Mieszkanie od dewelopera: ministerstwo chce ukrócić ucieczkę

Jeśli myślisz o zakupie nowego mieszkania od dewelopera — w Łodzi, w którymkolwiek mieście województwa łódzkiego albo w Warszawie — ta informacja bezpośrednio dotyczy Twojego bezpieczeństwa prawnego i finansowego. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało działania, które mają zamknąć lukę umożliwiającą deweloperom ucieczkę przed odpowiedzialnością za wady budynku. Dopóki przepisy nie wejdą w życie, kupujący jest zdany głównie na własną czujność.

Deweloper znika, wada zostaje — MRiT chce to zmienić

Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) pracuje nad zmianami, które mają ukrócić mechanizm dobrze znany na polskim rynku deweloperskim: sprzedaż mieszkań przez spółkę celową, a następnie jej likwidację po zakończeniu inwestycji. Efekt jest brutalny dla kupujących — gdy pojawia się poważna wada budynku, np. błąd konstrukcyjny czy zawilgocenie wynikające ze złej izolacji, nie ma komu przedstawić roszczenia. Podmiot odpowiedzialny po prostu przestał istnieć.

Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski powiedział to wprost, cytowany przez Rzeczpospolitą:

„Deweloper, gdy orientuje się, że budynek ma poważną wadę np. konstrukcyjną lub źle została wykonana izolacja, co powoduje zawilgocenie, likwiduje spółkę celową i ucieka przed roszczeniami. Wspólnota i właściciele mieszkań pozostają sami wobec poważnych wad, których usunięcie jest bardzo kosztowne. Z tego wniosek, że interes realizującego inwestycje jest teraz ważniejszy dla państwa niż interes kupujących mieszkania. Uważam taki stan rzeczy za głęboko niesprawiedliwy."

Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii

Pomysł ministerstwa: sprzedaż lokalu konsumentowi miałaby uniemożliwić likwidację spółki. To znacząca zmiana — spółka celowa (SPV, czyli podmiot powołany wyłącznie do realizacji jednej inwestycji) nie mogłaby po prostu zniknąć z rejestru, dopóki kupujący mają wobec niej potencjalne roszczenia.

Jak to działa dziś — i dlaczego to problem

Zakup mieszkania od dewelopera to w Polsce bardzo często zakup od spółki celowej. Deweloper — rozumiany jako duża firma, marka, holding — zakłada odrębny podmiot prawny na każdą inwestycję. To praktyka legalna i stosowana od lat, bo pozwala oddzielić ryzyko finansowe poszczególnych projektów.

Problem pojawia się po stronie kupującego. Co do zasady, w obecnym stanie prawnym, odpowiedzialność z tytułu rękojmi — czyli ustawowej ochrony nabywcy przed wadami rzeczy sprzedanej — spoczywa na sprzedawcy przez określony ustawowo czas od wydania lokalu. Gdy tym sprzedawcą jest spółka celowa, która następnie zostaje zlikwidowana, dochodzenie roszczeń staje się bardzo trudne lub niemożliwe. Nie ma strony pozwanej. Wspólnota mieszkaniowa i indywidualni właściciele zostają sami z kosztami naprawy, które przy wadach konstrukcyjnych mogą sięgać setek tysięcy złotych.

Ten mechanizm nie jest fikcją — wiceminister Lewandowski wprost wskazuje go jako systemowy problem wymagający interwencji ustawowej.

Co to znaczy dla Ciebie jako kupującego — praktyczny komentarz

W mojej praktyce widuję klientów, którzy po odbiorze mieszkania odkrywają usterki i nie mają do kogo się zwrócić — firma po prostu przestała istnieć. Inicjatywa Ministerstwa Rozwoju i Technologii idzie w dobrym kierunku. Ale do czasu, aż przepisy faktycznie wejdą w życie, jedyną realną ochroną jest staranny odbiór techniczny z niezależnym ekspertem oraz weryfikacja dewelopera jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Pomagam klientom przejść przez ten proces przy zakupach zarówno w Łodzi, jak i w Warszawie.

Izabela Grochala, pośrednik w obrocie nieruchomościami CI OD NIERUCHOMOSCI

Rynek deweloperski w województwie łódzkim — w Łodzi, Pabianicach, Zgierzu, Aleksandrowie Łódzkim — oraz dynamicznie rozwijający się rynek warszawski oznaczają, że tego rodzaju inwestycje są obecne tuż obok. Warto wiedzieć, z kim podpisujesz umowę i co się dzieje z tym podmiotem po zakończeniu budowy.

Na co uważać dziś — zanim prawo się zmieni

• Sprawdź stronę umowy w KRS. Zanim podpiszesz umowę deweloperską, wejdź na stronę Krajowego Rejestru Sądowego i sprawdź dokładnie, kto jest stroną umowy. Czy to spółka celowa założona niedawno, z minimalnym kapitałem zakładowym? Czy to podmiot z historią i zapleczem? To informacja publicznie dostępna i bezpłatna.
• Odbiór techniczny z niezależnym inspektorem. Koszt kilkuset złotych za inspektora budowlanego podczas odbioru mieszkania to jedna z najlepszych inwestycji, jakie możesz zrobić. Wady ukryte w instalacjach, izolacji czy konstrukcji — wychwycone przy odbiorze — musisz wpisać do protokołu. Bez tego zapisu późniejsze roszczenia są trudniejsze do udowodnienia.
• Nie podpisuj protokołu odbioru bez uwag, jeśli masz wątpliwości. Protokół z adnotacjami to Twój dokument — podstawa do żądania usunięcia wad przez dewelopera w określonym terminie.
• Pytaj o gwarancję. Niezależnie od rękojmi (odpowiedzialności ustawowej), deweloper może udzielić gwarancji umownej. Zapytaj o jej zakres i czas trwania — i czy podmiot udzielający gwarancji to ta sama spółka celowa, czy jednostka nadrzędna holdingu.

Jeśli planujesz zakup nowego mieszkania i chcesz, żebym pomogła Ci przejść przez ten proces bezpiecznie — sprawdź, jak wygląda moja usługa obsługi kupującego. Działam w Łodzi, w województwie łódzkim i w Warszawie. Możesz też odwiedzić biuro w Łodzi.

Ważna informacja: Powyższy tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przepisy dotyczące rękojmi, spółek celowych i odpowiedzialności deweloperskiej są złożone — przy każdej poważnej transakcji nieruchomościowej warto skonsultować się z radcą prawnym lub adwokatem specjalizującym się w prawie nieruchomości.