koszty: cenę zakupu, opłaty przy nabyciu i nakłady na nieruchomość. Od tej różnicy — i tylko od niej — liczysz 19%.

Pokażę na liczbach. Sprzedajesz mieszkanie w Łodzi za 480 000 zł, a kupiłeś je w 2025 roku za 360 000 zł (z opłatami). Dochód to 120 000 zł, więc podatek wynosi 22 800 zł. Gdybyś liczył 19% od całej ceny, wyszłoby 91 200 zł — czterokrotnie więcej. Dlatego rozróżnienie „od dochodu, nie od ceny” to pierwsza rzecz, którą tłumaczę klientom.

Podatek z tego tytułu nie łączy się z innymi dochodami (np. z pensji) — rozliczasz go osobno na formularzu PIT-39. Stawka 19% jest stała: taka sama dla mieszkania, domu i działki, niezależnie od kwoty transakcji.

Kalkulator podatku od sprzedaży

Wpisz cenę sprzedaży, koszty nabycia, koszty sprzedaży (notariusz, prowizja pośrednika) i rok nabycia. Kalkulator sprawdzi, czy minęło 5 lat, i policzy podatek 19% od dochodu. Jeśli wydasz pieniądze na własne cele mieszkaniowe, wpisz kwotę — kalkulator policzy ulgę także wtedy, gdy wydasz tylko część.

Ile podatku zapłacisz przy sprzedaży mieszkania w Łodzi? Trzy przykłady

Przy typowej sprzedaży w Łodzi podatek wynosi zero albo kilka–kilkanaście tysięcy złotych — zależy od tego, kiedy kupiłeś i co zrobisz z pieniędzmi. Przykłady poniżej liczymy na medianach cen z aktów notarialnych, które notariusze zgłaszają do państwowego Rejestru Cen Nieruchomości (transakcje z rynku wtórnego od 2024 r. do czerwca 2026 r.). To nie są ceny z ogłoszeń, tylko kwoty, za które mieszkania w Łodzi realnie zmieniły właściciela. Ceny zakupu z lat 2023 i wcześniej traktuj jako przykładowe — Twoje liczby weźmiesz z własnego aktu.

Przykład 1 — kupione w 2018 r., sprzedane w 2026 r.: 0 zł podatku. Mieszkanie 48 m² kupione w 2018 roku po medianie ówczesnych transakcji lokalami w Łodzi (4 159 zł/m² — wszystkie transakcje, pierwotne i wtórne, więc to liczba poglądowa) kosztowało ok. 199 600 zł. Sprzedane po obecnej medianie rynku wtórnego (7 615 zł/m²) daje ok. 365 500 zł. Zysk to ok. 165 900 zł, więc 19% oznaczałoby ok. 31 500 zł podatku. Nie płacisz go wcale, bo od końca 2018 roku minęło ponad 5 lat — taka sprzedaż w ogóle nie jest opodatkowana i nie składasz PIT-39.

Przykład 2 — kupione w 2023 r., sprzedane w 2026 r., pieniądze zostają na koncie: ok. 6 500 zł. Sprzedajesz 45 m² na Bałutach za ok. 321 700 zł (mediana 7 149 zł/m²) i płacisz 6 000 zł prowizji. Przychód po odjęciu kosztów sprzedaży to 315 700 zł. Jeśli w 2023 roku zapłaciłeś za mieszkanie razem z opłatami 262 000 zł (przykładowa kwota), ten koszt podwyższasz o inflację z lat 2024 i 2025 (wskaźniki GUS 103,3 i 104,0) — do ok. 281 500 zł. Dochód wynosi ok. 34 200 zł, a podatek 19% — ok. 6 500 zł do zapłaty do 30 kwietnia 2027 r. Bez tej waloryzacji wyszłoby ok. 10 200 zł.

Przykład 3 — to samo mieszkanie, ale kupujesz większe: 0 zł. Sprzedajesz 45 m² na Bałutach i kupujesz 55 m² na Widzewie — po medianie 8 297 zł/m² to ok. 456 300 zł, czyli więcej niż cały przychód ze sprzedaży. Ulga mieszkaniowa zwalnia wtedy cały dochód i podatek spada do zera. Gdybyś na nowe mieszkanie wydał tylko 160 000 zł z przychodu, zwolniona byłaby proporcjonalna część dochodu (ok. 17 300 zł), a podatek spadłby do ok. 3 200 zł. Dlatego plan zakupu warto mieć przed aktem, a nie po.

