Co miesiąc otwieram raporty cenowe i analizuję, co naprawdę dzieje się na rynku — bo średnie ceny z portali to jedno, a to, co widzę u klientów w biurze przy każdej rozmowie o sprzedaży lub zakupie, to drugie. Kwietniowe dane CenaMetra dla Łodzi pokazują obraz, który łatwo źle zinterpretować: średnia cena 9630 zł/m² to wzrost o 5,82% miesiąc do marca. Ale gdy spojrzysz głębiej, zobaczysz dwa zupełnie różne światy — rynek pierwotny od deweloperów, który zachowuje się jak rollercoaster, i rynek wtórny, na którym kupuje większość moich klientów, gdzie ruchy są dużo łagodniejsze. Tłumaczę po kolei, co te liczby znaczą dla ciebie konkretnie — i dlaczego średnie z portali rzadko opisują rynek, na którym faktycznie kupisz lub sprzedasz mieszkanie.

Ile kosztuje mieszkanie w Łodzi w kwietniu 2026?

Średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania w Łodzi w kwietniu 2026 to 9630 zł. To wzrost o 530 zł (+5,82%) względem marca, kiedy stawka wynosiła 9100 zł/m². Ale ta liczba miesza dwa zupełnie różne rynki, które trzeba czytać osobno.

Segment	Cena za m² (kwiecień 2026)	Zmiana miesięczna
Średnia łączna	9630 zł	+5,82%
Rynek pierwotny (deweloperski)	12 119 zł	+21,85%
Rynek wtórny (mieszkania używane)	8523 zł	-1,08%

Różnica między pierwotnym a wtórnym to dziś 3596 zł na metrze kwadratowym — czyli mieszkanie 50 m² w nowym budynku jest droższe niż takie samo na wtórnym o około 180 tysięcy złotych. Ta różnica nigdy nie była tak duża w Łodzi, jak teraz. W ostatnim miesiącu na rynku pojawiło się 3460 nowych ofert sprzedaży — o 144 więcej niż w marcu. Podaż rośnie systematycznie od początku roku.

Skąd nagły skok cen rynku pierwotnego o 21,85%?

Tu trzeba uważać. Skok pierwotnego z 9946 zł w marcu na 12 119 zł w kwietniu to nie jest realny wzrost cen mieszkań w Łodzi w skali miasta. To zmiana próby — w kwietniu na rynek weszły konkretne nowe inwestycje deweloperskie z wyższym pricingiem, prawdopodobnie projekty wokół Nowego Centrum Łodzi i terenów postindustrialnych Manufaktury, gdzie deweloperzy idą po segment premium.

Sprawdź sam: w kwietniu 2025 średnia pierwotnego w Łodzi wynosiła 9909 zł, a w październiku 2025 skoczyła na 10 595 zł, by w lutym 2026 spaść do 9960 zł. Wahania w jedną i drugą stronę o kilkanaście procent w pojedynczym miesiącu zdarzają się regularnie i prawie zawsze odzwierciedlają wejście dużej, drogiej inwestycji albo wycofanie etapu starszej, taniej.

Dane Narodowego Banku Polskiego z III kwartału 2025, oparte na aktach notarialnych, pokazują dla Łodzi spadek cen transakcyjnych pierwotnych o 1 do 2,5% rok do roku. To są twarde dane z faktycznych transakcji, nie ofertowe. Jeśli chcesz wiedzieć, ile naprawdę warto zapłacić u dewelopera w Łodzi — patrz na te liczby, nie na średnie miesięczne z portali.

Co naprawdę dzieje się na rynku wtórnym?

Rynek wtórny w Łodzi jest stabilny — i to jest najważniejsza informacja z kwietniowego raportu, bo to właśnie ten rynek dotyczy 80% moich klientów. Średnia 8523 zł/m² to spadek o 1,08% względem marca, ale w skali roku pozostaje praktycznie na tym samym poziomie co rok temu (kwiecień 2025: 8500 zł/m²).

To pokazuje coś, co obserwuję u klientów codziennie: właściciele mieszkań na wtórnym w Łodzi nie są pod presją szybkiej sprzedaży. Większość z nich kupiła kilka lat temu, kredyt mają spłacony albo niski, więc czekają na dobrą cenę zamiast obniżać ofertę. Z drugiej strony nowi nabywcy — szczególnie ci kupujący za gotówkę albo z pomocą rodziców — coraz częściej wybierają wtórny zamiast deweloperskiego, bo różnica 180 tysięcy na 50-metrowym lokalu daje budżet na pełen remont i jeszcze zostaje.

W praktyce oznacza to, że ceny wtórnego w Łodzi nie spadają mimo że teoretycznie "powinny" — bo właściciele mogą czekać. To dobra wiadomość dla sprzedających z cierpliwością i niedobra dla kupujących liczących na większy zjazd.

Najem w Łodzi: 50 zł/m² i 1950 zł miesięcznie — co dalej?

Wynajem w Łodzi w kwietniu 2026 to średnio 50 zł/m² miesięcznie i 1950 zł za całe mieszkanie — wzrost o 50 zł względem marca (+2,63%). W skali roku ruch jest minimalny. Łódź pozostaje najtańszym rynkiem najmu wśród dużych miast Polski, co pisałam już przy okazji raportu Otodom z marca.

