Deweloperzy zwalniają, kupujący zyskują przewagę negocjacyjną

Majowy indeks nastrojów deweloperów portalu Tabelaofert przynosi wyraźny sygnał: rynek pierwotny wchodzi w nową fazę. Mniej klientów w biurach sprzedaży, dłuższy czas podejmowania decyzji, rosnąca ostrożność po obu stronach transakcji. Dla osób planujących zakup lub sprzedaż nieruchomości w regionie łódzkim i w obwarzanku Warszawy ten moment jest szczególnie istotny — bo zmiana fazy rynku przekłada się bezpośrednio na siłę negocjacyjną, czas oczekiwania i realne szanse na dobrą cenę.

Rynek spowalnia, ale nie zamarza — co mówią liczby

Badanie przeprowadzone przez Tabelaofert w maju 2026 roku pokazuje wyraźne schłodzenie nastrojów wśród deweloperów. Odsetek firm spodziewających się przyspieszenia tempa sprzedaży skurczył się niemal o połowę w ciągu jednego miesiąca: z 53,3% w poprzednim badaniu do zaledwie 29,5% w maju. To jeden z bardziej uderzających sygnałów w całym raporcie.

Większość deweloperów — 53,4% — spodziewa się utrzymania obecnego tempa sprzedaży. Spadku oczekuje 17,2% badanych. Autorzy badania podsumowują: „to nie jest obraz rynku w załamaniu, ale rynek wyraźnie traci komfort". Trudno o lepsze podsumowanie tego, co widzimy na rynku transakcji od kilku tygodni.

Jeśli chodzi o cenniki, sytuacja jest stabilna. Aż 70,1% deweloperów deklaruje brak zmian. Wzrostu cen spodziewa się 22%, spadków — 7,9%. Powodem, dla którego masowych przecen nie ma i raczej nie będzie, są koszty inwestycji: materiały budowlane, transport, wykonawstwo i finansowanie projektów. Deweloperzy nie mają gdzie „schować" tych kosztów — obniżka cennika oznaczałaby często sprzedaż poniżej progu rentowności.

Klientów jest mniej, decyzje o zakupie trwają dłużej, a sama obecność zainteresowanego nie oznacza już szybkiej transakcji. Rynek nie zamarł, ale skończył się czas, kiedy deweloperzy mogli liczyć, że popyt sam będzie przyspieszał z miesiąca na miesiąc. Teraz o każdą sprzedaż trzeba mocniej powalczyć — ceną, produktem, lokalizacją i elastycznością rozmów z klientem.

Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes portalu Tabelaofert, za: Rzeczpospolita, 1 czerwca 2026

Co myślą kupujący — i dlaczego ich obawy napędzają rynek

Badanie IBRiS przeprowadzone dla Tabelaofert przynosi ciekawe napięcie. Z jednej strony rynek wyraźnie spowalnia. Z drugiej — w największych miastach wzrostu cen spodziewa się aż 58% ankietowanych kupujących. Stabilizacji oczekuje 17,5%, a spadków zaledwie 7,9%.

To napięcie między spowolnieniem a obawą przed drożyzną ma swoje uzasadnienie. Katarzyna Tworska z Rednet24 tłumaczy: „To efekt pamięci poprzedniego cyklu, w którym mieszkania drożały szybko, a zwlekanie z zakupem często działało na niekorzyść kupujących." Innymi słowy — kupujący pamiętają lata 2020–2023 i nie chcą powtórzyć błędu odkładania decyzji w nieskończoność.

W mojej praktyce widzę to samo: klientów, którzy przychodzą na oglądanie, jest co prawda mniej niż rok temu, ale ci, którzy się pojawiają, są poważnymi kandydatami. Decyzja trwa dłużej, pada więcej pytań, pojawia się więcej porównań z innymi ofertami. To zdrowa zmiana — i dobry znak dla obu stron, bo transakcje są przemyślane, a nie podejmowane pod presją.