Kiedy nie trzeba płacić podatku od sprzedaży mieszkania?

Nie płacisz podatku, gdy sprzedajesz nieruchomość po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyłeś (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). To najprostsza droga do zera — wystarczy odczekać. Po tym terminie nie składasz nawet deklaracji PIT-39.

Podatku nie zapłacisz też w trzech innych sytuacjach:

• Wydasz przychód na własne cele mieszkaniowe — nowe mieszkanie, dom, działkę pod budowę, remont albo spłatę wcześniejszego kredytu mieszkaniowego (ulga mieszkaniowa, opis niżej).
• Nie masz dochodu — sprzedajesz za tyle samo albo taniej, niż kupiłeś, licząc z opłatami i nakładami. PIT-39 i tak składasz, ale podatek wynosi 0 zł.
• Mieszkanie jest ze spadku, a spadkodawca nabył je ponad 5 lat temu — okres liczy się od końca roku jego nabycia, nie od dnia spadku.

Termin liczy się od końca roku, nie od dnia zakupu — i to często myli. Dla mieszkania kupionego w marcu 2022 roku pięcioletni termin liczy się dopiero od 31 grudnia 2022. Mieszkanie staje się wolne od podatku 1 stycznia 2028 roku. Czyli realnie czekasz prawie sześć lat, jeśli kupiłeś na początku roku.

Jeśli nie chcesz lub nie możesz czekać do upływu 5 lat, podatku wciąż możesz uniknąć dzięki uldze mieszkaniowej — opisuję ją niżej.

Na czym polega ulga mieszkaniowa?

Ulga mieszkaniowa zwalnia z podatku tę część dochodu, w jakiej przychód ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe od dnia sprzedaży do końca trzeciego roku po roku, w którym sprzedałeś (art. 21 ust. 1 pkt 131). Mieszkanie kupione przed sprzedażą się nie liczy — chyba że spłacasz kredyt zaciągnięty na nie przed sprzedażą. Wydasz cały przychód na nowe mieszkanie — podatek wynosi zero. Wydasz połowę — zwolniona jest połowa dochodu.

Termin jest hojny. Sprzedaż w sierpniu 2026 roku daje czas na wydatki aż do 31 grudnia 2029. Jeśli sprzedajesz jedno mieszkanie, żeby kupić większe, zwykle mieścisz się w uldze w całości — jak w przykładzie 3 wyżej.

Na własne cele mieszkaniowe kwalifikują się między innymi:

• Zakup mieszkania, domu, działki pod budowę lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
• Budowa, rozbudowa lub remont własnego budynku albo lokalu mieszkalnego
• Spłata kredytu mieszkaniowego (kapitał i odsetki) — zaciągniętego przed dniem sprzedaży
• Wyposażenie wymienione przez Ministerstwo Finansów — meble trwale połączone z budynkiem, w tym „meble pod wymiar”, oraz zakup i instalacja kuchenki, płyty indukcyjnej, piekarnika i okapu (interpretacja ogólna z października 2021 r.); zwykłe meble, np. sofa czy stół, się nie liczą

Jeden warunek przy kredycie bywa pułapką: musi być zaciągnięty przed sprzedażą nieruchomości. Kredyt wzięty już po transakcji nie kwalifikuje się do ulgi, podobnie jak pożyczka od rodziny — liczy się tylko kredyt z banku lub SKOK-u (w Polsce albo innym kraju UE, EOG lub w Szwajcarii) wzięty na cele mieszkaniowe. Wydatki musisz też udokumentować — fakturami i aktami notarialnymi.

Jak obliczyć dochód do opodatkowania?

Dochód to cena sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży i o koszty nabycia (art. 19 i art. 22 ust. 6c ustawy o PIT). Im więcej kosztów udokumentujesz, tym niższy dochód i niższy podatek. To tutaj sprzedający najczęściej zostawiają pieniądze na stole — nie zbierają faktur.