Dla inwestora kupującego pod wynajem to dobra i zła wiadomość naraz. Dobra: niższy próg wejścia, bo mieszkanie 50 m² na wtórnym kupisz za 426 tysięcy plus remont — w Warszawie ten sam budżet starcza na 30 m². Zła: roczny zarobek z czynszu na takim mieszkaniu to około 23 tysiące, czyli 5,4% gross — przed kosztami remontów i pustostanu. To umiarkowana stopa zwrotu, nie rynek do szybkiego mnożenia kapitału.

Z mojej praktyki widzę, że klienci kupujący pod wynajem wracają do Łodzi po 18-24 miesiącach próbowania w innych miastach — bo tu ceny wejścia mają sens i rynek najmu jest stabilny.

Co te dane znaczą dla kupującego w Łodzi?

Najprościej: jeśli masz gotówkę albo zdolność kredytową, kwiecień 2026 to dobry moment na zakup wtórnego w Łodzi. Sprzedający są bardziej skłonni do negocjacji niż rok temu, podaż rośnie (3460 nowych ofert w miesiącu to o 4% więcej niż w marcu), a presja na szybkie podpisanie umowy zniknęła. W praktyce większość moich klientów kupujących w kwietniu negocjowała 3-7% ze stawki ofertowej.

Lokalnie dzielnice różnią się mocno. Najtańsze pozostają Bałuty i Górna w segmencie blokowym z lat 70-80 — tu transakcje schodzą około 6500-7500 zł/m². Polesie i Widzew w nowszym budownictwie (po 2010) trzymają 8500-9500 zł. Śródmieście — szczególnie zrewitalizowane kamienice w okolicy ulicy Piotrkowskiej — to już 10 000-12 000 zł/m². Każda decyzja o zakupie musi zaczynać się od wyboru dzielnicy, bo różnice są większe niż średnie miesięczne ruchy z portali.

Co te dane znaczą dla sprzedającego?

Konkurencja. 3460 ofert na rynku w miesiącu to dużo, a wiele z tych mieszkań wisi tygodniami albo miesiącami, bo właściciele wycenili je niespójnie z aktualnym rynkiem. Sprzedający, który dziś wystawia ofertę 5-10% powyżej realnej wartości transakcyjnej, nie sprzeda — w najlepszym razie zmusi się do obniżki za 3 miesiące, kiedy ogłoszenie wpadnie w "stare" w algorytmach portali.

Z mojej praktyki najczęstszy błąd to porównywanie się z najdroższymi ofertami z dzielnicy ("u sąsiadki było 10 000 zł/m²") zamiast z faktycznymi transakcjami z aktów notarialnych. Te drugie znajdziesz w rejestrze cen nieruchomości GUGiK albo poprosisz pośrednika, by pokazał ci ostatnie 5-7 transakcji w tej samej dzielnicy i tym samym typie zabudowy.

Realna cena ofertowa to dziś transakcyjna z ostatnich 3-6 miesięcy plus 3-5% przestrzeni negocjacyjnej. Nie więcej. Wystawienie po realnej cenie skraca czas sprzedaży z 4-6 miesięcy do 4-8 tygodni — i tak kończy się prawie zawsze, kiedy klienci początkowo "próbują wyżej".

W moim biurze widzę dziś dwóch typów klientów. Pierwsi to właściciele, którzy zostali z mieszkaniem po rodzicach albo kupili kilka lat temu i dziś chcą sprzedać — większość z nich startuje z ceną z 2023 roku, kiedy Bezpieczny Kredyt 2% napompował rynek o kilkanaście procent. Tłumaczę cierpliwie, że tej fali nie da się odrobić w 3 miesiące. Drudzy to kupujący z gotówką po sprzedaży większego mieszkania w Warszawie albo Krakowie — dla nich Łódź to dziś realny wybór, bo różnica budżetu daje pełen remont i jeszcze zostaje na meble. Najlepiej dla obu stron działa realna wycena od pierwszego dnia.

Izabela Grochala, pośrednik w obrocie nieruchomościami

Jak ja podchodzę do wycen w kwietniu 2026?

Średnie z portali traktuję jako tło, nie jako podstawę wyceny. Realna wycena mieszkania w Łodzi zaczyna się od trzech rzeczy: faktyczne transakcje z aktów notarialnych w tej samej dzielnicy z ostatnich 3-6 miesięcy, dokładny stan techniczny lokalu (rok budowy, kondygnacja, układ, balkon, miejsce parkingowe) i specyfika lokalnej mikrolokalizacji (sąsiedztwo, dostęp do komunikacji, hałas, widok).

Dane z portali — czy to CenaMetra, Otodom Analytics, czy SonarHome — pokazują tendencję rynku, ale ich średnie miesięczne potrafią się ruszać o 5-10% z miesiąca na miesiąc bez żadnego realnego ruchu cen. To dlatego porównawcza analiza rynku (CMA) oparta na rzeczywistych transakcjach jest dokładniejsza niż jakakolwiek średnia z agregatora.

Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości w Łodzi, zacznij od porządnej, bezpłatnej wyceny mieszkania opartej na konkretnych transakcjach w twojej dzielnicy. Jeśli kupujesz — sprawdź oferty nieruchomości w naszym biurze i porównaj z dwoma-trzema portalami. Rynek w Łodzi w 2026 nagradza ludzi, którzy znają liczby. Karze tych, którzy bazują na "średnich z internetu".