Gdzie mieszkania drożeją, a gdzie tanieją? Mapa 2026

Czytasz nagłówek: „Mieszkania tanieją". Sprawdzasz drugi: „Bydgoszcz w górę o 21%". Oba są prawdziwe i oba dotyczą tego samego rynku w tym samym kwartale. To właśnie jest problem ze średnią ogólnopolską — ona nie mówi nic o tym, co dzieje się w Twoim mieście, przy Twoim banku, z Twoim kredytem. Dane 300Gospodarka z raportu Rankomat.pl i Rentier.io za maj 2026 roku pokazują to wyraźnie.

Metropolie tanieją, mniejsze miasta biją rekordy

W pierwszym kwartale 2026 roku w siedmiu największych miastach — Gdańsku, Gdyni, Łodzi, Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu — średnia cena nowego mieszkania wyniosła 14 245 zł za metr kwadratowy. To najniższy poziom od trzeciego kwartału 2024 roku. Na rynku wtórnym średnia dla tych samych miast to 13 477 zł/m² — najniżej od drugiego kwartału 2024. Wygląda na obniżkę, prawda? Tyle że to niejedyna część obrazka.

W grupie dziesięciu kolejnych dużych miast — Białymstoku, Bydgoszczy, Katowicach, Kielcach, Lublinie, Olsztynie, Opolu, Rzeszowie, Szczecinie i Zielonej Górze — średnia cena nowych mieszkań osiągnęła rekordowe 11 042 zł za metr kwadratowy. Rekordy biją: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice i Kielce. Największy skok: Bydgoszcz, gdzie cena nowych mieszkań wzrosła w ciągu roku o 21 procent, do poziomu 11 406 zł/m². Raport zaznacza, że tak gwałtowny wzrost może wynikać ze zmiany struktury transakcji — większego udziału droższych lub mniejszych lokali, które statystycznie windują średnią. Mimo to liczba robi wrażenie i pokazuje, że „ogólnopolski rynek" to w praktyce kilkanaście różnych rynków.

Łódź: -5% od szczytu, ale czy naprawdę taniej?

Jako agentka pracująca w Łodzi mogę powiedzieć wprost: statystyki się zgadzają, ale realne odczucie kupującego jest inne. Dane NBP potwierdzają, że Łódź należy do miast z wyraźnym cofnięciem cen — nowe mieszkania kosztują tu o 5 procent mniej niż na szczycie. Podobnie Wrocław (-7% od szczytu z drugiego kwartału 2025), Szczecin (-6%), Opole (-5%), Kraków i Gdynia (-4%).

W mojej praktyce w Łodzi widzę jednak, że ten „spadek" często nie trafia do kieszeni kupującego. Deweloperzy wolą dorzucić darmowe miejsce postojowe albo komórkę lokatorską, niż jawnie obniżyć cenę ofertową na metr kwadratowy. Kiedy liczysz realny koszt lokalu bez tych dodatków, różnica bywa mniejsza niż wskazuje statystyka. Dlatego zanim podejmiesz decyzję, warto poprosić o zestawienie ceny bez żadnych dodatków i samodzielnie przeliczyć prawdziwy koszt metra. Jeśli szukasz mieszkania lub domu w Łodzi, sprawdź aktualne oferty nieruchomości — widać tu wyraźnie, jak rynek wygląda w praktyce, nie w tabeli.

W Łodzi widzę -5% od szczytu w statystykach, ale moi klienci nie odczuwają tego proporcjonalnie. Kredyt nadal kosztuje prawie 6 procent rocznie, a deweloperzy wolą dodać parking niż obniżyć cenę na papierze. Jedna średnia ogólnopolska naprawdę nic tu nie mówi — liczy się konkretna ulica, konkretny bank i konkretna stawka.

