Pierwszy kwartał 2026 roku zamknęliśmy z medianą 8 539 zł/m² dla całej Łodzi — to cena z 211 rzeczywistych transakcji notarialnych zarejestrowanych w Rejestrze Cen Nieruchomości GUGiK. Nie prognozy, nie szacunki portali ogłoszeniowych — twarde dane z aktów notarialnych.

Między najtańszą a najdroższą dzielnicą z wystarczającą próbką jest 2 792 zł/m² różnicy (Górna vs Śródmieście). Tyle może zaważyć na zdolności kredytowej kupującego.

Dane per dzielnica — Q1 2026

Dzielnica	Transakcji	Mediana zł/m²	Q1 (25%)	Q3 (75%)
Górna	72	7 072	6 427	8 686
Polesie	48	8 085	6 796	9 356
Śródmieście	90	9 864	8 622	10 387
CAŁA ŁÓDŹ	211	8 539	6 767	9 993

Q1 = 25% transakcji poniżej tej ceny, Q3 = 25% transakcji powyżej. Kolumny Q1/Q3 pokazują rozrzut rynku — szeroki przedział = duże zróżnicowanie w ramach dzielnicy.

Rynek pierwotny vs wtórny

W Q1 2026 rynek wtórny odpowiadał za 158 z 211 transakcji (75%). Różnica cenowa była wyraźna:

• Rynek wtórny (z drugiej ręki): 158 transakcji — mediana 7 744 zł/m²
• Rynek pierwotny (deweloperski): 53 transakcje — mediana 9 812 zł/m²

Rynek pierwotny droższy o 27%. To standardowa premia za nowe budownictwo, ale warto pamiętać, że deweloperskie transakcje Q1 często dotyczą inwestycji z 2024-2025 roku — ceny z projektów oddawanych teraz odzwierciedlają koszty sprzed 12-18 miesięcy.

Co mówią liczby? Komentarz Izabeli Grochali

"Górna to nadal dzielnica, w której kupujący z budżetem 300-350 tys. zł mogą realnie szukać mieszkania o powierzchni 45-50 m². Przy medianie 7 072 zł/m² te kalkulacje się bronią. Śródmieście natomiast wyraźnie wyprzedziło resztę miasta — 9 864 zł/m² to już pułap, który widzę na co dzień przy transakcjach w centrum. Widać, że rewitalizacja kwartałów Manufaktury i placu Wolności robi swoje."

Izabela Grochala, pośrednik w obrocie nieruchomościami

Ograniczenia tej analizy

Dane RCN GUGiK mają kilka ważnych zastrzeżeń:

• Bałuty i Widzew — 0 i 1 transakcja w Q1 2026 z identyfikatorem tych dzielnic. Próbka za mała (min. 5) do wyliczenia statystycznie istotnej mediany. Nie oznacza to braku transakcji — oznacza brak danych z tymi TERYT-ami w tym kwartale.
• 136 transakcji bez identyfikacji dzielnicy (TERYT 106106) — włączone do sumy miejskiej (211), ale wyłączone z analizy per-dzielnica. Stąd suma transakcji per dzielnica (210) ≠ sumie miejskiej (211 po ekskluzywie próbek < 5).
• Poślizg rejestracyjny — akty notarialne trafiają do RCN z opóźnieniem 30-60 dni. Dane Q1 (styczeń-marzec) mogą być niekompletne o część transakcji marcowych zarejestrowanych po 31 marca.
• To nie są ceny ofertowe — RCN rejestruje ceny finalne z aktu notarialnego, zazwyczaj po negocjacjach. Portale ogłoszeniowe pokazują ceny wywoławcze, które mogą być wyższe o 3-8%.

Metodologia

Analiza 211 transakcji z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) GUGiK dla Łodzi (TERYT 1061) w Q1 2026 (styczeń-marzec). Mediana cen za m² powierzchni użytkowej, percentyle Q1 i Q3 dla rozrzutu. Dane pobrane przez usługę WFS GUGiK. Skrypt analizy dostępny wewnętrznie; dane źródłowe: publiczny rejestr notarialny.

Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) GUGiK — Główny Urząd Geodezji i Kartografii, publiczne dane, dostęp przez WFS.