Przedmieścia zyskują — i dlaczego to wiadomość wprost dla regionu łódzkiego

Jeden z najciekawszych wątków majowego badania dotyczy kierunku rozwoju rynku. Zapytani o to, co lepiej służy rynkowi — mieszkania w centrach czy osiedla na przedmieściach z dobrym transportem publicznym — deweloperzy odpowiedzieli bez wahania: 75% wskazało przedmieścia, 18% centra miast, 6% podejście łączone.

Argumenty są czysto rynkowe. Grunty w centrach są drogie i trudno dostępne. Nowe projekty wymagają cen, które coraz trudniej pogodzić z ostrożniejszą postawą kupujących. Przedmieścia oferują większe działki, możliwość budowy większych mieszkań i bardziej akceptowalne ceny jednostkowe. Rośnie też znaczenie jakości otoczenia, dostępu do zieleni i funkcjonalnego metrażu — a to wszystko łatwiej osiągnąć poza centrum.

Dla rynku łódzkiego to obserwacja, którą śledzę od kilku miesięcy. Pabianice, Zgierz, Aleksandrów Łódzki, Konstantynów Łódzki — to miejscowości, które spełniają ten profil: przystępniejsze ceny, dobra komunikacja z centrum Łodzi, większy metraż za tę samą kwotę. Podobny mechanizm działa w obwarzanku Warszawy — tam kupujący coraz częściej rozważają lokalizacje oddalone o 20–40 km od centrum, byle z dobrym dostępem do linii kolejowych i autobusów podmiejskich. W biurze nieruchomości w Łodzi obsługuję zapytania z obu tych rejonów i mogę potwierdzić: zainteresowanie przedmieściami w stosunku do poprzednich lat wyraźnie rośnie.

Rynek nie zamarł, ale zmienił zasady gry. Kupujący mają dziś więcej czasu i więcej argumentów. Sprzedający — zarówno deweloperzy, jak i właściciele mieszkań na rynku wtórnym — którzy rozumieją tę zmianę i reagują elastycznością, zamykają transakcje. Ci, którzy czekają na powrót popytu sprzed roku, czekają na coś, co prędko nie wróci.

Izabela Grochala, pośrednik w obrocie nieruchomościami CI OD NIERUCHOMOSCI

Co to znaczy w praktyce — dla kupującego i sprzedającego

Jeśli jesteś kupującym, masz dziś komfortową pozycję: więcej czasu, więcej ofert do porównania, realna możliwość negocjacji — nie tylko ceny, ale też warunków transakcji, terminu, wykończenia czy miejsca parkingowego. Jednocześnie warto pamiętać, że 58% rynku spodziewa się dalszego wzrostu cen. Zwlekanie bez konkretnego powodu to nie strategia — to odkładanie decyzji, która i tak w końcu padnie, tylko prawdopodobnie przy wyższych cenach.

Jeśli sprzedajesz, ważne staje się coś, co zawsze powinno być podstawą: realna wycena. W rynku, gdzie kupujący mają więcej czasu i więcej ofert do porównania, zbyt wysoka cena ofertowa nie „zaszkodzi trochę" — ona po prostu eliminuje ofertę z pola widzenia. Słabsze projekty, gorsze lokalizacje i zbyt ambitne ceny będą szybciej weryfikowane przez kupujących, którzy dziś mają narzędzia i cierpliwość, żeby tę weryfikację przeprowadzić sprawnie.

Przejrzyj aktualne oferty w naszym portfelu — zarówno jeśli szukasz nieruchomości, jak i jeśli zastanawiasz się nad sprzedażą i chcesz zobaczyć, jak wygląda dziś realna konkurencja na rynku.

Jeśli masz pytania dotyczące sytuacji w konkretnej lokalizacji — w Łodzi, Pabianicach, Zgierzu czy w okolicach Warszawy — napisz lub zadzwoń. Rynek się zmienił, ale dobra decyzja zakupowa lub sprzedażowa nadal jest możliwa — trzeba ją tylko oprzeć na aktualnych danych, nie na wspomnieniu rynku sprzed dwóch lat.