Ile bierze pośrednik nieruchomości w 2026? Pełen rozkład kosztów

Prowizja biura nieruchomości to najczęściej zadawane pytanie klientów — i najczęściej źle rozumiane. Liczby 2-3,5% krążą po Internecie, ale bez kontekstu nic nie znaczą. To, co naprawdę warto wiedzieć, to kto płaci, co biuro robi za tę kwotę, gdzie są pułapki i jak negocjować.

Standardowa prowizja biura nieruchomości w Polsce 2026 to 2-3,5% wartości transakcji netto plus 23% VAT. W Łodzi najczęściej płaci sprzedający. Negocjować można nie procentem, lecz zakresem usług. A „prowizja 0% dla sprzedającego" to zazwyczaj droższa opcja, niż się wydaje — kupujący wiedząc o ukrytych 3% obniża swoją ofertę o tę samą kwotę.

„Klienci często myślą, że prowizja to czysty zysk biura. Nasza prowizja 3% liczona jest brutto — z mieszkania za 500 tysięcy klient płaci nam 15 000 złotych łącznie, z czego spora część od razu idzie na VAT. Z tego, co zostaje, pokrywam sesję zdjęciową, film, spacer wirtualny, reklamy w Google i social media oraz swój czas — marża bywa naprawdę wąska, zwłaszcza gdy koszty marketingu rosną. To nie jest czysty zysk, to inwestycja w sprzedaż Twojej nieruchomości."

— Izabela Grochala, CI OD NIERUCHOMOŚCI (licencja F PPRN nr 23860)

Ten przewodnik to towarzysz głównego artykułu Jak wybrać biuro nieruchomości — 8 sygnałów oszusta. Tu skupiamy się wyłącznie na prowizji: ile, kto płaci, co realnie obejmuje, gdzie negocjować i jak ocenić uczciwość biura.

Ile wynosi prowizja w Polsce 2026 — tabela regional

Prowizje biur nieruchomości różnią się znacznie regionalnie. Duże metropolie mają wyższe stawki, mniejsze miasta i wsie — niższe. Wszystko netto, do tego zawsze 23% VAT.

Region	Sprzedaż	Kupno (gdy płaci kupujący)	Wynajem długoterminowy
Warszawa, Wrocław, Kraków	2,5-4%	2-3%	100% miesięcznego czynszu
Łódź, Poznań, Gdańsk	2-3,5%	2-2,5%	100% miesięcznego czynszu
Średnie miasta (Pabianice, Zgierz, Konstantynów)	2-3%	1,5-2,5%	50-100% miesięcznego czynszu
Małe miasta i wsie	2-4% (zależy mocno od wartości)	1,5-2%	50% miesięcznego czynszu

Wszystkie kwoty netto. Do tego dolicz 23% VAT. Faktura wystawiana po zamknięciu transakcji (akcie notarialnym lub umowie najmu).

Co wpływa na wysokość prowizji:

• Wartość nieruchomości — przy ofertach > 1 mln zł procent zazwyczaj niższy (kwota bezwzględna i tak wysoka)
• Zakres usług — pełen pakiet (CMA + sesja + film + spacer 3D + Google Ads + social media) = wyższa stawka niż „dam ogłoszenie i poczekam"
• Typ umowy — wyłączność czasem skutkuje niższym procentem (gwarancja prowizji = mniejsza marża potrzebna)
• Specjalizacja — biuro z licencją PFRN, OC zawodowym, doświadczeniem w danej dzielnicy może mieć wyższą stawkę, bo realna wartość transakcji wyższa

Czerwona flaga: stawki poniżej 2% lub hasła „prowizja 0%". To zazwyczaj oznacza ukryty koszt po stronie kupującego (i niższą cenę finalną) albo biuro bez budżetu na realny marketing. Szczegóły w sekcji o pułapkach.

Kto płaci prowizję — 3 modele i ich konsekwencje

W Polsce funkcjonują trzy modele płatności prowizji. Każdy ma inne konsekwencje dla ceny finalnej transakcji.

Model 1: Płaci wyłącznie sprzedający (najczęstszy)

Sprzedający pokrywa całą prowizję, kupujący nie płaci nic biuru. To najuczciwszy model — kupujący widzi realną cenę, którą zapłaci, i może spokojnie negocjować. Sprzedający rezerwuje kwotę prowizji z ceny sprzedaży.