Izabela Grochala, Pośrednik w obrocie nieruchomościami CI OD NIERUCHOMOSCI

Kredyt hipoteczny: Polska na drugim miejscu w UE pod względem kosztu

Ceny to tylko połowa równania. Druga połowa to koszt kredytu. Według danych Europejskiego Banku Centralnego, w marcu 2026 roku średnie oprocentowanie nowo wypłacanych kredytów hipotecznych w Polsce wyniosło 5,88 procent. To drugi najwyższy wynik w całej Unii Europejskiej — wyżej są tylko Węgry z poziomem 7,91 procent. Żeby zobaczyć skalę różnicy: w Czechach 4,57%, w Danii 3,89%, w Niemczech 3,72%, we Francji 3,1%, w Szwecji 2,74%. Nawet najdroższy kraj strefy euro — Łotwa — ma tylko 4,05%.

Co to oznacza w praktyce? Przy tej samej cenie mieszkania Polak płaci co miesiąc znacznie więcej w ratach niż Niemiec czy Francuz. Drogie kredyty działają jak hamulec rynku nieruchomości — nawet gdy ceny ofertowe spadają o kilka procent, realna dostępność zakupu nie poprawia się proporcjonalnie. Dodaj do tego sygnały z rynku derywatów: 19 maja pięcioletni wskaźnik IRS wzrósł do 4,79 procent — najwyżej od marca ubiegłego roku — po czym zaczął opadać i w chwili publikacji raportu wynosił 4,55 procent. Kierunek daje nadzieję, ale skala zmian jest wciąż nieduża.

Rynek ofert: więcej mieszkań do wyboru, ale…

W kwietniu 2026 roku liczba nowych, unikalnych ofert mieszkaniowych wzrosła do 42 tysięcy — to wzrost o 23,2 procent w porównaniu z marcem i 5,6 procent rok do roku. Łączna aktywna oferta wynosiła 108 tysięcy mieszkań, czyli o 3,1 procent więcej niż miesiąc wcześniej, choć o 7,1 procent mniej niż rok temu. Więcej ofert to dobra wiadomość dla kupującego — większy wybór oznacza też większe pole do negocjacji, szczególnie na rynkach takich jak Łódź, gdzie ceny statystycznie cofnęły się od szczytu.

Ceny ofertowe w kwietniu w 17 analizowanych miastach wzrosły o 2,1 procent miesięcznie i 5,0 procent rok do roku. Rozpiętość jest ogromna: Warszawa — 17 308 zł/m², Kraków — 15 800 zł/m², Gdańsk — 15 000 zł/m². Na drugim biegunie: Częstochowa — 6 917 zł/m², Sosnowiec — 7 695 zł/m², Radom — 8 563 zł/m². Te liczby jasno pokazują, że „rynek mieszkaniowy w Polsce" to skrót myślowy. W praktyce mamy do czynienia z dziesiątkami lokalnych rynków rządzących się własnymi prawami.

Co z tego wynika dla kupującego lub sprzedającego?

Jeśli planujesz zakup lub sprzedaż nieruchomości w 2026 roku, jeden wniosek jest najważniejszy: nie podejmuj decyzji na podstawie ogólnopolskiej średniej. Liczby NBP za pierwszy kwartał wyraźnie pokazują, że rynek rozjechał się między metropoliami a miastami II rzędu — i to rozjeżdżanie trwa. Łódź jest po stronie miast, gdzie ceny statystycznie cofnęły się od szczytu, ale drogi kredyt i ukryte rabaty deweloperskie komplikują obraz. Bydgoszcz z kolei notuje +21% — i choć część tego wzrostu może wynikać ze struktury transakcji, realny popyt w tym mieście wyraźnie jest silny.

Dobre dane lokalne i rozmowa z agentem, który zna konkretny rynek, są dziś ważniejsze niż kiedykolwiek. Jeśli rozważasz kupno nieruchomości i chcesz wiedzieć, jak wygląda sytuacja w Łodzi i okolicach, zapraszam do usługi kupna nieruchomości — pomogę przeanalizować konkretną ofertę z uwzględnieniem aktualnych danych rynkowych, a nie samej ogólnopolskiej średniej.