Liczysz w dwóch krokach. Najpierw od ceny z aktu odejmujesz koszty sprzedaży — to, co wydałeś, żeby sprzedać:

• Prowizja biura nieruchomości przy sprzedaży
• Taksa notarialna, jeśli zgodnie z umową płacisz ją Ty
• Inne koszty sprzedaży — np. świadectwo charakterystyki energetycznej, wycena, ogłoszenia

Wynik to przychód. Od niego odejmujesz koszty nabycia:

• Cenę zakupu nieruchomości (z aktu notarialnego)
• Opłaty przy zakupie — podatek PCC, taksę notarialną, prowizję biura przy zakupie
• Nakłady zwiększające wartość — remont, wymiana instalacji, okien, łazienki (faktury z czasu posiadania)

Koszty nabycia podwyższasz o inflację (art. 22 ust. 6f ustawy o PIT). Cenę zakupu i opłaty przy zakupie zwiększasz co roku o wskaźnik cen GUS za pierwsze trzy kwartały — od roku następującego po zakupie do roku poprzedzającego sprzedaż. Przy zakupie w 2023 i sprzedaży w 2026 roku to wskaźniki za 2024 (103,3) i 2025 (104,0), czyli koszt rośnie o ok. 7,4%. Nakładów, np. remontu, się nie waloryzuje. O tym przepisie mało kto pamięta, a przy mieszkaniu za 300 000 zł to kilka tysięcy złotych podatku mniej.

Każdą pozycję wpisujesz tylko raz — prowizja przy sprzedaży nie trafia drugi raz do kosztów nabycia. Przykład z Łodzi: mieszkanie kupione w 2025 roku (więc jeszcze bez waloryzacji) za 350 000 zł, PCC 7 000 zł, notariusz przy zakupie 3 000 zł, remont łazienki na fakturę 18 000 zł — koszty nabycia to 378 000 zł. Sprzedajesz za 480 000 zł i płacisz 12 000 zł prowizji, więc przychód wynosi 468 000 zł. Dochód to 90 000 zł, a podatek 17 100 zł. Gdybyś odliczył samą cenę zakupu, bez PCC, notariusza i faktur za remont, podatek wyniósłby ok. 22 400 zł — czyli dokumenty dały ok. 5 300 zł oszczędności.

Czego odliczyć nie można: odsetek od kredytu, którym finansowałeś zakup, prowizji bankowej ani kosztów ustanowienia hipoteki. To koszty finansowania, a nie nabycia — tak przeważnie orzeka Naczelny Sąd Administracyjny (np. wyrok z 20 czerwca 2013 r., II FSK 2218/11). Spłata kredytu po sprzedaży może się za to liczyć do ulgi mieszkaniowej, o czym wyżej.

Jak liczyć 5 lat przy spadku i darowiźnie?

Przy spadku 5 lat liczy się od nabycia przez spadkodawcę, a przy darowiźnie — od nabycia przez obdarowanego. To dwie różne reguły i mylenie ich kosztuje realne pieniądze. Spadek traktowany jest korzystniej.

Przy nieruchomości ze spadku okres liczysz od końca roku, w którym nabył lub wybudował ją spadkodawca (art. 10 ust. 5). Jeśli mama kupiła mieszkanie w 2016 roku, Ty odziedziczyłeś je w 2024 i sprzedajesz w 2026 — podatku nie ma, bo od końca 2016 minęło ponad 5 lat. Nie musisz czekać własnych pięciu lat od spadku.

Przy darowiźnie jest inaczej — liczysz od końca roku, w którym sam przyjąłeś darowiznę. Mieszkanie darowane przez rodziców w 2021 roku jest wolne od podatku dopiero od 1 stycznia 2027. Dochód przy nieruchomości nabytej nieodpłatnie pomniejszysz o nakłady i o zapłacony podatek od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d).

Przy spadku możesz odliczyć więcej. Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat od nabycia przez spadkodawcę, do kosztów wliczasz też to, co zapłacił za mieszkanie spadkodawca, oraz ciężary spadkowe, które spłaciłeś: długi spadkowe, zachowek, zapisy — proporcjonalnie do Twojego udziału (art. 22 ust. 6d zdanie drugie). Przykład: mama kupiła mieszkanie w 2024 roku za 400 000 zł, Ty je odziedziczyłeś i sprzedajesz w 2026 za 450 000 zł — podatek liczysz od ok. 50 000 zł, a nie od całej ceny. Przy darowiźnie takiej możliwości nie ma: odliczasz tylko własne nakłady i zapłacony podatek od darowizny.