Przykład: mieszkanie sprzedane za 500 000 zł. W CI OD NIERUCHOMOŚCI nasza prowizja 3% jest brutto (VAT wliczony) = 15 000 zł — sprzedający otrzymuje 485 000 zł, kupujący wydaje 500 000 zł. Część biur na rynku podaje tę samą stawkę jako netto + VAT osobno — wtedy 3% oznacza 15 000 zł netto + 3 450 zł VAT = 18 450 zł brutto, czyli sprzedający otrzymuje 481 550 zł. Ta sama stawka procentowa, różnica ok. 3 450 zł w zależności od konwencji — zawsze dopytaj, którą stosuje Twoje biuro.

To model dominujący w Łodzi i większości polskich miast.

Model 2: Płaci wyłącznie kupujący

Sprzedający nie płaci, prowizję pokrywa kupujący. Popularne w segmencie premium (apartamenty > 1 mln zł) i przy ofertach atrakcyjnych cenowo (rynek deweloperski). Pułapka: kupujący, który wie o doliczonej prowizji, zazwyczaj obniża swoją ofertę o jej kwotę. Efekt netto: sprzedający otrzymuje niższą cenę.

„Widziałam ofertę mieszkania za 450 000 zł z hasłem 'bez prowizji dla sprzedającego'. Identyczne mieszkanie obok, w tym samym bloku, sprzedało się za 465 000 zł — z prowizją 3% kupującego. Pierwszy klient 'zaoszczędził' 13 500 zł na prowizji, ale stracił 15 000 zł na cenie. Drugi zapłacił prowizję i wyszedł z transakcji z większą gotówką. To nie jest darmowe — to jest droższe."

— Izabela Grochala, CI OD NIERUCHOMOŚCI

Model 3: Płacą obie strony (50/50 lub każdy swoje)

Czasem stosowany przy transakcjach złożonych (zamiana mieszkań, działki inwestycyjne, lokale użytkowe). Każda strona płaci swoją część biuru — najczęściej po 50% lub każdy swoją własną prowizję (gdy obie strony mają osobnych pośredników).

Tabela porównawcza skutków na cenę finalną

Model	Kto formalnie płaci	Kto faktycznie ponosi koszt	Cena finalna dla sprzedającego
Płaci sprzedający	Sprzedający	Sprzedający	Wysoka (kupujący nie obniża)
Płaci kupujący	Kupujący	Sprzedający (przez niższą ofertę)	Niższa (kupujący kompensuje)
50/50	Obie strony	Obie strony	Pośrednio

Pytanie kontrolne na pierwszej rozmowie: „Czy kupujący płaci u Państwa prowizję?". Jeśli odpowiedź jasna („tak", „nie") — biuro transparentne. Jeśli wymijające („to zależy", „klient ustala sam", „różnie bywa") — czerwona flaga. Profesjonalne biuro ma jednoznaczną politykę.

Co realnie obejmuje prowizja — 12 punktów

Sama liczba 3% nic Ci nie mówi. Najważniejsze pytanie brzmi: co biuro robi za tę kwotę? Oto minimum profesjonalnego pakietu, którego powinieneś wymagać.

Minimum profesjonalnego biura

1. CMA na piśmie (Comparative Market Analysis) — wycena z 20-30 porównań rynkowych, dostarczona przed ustaleniem ceny ofertowej
2. Profesjonalna sesja zdjęciowa — z odpowiednim oświetleniem, kadrowaniem i retuszem, 25-40 ujęć na ofertę
3. Rzut mieszkania — w formie graficznej dla nabywców
4. Film walkthrough — pełne przejście przez mieszkanie (publikacja w YouTube + portalach)
5. Spacer wirtualny 3D (Matterport lub podobny) — filtruje zapytania o połowę, kupujący „zwiedzają" zdalnie przed prezentacją
6. Reels/Shorts/TikTok — krótkie video pionowe dla maksymalnego zasięgu w social media
7. Publikacja w portalach branżowych dobranych do typu nieruchomości
8. Reklama w Google Ads — targetowanie po lokalizacji i intencji wyszukiwania
9. Promocja w social media — Facebook, Instagram, TikTok (regularne posty, story, Reels)
10. Filtracja zapytań — biuro odbiera telefony, weryfikuje nabywców, oszczędza Twój czas
11. Organizacja prezentacji — koordynacja terminów, oprowadzanie po mieszkaniu, zbieranie feedbacku
12. Pomoc prawna + asysta przy akcie notarialnym — sprawdzenie tytułu, umowa przedwstępna (krok po kroku), kontrola księgi wieczystej, towarzyszenie u notariusza

