Miejsce parkingowe w Łodzi pod wynajem — czy to się opłaca?

Branżowa analiza opublikowana w maju 2026 pokazuje, że miejsce postojowe przestało być dodatkiem do mieszkania — coraz częściej funkcjonuje jako osobna nieruchomość z własną księgą wieczystą i własną kalkulacją zwrotu. Ceny w największych miastach Polski zaczynają się od 40 tys. zł, w prestiżowych projektach sięgają 350 tys. zł, a czynsz najmu to zwykle 1-2 proc. wartości miesięcznie. Co to znaczy dla właściciela mieszkania w Łodzi, który zastanawia się nad inwestycją w parking?

W mojej praktyce widzę u klientów dwa skrajne scenariusze. Pierwszy — udane wynajmy w centrum z dochodem 300-400 zł miesięcznie i stabilnym najemcą na 2-3 lata. Drugi — pustostany na Bałutach albo Widzewie, gdzie pod blokiem zawsze coś się znajdzie, a deweloper sprzedał więcej miejsc niż było mieszkań. Różnica? Lokalizacja, deficyt parkingowy i obecność strefy płatnego parkowania.

Ile kosztuje miejsce parkingowe w Łodzi w porównaniu z Warszawą?

Łódź jest istotnie tańsza od stolicy. W łódzkim Śródmieściu i w okolicach Piotrkowskiej miejsce w garażu podziemnym to dziś 25-40 tys. zł — w nowych apartamentowcach z podwyższonym standardem cena potrafi sięgnąć 50-70 tys. zł. Na Bałutach, Widzewie i Górnej miejsca naziemne mieszczą się w przedziale 15-25 tys. zł, a w starszych osiedlach z lat 90. nawet 10-15 tys. zł.

Dla porównania w największych miastach Polski analiza branżowa z maja 2026 wskazuje typowy przedział 40-90 tys. zł dla garaży podziemnych, 70-150 tys. zł w lokalizacjach centralnych i 250-350 tys. zł w najbardziej prestiżowych projektach apartamentowych w Warszawie czy Krakowie. Innymi słowy: w Łodzi można kupić cały parking podziemny za cenę jednego stanowiska w warszawskim Śródmieściu.

To istotne dla łódzkiego inwestora z dwóch powodów. Po pierwsze próg wejścia jest niski — 25-30 tys. zł to kwota dostępna bez kredytu hipotecznego. Po drugie zwrot procentowy bywa wyższy niż w stolicy, bo stawki najmu w Łodzi nie różnią się od warszawskich tak bardzo jak ceny zakupu.

Ile naprawdę można zarobić na wynajmie miejsca postojowego w Łodzi?

Realne stawki najmu, które obserwuję u klientów, to 250-400 zł miesięcznie w łódzkim centrum (Śródmieście, Piotrkowska, okolice dworca Łódź Fabryczna i Łódź Kaliska), 150-200 zł na obrzeżach. W okolicach kampusów Politechniki Łódzkiej i Uniwersytetu Łódzkiego pojawia się popyt sezonowy ze strony studentów z samochodami — od października do czerwca można liczyć na 300 zł, w wakacje miejsce zwykle stoi puste.

To zgodne z ogólnopolską regułą cytowaną w analizie — czynsz najmu mieści się w przedziale 1-2 proc. wartości rynkowej miejsca miesięcznie. Przy parkingu kupionym za 30 tys. zł i czynszu 350 zł daje to 4,2 tys. zł rocznie brutto, czyli 14 proc. wartości. Brzmi imponująco, ale to liczba na papierze.

Po odjęciu czynszu administracyjnego (w łódzkich apartamentowcach 50-100 zł miesięcznie), podatku od nieruchomości i ryczałtu 8,5 proc. od najmu realny zwrot netto schodzi do 8-10 proc. w bardzo dobrej lokalizacji. A jeśli doliczyć dwa-trzy miesiące przestoju rocznie (które są normą poza ścisłym centrum), kończymy z 3-5 proc. To wciąż przyzwoicie, ale daleko od początkowej kalkulacji "14 proc.".

Gdzie w Łodzi parking się opłaca, a gdzie to wyrzucone pieniądze

Z mojego doświadczenia widzę cztery dobre lokalizacje pod inwestycję parkingową w Łodzi: ścisłe Śródmieście (okolice Piotrkowskiej, plac Wolności, ulica 6 Sierpnia), okolice dworca Łódź Fabryczna i Łódź Kaliska, otoczenie kampusu Politechniki Łódzkiej (popyt sezonowy, ale stabilny) oraz okolice biurowców przy Piłsudskiego i Mickiewicza. Wszystkie te miejsca łączy jedno — deficyt miejsc na ulicy i obecność strefy płatnego parkowania.