Jak i do kiedy rozliczyć PIT-39?

PIT-39 składasz do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży i w tym samym terminie płacisz podatek. Sprzedaż w 2026 roku rozliczasz więc do 30 kwietnia 2027. Gdy termin wypada w weekend, przesuwa się na pierwszy dzień roboczy.

Deklarację trzeba złożyć także wtedy, gdy korzystasz z ulgi mieszkaniowej i podatek wynosi 0 zł. Wykazujesz w niej dochód oraz kwotę, którą zamierzasz przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Jeśli potem nie wydasz tych pieniędzy w terminie, składasz korektę zeznania i dopłacasz podatek z odsetkami. Niezłożenie PIT-39 w terminie to wykroczenie skarbowe, także wtedy, gdy podatek wynosi zero. Sądy administracyjne uznają, że o prawie do ulgi decyduje to, czy faktycznie wydasz pieniądze na własne cele mieszkaniowe w terminie, a nie sama deklaracja — ale brak zeznania to prosta droga do sporu z urzędem skarbowym.

Jeśli sprzedajesz po upływie 5 lat, nie składasz PIT-39 w ogóle — taka transakcja nie jest źródłem przychodu. W deklaracji za 2026 rok nie wykazujesz sprzedaży nieruchomości nabytych w 2020 roku lub wcześniej.

Zasada pięciu lat działa tak samo przy mieszkaniu za granicą, a to, jak odliczyć podatek zapłacony w tamtym kraju i czy dołączyć PIT/ZG, opisujemy w poradniku o sprzedaży mieszkania za granicą a podatku w Polsce.

Jak legalnie uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania?

Najwięcej dają cztery ruchy: dobrze wybrana data aktu, komplet dokumentów kosztów, waloryzacja i właściwa kolejność sprzedaży i zakupu. Wszystkie są zgodne z prawem i żaden nie wymaga kombinowania.

1. Sprawdź datę aktu, nie umowy przedwstępnej. Liczy się dzień przeniesienia własności, czyli akt przyrzeczony. Mieszkanie kupione w 2021 roku sprzedane aktem 20 grudnia 2026 r. jest opodatkowane, a sprzedane 4 stycznia 2027 r. — już nie. Jeśli do końca roku zostało kilka tygodni, ustal z kupującym termin aktu w styczniu. Umowa przedwstępna może zostać podpisana wcześniej.
2. Zbierz dokumenty kosztów, zanim sprzedasz. Akt zakupu, potwierdzenie zapłaty PCC, faktura notariusza, faktury za remont z okresu posiadania. Każde 10 000 zł udokumentowanych kosztów to 1 900 zł podatku mniej. Najpewniejsze są faktury na Twoje nazwisko — remont „za gotówkę” bez dokumentu urząd łatwo zakwestionuje.
3. Dolicz waloryzację. Jeśli kupiłeś dwa lub więcej lat przed rokiem sprzedaży, podnieś koszt zakupu o wskaźniki inflacji GUS (opis wyżej). To kilka procent kosztów więcej bez żadnej dodatkowej faktury.
4. Najpierw sprzedaj, potem kupuj — albo kupuj na kredyt. Do ulgi liczą się tylko wydatki poniesione od dnia sprzedaży. Kto kupi nowe mieszkanie za gotówkę tydzień przed aktem sprzedaży, traci ulgę na ten zakup. Wyjątek: spłata kredytu zaciągniętego przed sprzedażą, także na nowe mieszkanie, liczy się do ulgi.

Jeśli żaden z tych ruchów nie wchodzi w grę, a zysk jest niewielki, zwykle najprościej zapłacić podatek — po odliczeniu kosztów i waloryzacji bywa niższy, niż się wydaje.