Co JEST extra (płatne osobno)

Niektóre usługi to dodatki poza standardową prowizją:

• Home staging — przygotowanie mieszkania do sesji (meble, dekoracje, drobne remonty) — 1-5 tys. zł
• Virtual staging — cyfrowe meblowanie pustego mieszkania — 500-1500 zł
• Fotografia dronem — dla domów lub mieszkań premium z widokiem — 300-800 zł
• Sesja video 4K — profesjonalna sesja filmowa — 1-3 tys. zł
• Plan zagospodarowania — analiza prawna dla działek — 500-2000 zł

Profesjonalne biuro jasno mówi, co jest w prowizji, a co dodatkowo płatne, z cennikiem na piśmie. Pseudo-pośrednik nie precyzuje, a potem dostarcza Ci faktury za „dodatki", o których nie wiedziałeś.

Rozkład realnych kosztów biura — ile z prowizji to czysty zysk?

Powszechne nieporozumienie: klienci myślą, że 3% prowizji to czysty zysk biura. Tak nie jest — a przy stawce liczonej brutto (jak u nas, w CI OD NIERUCHOMOŚCI) marża jest jeszcze węższa, niż mogłoby się wydawać z samego procentu. Oto realny rozkład kosztów, jakie biuro ponosi przy obsłudze jednej oferty (mieszkanie średniej klasy w Łodzi, sprzedaż w okolicach 3 miesięcy):

Koszt	Kwota
Profesjonalna sesja zdjęciowa (fotograf + retusz)	500-1 000 zł
Film walkthrough + spacer wirtualny 3D (Matterport)	800-1 500 zł
Reklamy Google Ads + Facebook/Instagram (3 miesiące)	3 000-5 000 zł
Czas agenta (CMA, prezentacje, negocjacje, korespondencja) — 30-50 godzin × stawka	3 000-6 000 zł
Asysta prawna (sprawdzenie KW, koordynacja z notariuszem)	500-1 000 zł
Łączna inwestycja biura w jedną ofertę	~7 800-14 500 zł

Przy naszej prowizji 3% brutto od mieszkania za 500 000 zł klient płaci łącznie 15 000 zł — ale to kwota z VAT-em w środku. Po jego odprowadzeniu do urzędu zostaje realnie ok. 12 195 zł netto na pokrycie kosztów z tabeli wyżej. Dla porównania: przy stawce liczonej netto + VAT osobno (jak u części biur na rynku) z tej samej transakcji zostałoby 15 000 zł netto — różnica sięga blisko 2 800 zł. Z tego, co zostaje, trzeba jeszcze pokryć koszty stałe: biuro, księgowość, składki ZUS, ubezpieczenia, opłaty PFRN, licencje narzędzi. Marża przy stawce brutto jest wyraźnie węższa niż przy netto + VAT, a w miesiącach z wyższymi kosztami marketingu potrafi być bliska zeru.

Dlatego biura z prowizją 1-1,5% nie inwestują w marketing — nie mają z czego. Przy stawce liczonej brutto ten margines jest ciasny nawet przy 3%.

Czy można negocjować prowizję — 4 zasady

Krótka odpowiedź: TAK, ale nie procentem. Profesjonalne biuro nie zejdzie poniżej 2% (próg rentowności), bo wtedy zaczyna tracić na transakcji. Ale jest kilka uczciwych ścieżek negocjacji.

4 zasady uczciwej negocjacji

1. Porównaj zakres, nie procent. Zamiast prosić o obniżkę z 3% na 2%, zapytaj co dokładnie jest w standardzie pakietu u danego biura. Profesjonalne biura różnią się tym, ile usług oferują w cenie standardowej prowizji — jedno robi „sesja + portale + koniec", inne dorzuca w pakiecie film walkthrough, spacer wirtualny 3D, kampanie reklamowe Google Ads + social media z Reels. Ta sama prowizja, dwukrotnie większa wartość.
2. Wartość nieruchomości. Przy mieszkaniach powyżej 1 mln zł kwota bezwzględna prowizji jest tak wysoka (30 tys. zł +), że niektóre biura mogą zgodzić się na niższy procent (np. 2,5%) — bo zysk netto pozostaje atrakcyjny.
3. Wyłączność. Przy gwarancji prowizji (Ty nie pracujesz z innymi biurami przez ustalony czas) biuro może zaproponować szerszy zakres usług w tej samej cenie. Pamiętaj o tarczach: maksymalny czas trwania umowy do 12 miesięcy + klauzula rażącego naruszenia.
4. Pakiet wielu transakcji. Jeśli sprzedajesz dwa mieszkania lub mieszkanie + dom jednocześnie, biuro może zaoferować preferencyjne warunki w pakiecie. To uczciwa wymiana skali za marżę.