Cztery lokalizacje, które omijam: Bałuty północne (parking pod blokiem jest standardem), Widzew-osiedle (deweloperzy sprzedali więcej miejsc niż jest aut), Górna-Chojny (niski popyt, niskie ceny najmu) i Retkinia (zabudowa z lat 80., parking naziemny przy bloku gratis). W tych dzielnicach miejsce postojowe kupione "okazyjnie" za 10-15 tys. zł stoi puste przez większość roku, a koszty utrzymania zjadają nominalny zysk.

Przed zakupem miejsca postojowego pod wynajem zawsze zlecam klientowi prosty test: przejdź wieczorem wokół budynku w piątek o 19:00 i sprawdź, czy są wolne miejsca na ulicy. Jeśli tak — parking podziemny nikomu nie będzie potrzebny, bo każdy zaparkuje za darmo pod blokiem. Jeśli nie — masz zielone światło. To prymitywna metoda, ale w mojej praktyce nigdy mnie nie zawiodła.

Izabela Grochala, agentka nieruchomości CI OD NIERUCHOMOŚCI

Czy parking opłaca się bardziej niż kawalerka w tej samej lokalizacji?

To pytanie, które słyszę najczęściej. Odpowiedź jest niejednoznaczna — zależy od kapitału i celu inwestycyjnego. Za 30-40 tys. zł kawalerki w Łodzi nie kupi się żadnej, więc bezpośrednie porównanie jest niemożliwe. Ale jeśli inwestor ma do dyspozycji 280-300 tys. zł, warto policzyć obie opcje równolegle.

Kawalerka 25 m² na Bałutach za 280 tys. zł daje czynsz 1800-2200 zł miesięcznie — to 8-9 proc. brutto rocznie. Po odjęciu czynszu administracyjnego (250-350 zł), podatku, przestojów i drobnych remontów netto wychodzi 5-6 proc. Parking za 30 tys. zł daje 350 zł miesięcznie — to 14 proc. brutto, ale netto po wszystkim 3-4 proc.

Kawalerka wygrywa trzema rzeczami: wyższym zwrotem netto, większą płynnością przy odsprzedaży (rynek mieszkań jest wielokrotnie większy od rynku miejsc postojowych) i lepszym zabezpieczeniem przed inflacją (ceny mieszkań rosną szybciej niż parkingów). Parking wygrywa niskim progiem wejścia, prostszym zarządzaniem (brak remontów, brak wymiany sprzętu AGD) i mniejszym ryzykiem trudnego najemcy.

Dla łódzkich klientów z budżetem 300 tys. zł zwykle proponuję kompromis — kawalerka jako trzon portfela inwestycyjnego, plus jeden parking w bardzo dobrej lokalizacji jako uzupełnienie dochodu. Taki model daje dywersyfikację i nie zamyka żadnych furtek.

Pułapki podatkowe i prawne, o których łatwo zapomnieć

Pierwsza pułapka: status prawny miejsca. Część miejsc ma własną księgę wieczystą i funkcjonuje jak niezależna nieruchomość. Inne są sprzedawane jako udział w garażu podziemnym — wtedy późniejsza sprzedaż wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli, a najem może być ograniczony regulaminem wspólnoty.

Druga: podatek od nieruchomości. W marcu 2025 Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok, że dotychczasowy sposób naliczania podatku od garaży jest niezgodny z konstytucją (parking traktowany był jak budynek pozostały, z wyższą stawką niż mieszkanie). Zmiany w przepisach są w trakcie wdrażania — łódzki właściciel powinien sprawdzić, co dokładnie płaci w 2026 roku i czy jest uprawniony do zwrotu nadpłaty.

Trzecia: ryczałt od najmu. Przychody z wynajmu miejsca postojowego (jeśli nie prowadzimy działalności gospodarczej) opodatkowane są ryczałtem 8,5 proc. do 100 tys. zł rocznie. Trzeba pamiętać o zgłoszeniu w urzędzie skarbowym i comiesięcznym lub kwartalnym odprowadzaniu podatku — bardzo łatwo o tym zapomnieć przy parkingu, który daje 300 zł miesięcznie.

Źródło: eGospodarka Nieruchomości

Zastanawiasz się nad zakupem miejsca postojowego w Łodzi pod wynajem? Bezpłatnie przeanalizuję dla Ciebie lokalizację, realne stawki najmu w okolicy i porównanie ze zwrotem z kawalerki w tej samej cenie. Sprawdź usługę kupna nieruchomości lub napisz bezpośrednio.