Na koniec uwaga o zmianach. W 2026 roku zasady się nie zmieniły. Ministerstwo Finansów planowało ograniczyć ulgę mieszkaniową dla osób, które mają więcej niż jedną nieruchomość, ale w sierpniu 2026 roku wycofało się z tego pomysłu. Dziś ulga działa tak, jak opisuję wyżej.

W praktyce wybór między czekaniem a ulgą to rozmowa o Twoich planach. Jeśli sprzedajesz, żeby kupić — przeprowadzę Cię przez to przy obsłudze sprzedaży nieruchomości, tak żeby transakcja i podatek zagrały razem.

Czy przy sprzedaży mieszkania płaci się „podatek od wzbogacenia”?

Nie ma takiego podatku. „Podatek od wzbogacenia” to potoczne określenie — nie występuje w ustawie o PIT ani w żadnej innej ustawie podatkowej. Przy sprzedaży mieszkania płacisz wyłącznie podatek dochodowy: 19% od dochodu, i to tylko wtedy, gdy sprzedajesz przed upływem 5 lat od końca roku nabycia i nie korzystasz z ulgi mieszkaniowej.

Czasem tak określa się też podatek od spadków i darowizn, bo obciąża majątek otrzymany za darmo. To jednak osobna danina, płacona przy otrzymaniu mieszkania, a nie przy jego sprzedaży. Jeśli ją zapłaciłeś, możesz ją odliczyć jako koszt przy późniejszej sprzedaży (art. 22 ust. 6d ustawy o PIT).

Podobne artykuły

• Podatek PCC przy kupnie mieszkania — stawki i zwolnienia
• Jak sprzedać mieszkanie — kompletny poradnik krok po kroku
• Kalkulator kosztów sprzedaży nieruchomości
• Umowa przedwstępna sprzedaży — wzór i poradnik
• Ile kosztuje darowizna u notariusza w 2026?

„Zanim sprzedasz, sprawdź dwie daty: rok nabycia i ile zostało do upływu pięciu lat. Czasem przesunięcie aktu o kilka tygodni albo zaplanowanie zakupu kolejnego mieszkania zmienia podatek z kilkudziesięciu tysięcy na zero. To rozmowa, którą warto odbyć przed wystawieniem oferty, nie po.”

— Izabela Grochala, CI OD NIERUCHOMOŚCI

Planujesz sprzedaż nieruchomości w Łodzi? W ramach obsługi sprzedaży przeprowadzę Cię przez całą transakcję — bezpiecznie, od wyceny po akt notarialny. Zadzwoń i umów bezpłatną konsultację.

Zadzwoń: 578 007 757 | Umów bezpłatną konsultację

Źródła

• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych — tekst jednolity, Dz.U. 2026 poz. 592 — pełny tekst przepisów cytowanych w artykule
• podatki.gov.pl — rozliczenie ze sprzedaży domu, mieszkania — wzór na ulgę w części i przykłady Ministerstwa Finansów
• GUS — wskaźnik cen za pierwsze trzy kwartały 2025 r. (104,0) i 2024 r. (103,3) — do waloryzacji kosztów nabycia
• Ministerstwo Finansów — interpretacja ogólna o wydatkach na cele mieszkaniowe
• Prawo.pl, 22.08.2026 — „Ulga mieszkaniowa zostaje” — MF wycofało się z ograniczenia ulgi
• Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — ceny transakcyjne z aktów notarialnych, źródło median dla Łodzi (transakcje od 2024 r. do czerwca 2026 r.)
• Ustawa o PIT, art. 30e — stawka 19% od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości
• Ustawa o PIT, art. 10 — zasada 5 lat (ust. 1 pkt 8), spadek (ust. 5), majątek wspólny małżonków (ust. 6)
• Ustawa o PIT, art. 21 — ulga mieszkaniowa (ust. 1 pkt 131) i katalog celów (ust. 25)
• Ustawa o PIT, art. 22 — koszty uzyskania przychodu (ust. 6c i 6d)
• Ulga mieszkaniowa w PIT 2026 — katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Stan prawny: wrzesień 2026. Przepisy podatkowe się zmieniają i bywają interpretowane indywidualnie — przed decyzją skonsultuj się z doradcą podatkowym lub złóż wniosek o interpretację indywidualną do Krajowej Informacji Skarbowej.