Czego NIE negocjuj

• Prowizji poniżej 2% bez zmniejszenia zakresu. Biuro albo odmówi, albo zminimalizuje wysiłek — co kosztuje Cię więcej na cenie finalnej, niż „zaoszczędziłeś" na prowizji.
• Modelu „płaci kupujący" jeśli mieszkanie jest atrakcyjnie wycenione. Kupujący skompensują ukrytą prowizję obniżką oferty (patrz pułapka „0%" w następnej sekcji).
• Pisemnej umowy. Każdy zapis musi być w umowie — ustne ustalenia nie mają wartości w razie sporu.

„Najczęściej klienci proszą o obniżenie procentu. Ja stawki nie obniżam — bo to byłaby strata na rentowności transakcji i sygnał, że mogę zaoszczędzić na marketingu. Zamiast tego pokazuję, że nasz standardowy pakiet — sesja zdjęciowa, film walkthrough, spacer wirtualny 3D, kampanie Google Ads + social media z Reels, raporting co dwa tygodnie — to znacznie więcej, niż dorzuca większość biur w okolicy. Tę samą prowizję płacisz wszędzie, ale realnie dostajesz różne usługi."

— Izabela Grochala, CI OD NIERUCHOMOŚCI

Pułapka „0% prowizji dla sprzedającego"

To prawdopodobnie najpopularniejszy chwyt marketingowy w branży nieruchomości — i jeden z najbardziej kosztownych błędów dla sprzedającego, jeśli nie zrozumie mechaniki.

Jak działa mechanizm

Biuro deklaruje „0% prowizji dla sprzedającego" — wyglądasz na oszczędność. W rzeczywistości:

1. Biuro pobiera prowizję od kupującego (zazwyczaj 3%)
2. Kupujący wie, że doliczy 3% do ceny — to publicznie znane w branży
3. Kupujący obniża swoją ofertę o równowartość prowizji (lub więcej, jeśli czuje słabszą pozycję sprzedającego)
4. Sprzedający otrzymuje niższą cenę finalną — ale nie widzi tego na rachunku, bo formalnie „nie zapłacił prowizji"

Konkretny przykład z praktyki: dwa identyczne mieszkania w tym samym bloku w Łodzi. Pierwsze z ofertą „bez prowizji dla sprzedającego" — sprzedane za 450 000 zł. Drugie z standardową prowizją 3% płaconą przez sprzedającego — sprzedane za 465 000 zł. Pierwszy sprzedający „zaoszczędził" 13 500 zł prowizji, ale stracił 15 000 zł na cenie. Realnie pierwsza opcja była droższa o 1 500 zł — przy mniejszej kontroli nad transakcją.

Jak zweryfikować — 2 pytania

1. „Czy kupujący płaci u Państwa prowizję?" — odpowiedź jasna („tak", „nie") = biuro transparentne
2. „Czy mogę zobaczyć cenniki dla obu stron?" — profesjonalne biuro pokazuje politykę cenową obu modeli

Czerwone flagi w odpowiedziach:

• „To zależy" — uniku
• „Klient ustala sam" — brak polityki = każdy klient płaci ile da
• „Różnie bywa" — chaos prowizyjny
• „Nie pobieramy nic od sprzedającego" (bez dalszej rozmowy o kupującym) — ukrywanie mechanizmu

Profesjonalne biuro ma jednoznaczną politykę prowizyjną: albo płaci sprzedający, albo kupujący, albo obie strony po połowie. Nigdy „jak wyjdzie".

Kontekst dla weryfikacji: wymijające odpowiedzi o prowizji często idą w parze z brakiem licencji PFRN i polisy OC zawodowej. Profesjonalny pośrednik ma transparentną politykę cenową ORAZ aktywną licencję — to dwa filtry, które należy sprawdzać razem. Pełna procedura weryfikacji licencji w 3 krokach: Licencja pośrednika nieruchomości 2026 — jak sprawdzić.

Prowizja a VAT — netto vs brutto

Najczęściej prowizja podawana w umowie pośrednictwa to kwota netto, do której doliczasz 23% VAT — tak liczy większość biur na rynku. Ale nie wszystkie: w CI OD NIERUCHOMOŚCI nasza stawka 3% jest już kwotą brutto — VAT jest w niej wliczony, nie doliczamy nic dodatkowo. Zawsze sprawdź w umowie (lub zapytaj wprost), czy podana stawka to netto, czy brutto — to realna różnica w kwocie, którą zapłacisz. Samego VAT-u nie da się „pominąć" ani „rozłożyć" — to podatek państwowy — ale sposób podania stawki (netto vs brutto) zależy od biura.

Przykład kalkulacji — stawka netto (rynkowy standard u części biur)

Mieszkanie sprzedane za 500 000 zł. Prowizja 3% netto od wartości transakcji:

• Prowizja netto: 3% × 500 000 zł = 15 000 zł
• VAT 23%: 15 000 zł × 23% = 3 450 zł
• Łącznie do zapłaty: 18 450 zł brutto

Przykład kalkulacji — stawka brutto (tak liczymy w CI OD NIERUCHOMOŚCI)

To samo mieszkanie za 500 000 zł. Nasza prowizja 3% brutto od wartości transakcji:

• Łącznie do zapłaty: 15 000 zł (to wszystko, nic nie doliczamy)
• W tym VAT 23%: ok. 2 805 zł
• Kwota netto dla biura: ok. 12 195 zł

Różnica: przy tej samej stawce 3% zapłacisz u nas 15 000 zł zamiast 18 450 zł — czyli o 3 450 zł mniej, niż wynikałoby z modelu netto + VAT osobno. Zawsze dopytaj biuro, który model stosuje.

Kto może odliczyć VAT

Jeśli kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość jako czynny podatnik VAT (firma, działalność gospodarcza), możesz odliczyć VAT z prowizji w deklaracji VAT-7. To realna oszczędność 3 450 zł na każdej transakcji.

Osoba prywatna nie odliczy — VAT to dodatkowy koszt 23% do prowizji. Warto to uwzględnić w kalkulacji budżetu transakcji.

Kiedy biuro wystawia fakturę

Faktura VAT wystawiana po zamknięciu transakcji (akcie notarialnym) w terminie 7-15 dni. Musi zawierać:

• Pełną nazwę biura + NIP + adres
• Datę wystawienia + datę wykonania usługi (akt notarialny)
• Opis usługi („pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości — adres")
• Kwotę netto + VAT 23% + brutto
• Termin płatności (zwykle 7-14 dni)

Bez prawidłowej faktury nie masz prawnej podstawy zapłaty — i nie odliczysz VAT.

Kalkulator prowizji biura nieruchomości — sprawdź ile realnie zapłacisz

Podaj wartość nieruchomości, stawkę prowizji i model płatności — kalkulator pokaże realne kwoty netto, VAT, brutto oraz kto faktycznie ponosi koszt. Uwzględnia pułapkę „0% dla sprzedającego" (obniżka oferty kupującego). W CI OD NIERUCHOMOŚCI nasza stawka 3% jest brutto (VAT wliczony) — domyślnie kalkulator jest ustawiony właśnie na ten model.

Łódź — średnie prowizje + przykład kalkulacji

W Łodzi standardowa prowizja przy sprzedaży u większości biur to 2-3,5% wartości transakcji netto + 23% VAT. Konkretny zakres zależy od dzielnicy, typu nieruchomości i zakresu usług biura. U nas, w CI OD NIERUCHOMOŚCI, nasza własna stawka 3% jest liczona brutto — patrz przykład niżej.

Przykład kalkulacji — typowe mieszkanie Łódź Bałuty

Mieszkanie 60 m² w Bałutach (najliczniejsza dzielnica + najtańsza w Łodzi), cena ofertowa 7 043 zł/m² (mediana wtórny V 2026):

Element	Kwota
Cena ofertowa mieszkania (60 m² × 7 043 zł)	~422 000 zł
Realna cena transakcyjna (po negocjacjach -3 do -5%)	~400 000 - 410 000 zł
Nasza prowizja 3% brutto (CI OD NIERUCHOMOŚCI)	~12 000 - 12 300 zł — to wszystko, nic nie doliczamy
Ta sama stawka 3% liczona netto + VAT osobno (rynkowy standard u części biur)	~14 760 - 15 129 zł brutto (12 000-12 300 zł netto + 2 760-2 829 zł VAT)

Różnica między dwoma modelami dla tej samej stawki 3% to ok. 2 760-2 829 zł — dlatego zawsze warto zapytać biuro wprost, czy 3% to netto czy brutto.

Co sprzedający otrzymuje u nas (stawka brutto): ~388 000 - 397 700 zł (cena transakcyjna minus nasza prowizja brutto 12 000-12 300 zł). Przy stawce liczonej netto + VAT osobno (rynkowy standard u części biur, prowizja ~14 760-15 129 zł) sprzedający otrzymałby nieco mniej: ~385 000-395 000 zł.

Pełna analiza cen w Łodzi z medianami transakcyjnymi RCiWN: Ceny mieszkań w Łodzi 2026 — analiza rynku wtórnego.

Łódź vs Warszawa — porównanie prowizji

Stawka procentowa w Warszawie jest wyższa (2,5-4%), ale cena mieszkania też. Przy mieszkaniu 60 m² w Warszawie (mediana ~17 000 zł/m² = 1 020 000 zł) prowizja 3% to ~30 000 zł netto. To dwa razy więcej niż w Łodzi — ale i sprzedający otrzymuje proporcjonalnie więcej.

Wniosek: procent prowizji jest dostosowany do wartości lokalnego rynku, a nie do zawartości pracy. Pośrednik w Łodzi i Warszawie wykonuje tę samą pracę (CMA, sesja, marketing, negocjacje, asysta prawna), tylko obraca innymi liczbami.

Kiedy płacisz prowizję — procedura

Krótka odpowiedź: po zamknięciu transakcji, czyli po podpisaniu aktu notarialnego.

Standardowa procedura

1. Podpisanie umowy pośrednictwa — biuro nie pobiera prowizji
2. Marketing oferty + prezentacje — biuro inwestuje własne środki w marketing
3. Umowa przedwstępna sprzedaży (jeśli ma miejsce) — zazwyczaj biuro NIE pobiera prowizji na tym etapie. Wyjątki opisane niżej. (Wzór i poradnik umowy przedwstępnej.)
4. Akt notarialny — moment zamknięcia transakcji
5. Faktura VAT — wystawiana przez biuro w terminie 7-15 dni od aktu
6. Płatność — zazwyczaj 7-14 dni od daty faktury (przelew na rachunek biura)

Wyjątki: prowizja przy umowie przedwstępnej

Niektóre biura ustalają w umowie podział płatności prowizji: 50% przy umowie przedwstępnej + 50% przy akcie notarialnym. To dopuszczalne ALE ryzykowne — jeśli transakcja nie dojdzie do skutku (np. odmowa kredytu kupującego), część prowizji już zapłaciłeś.

Profesjonalne biuro uwzględnia tę sytuację: w umowie zapisana jest klauzula zwrotu części prowizji, jeśli transakcja nie zostanie sfinalizowana z przyczyn niezależnych od stron. Bez tej klauzuli — uciekaj.

Czego biuro NIE może wymagać

• Prowizji przed podpisaniem umowy pośrednictwa — to oczywiste, ale warto wspomnieć
• Prowizji za samo umieszczenie oferty w portalach (bez sprzedaży)
• „Zaliczki na marketing" bez klauzuli zwrotu w umowie
• Prowizji w gotówce bez faktury (to przestępstwo skarbowe — biuro musi wystawić fakturę VAT)

Co jeśli biuro żąda więcej niż wynika z umowy

Umowa pośrednictwa to jedyne źródło wysokości prowizji. Wszystko, co nie jest w niej zapisane, biuro nie ma prawa wymagać.

Typowe próby zwiększenia prowizji

• „Dodatki" niespisane w umowie — np. „opłata administracyjna 500 zł", „koszt dokumentacji 300 zł"
• „Premia za szybkość" — sprzedaż w mniej niż 2 miesiące = dodatkowa kwota
• „Bonus za cenę powyżej ofertowej" — jeśli udało się sprzedać drożej
• „VAT-em się nie zajmujemy ale zapłacisz" — biuro próbuje przerzucić własny VAT na klienta poza umową

Wszystkie te „dodatki" są nieprawomocne, jeśli nie zostały wcześniej zapisane w umowie pośrednictwa. Możesz odmówić ich zapłaty bez konsekwencji prawnych.

Twoja ochrona — 3 zasady

1. Pisemna umowa z jednoznacznym sformułowaniem prowizji (% + zakres + VAT + warunki płatności + ewentualne dodatki)
2. Lista usług w zakresie i lista usług dodatkowych (płatnych osobno) z cennikiem
3. Klauzula cenowa po zerwaniu — co się dzieje, jeśli zerwiesz umowę i sprzedasz mieszkanie samodzielnie

„Wszystko, co nie zostało napisane w umowie, nie ma żadnej mocy prawnej. Mówię klientom przed podpisaniem: 'Proszę przeczytać dokładnie. Jeśli czegoś nie ma w umowie, a biuro to obiecało ustnie — domagajcie się zapisu albo nie podpisujcie'. To proste i broni przed 99% problemów."

— Izabela Grochala, CI OD NIERUCHOMOŚCI

Wniosek — jak ocenić prowizję biura w 30 sekund

Cały przewodnik w kondensacji. Idziesz na pierwsze spotkanie z biurem — zadaj te 5 pytań w ciągu pierwszych 30 minut.

Checklist 5 pytań

1. Czy prowizja jest jasno określona w umowie pisemnej (% + zakres + VAT)?
2. Czy zawiera VAT, czy VAT jest doliczany osobno?
3. Kto płaci — sprzedający, kupujący czy obie strony (po połowie)?
4. Co dokładnie wchodzi w zakres tej prowizji (CMA, sesja, film, spacer 3D, portale, Google Ads, social media, asysta prawna)?
5. Co JEST extra (płatne osobno) — z konkretnym cennikiem?

Werdykt

Odpowiedzi	Diagnoza
5/5 konkretne	Transparentne biuro — możesz podpisywać
3-4/5 konkretne, reszta wymijająca	Solidne, ale dopytaj o braki
2-3/5 konkretne	Średnie — porównaj z 1-2 innymi biurami
0-1/5 konkretne	Pseudo-pośrednik — szukaj innego

Pełny przewodnik wyboru biura nieruchomości z 15 pytaniami kontrolnymi i 8 sygnałami oszusta: Jak wybrać biuro nieruchomości — 8 sygnałów oszusta.

Jeśli szukasz biura w Łodzi

W CI OD NIERUCHOMOŚCI prowadzimy transparentną politykę prowizyjną: nasza stawka to 3% wartości transakcji brutto (VAT 23% już wliczony — nie doliczamy nic dodatkowo), jasna lista usług w zakresie, cennik dodatków, klauzula cenowa wyraźnie sformułowana. Pracujemy w Łodzi od ponad 5 lat, mamy na koncie ponad 100 zamkniętych transakcji, licencję F PPRN nr 23860 (sprawdź sam w pprn.pl/rejestr/rybicka-5/) i polisę OC zawodową. Umów się na bezpłatną konsultację — zadaj nam te 5 pytań, porównaj z konkurencją, decyduj świadomie.

Często Zadawane Pytania (FAQ)

Pełna lista 17 pytań i odpowiedzi w sekcji FAQ powyżej (renderowana z frontmatter jako FAQPage schema dla wyszukiwarek i wyszukiwarek AI).

Źródła i dalsze czytanie

Oficjalne źródła:

• Polska Federacja Rynku Nieruchomości (PFRN) — rejestr członków, kodeks etyki, baza pośredników z licencją
• Główny Urząd Statystyczny (GUS) — rynek pośrednictwa, ceny transakcyjne nieruchomości
• GUGiK — Rejestr Cen Nieruchomości (RCiWN) — dane z aktów notarialnych

Akty prawne:

• Kodeks Cywilny art. 758-758¹⁰ (umowa pośrednictwa)
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 Nr 115 poz. 741 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (VAT)

Nasze powiązane artykuły:

• Jak wybrać biuro nieruchomości — 8 sygnałów oszusta [2026] — kompletny przewodnik wyboru pośrednika
• Jak sprzedać mieszkanie krok po kroku — pełny proces sprzedaży
• Zakup mieszkania krok po kroku — pełny proces kupna
• Zadatek a zaliczka — co przepada, co jest zwrotne
• Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
• Ceny mieszkań w Łodzi 2026 — pełna analiza rynku wtórnego