Hipoteki w najlepszej formie od lat — co to znaczy dla kupującego?

Złotowe hipoteki spłacają się w Polsce lepiej niż kiedykolwiek wcześniej. Brzmi jak slogan bankowy, ale tym razem za słowami stoją twarde dane: kredyty zagrożone (NPL — z ang. non-performing loans, czyli takie, w których pojawiły się istotne opóźnienia w spłacie) to zaledwie 1,11% portfela złotowych hipotek na koniec I kwartału 2026. Trzy lata temu ten sam wskaźnik był ponad dwukrotnie wyższy. Mówiąc prościej — z każdych 100 tys. zł pożyczonych przez banki na mieszkania problemy ze spłatą dotyczą tylko 1 110 zł. To rekord wszech czasów, potwierdzony danymi Bankier.pl i systemu AMRON.

Dla kogoś, kto planuje zakup mieszkania w Łodzi, Pabianicach, Zgierzu czy Warszawie i zastanawia się nad kredytem, to ważna informacja — choć nie zwalnia z myślenia o racie.

Rekordowa jakość spłat — co mówią liczby za Q1 2026

W I kwartale 2026 roku banki udzieliły ponad 73 tys. kredytów hipotecznych na łączną, niewidzianą dotąd kwotę 13,6 mld zł. Rekordowy udział miały w tych wynikach refinansowania — klienci przenosili stare kredyty do konkurencyjnych banków, szukając lepszych warunków. To ważna obserwacja: refinansowania zawyżają nominalne liczby sprzedaży, więc rzeczywiste nowe zakupy były niższe niż sam nagłówek sugeruje.

Jakość portfela jest jednak bezsprzeczna. Wskaźnik kredytów zagrożonych dla hipotek złotowych wyniósł na koniec marca 2026 roku 1,11% i od kilku kwartałów systematycznie spada do kolejnych minimów historycznych. Dla porównania — kredyty gotówkowe notują wyższe odsetki opóźnień. Obraz psują hipoteki frankowe (CHF): aż 12,5% tych kredytów mieści się w kategorii zagrożonych. Tak wysoki wskaźnik wynika głównie z sądowych sporów między klientami a bankami — część kredytobiorców po złożeniu pozwu celowo zawieszała spłatę. Hipoteki w euro i pozostałych walutach wypadają nieco lepiej: 2,24% kredytów zagrożonych, wskaźnik obniżył się o 0,04 punktu procentowego.

Dane zbiera i publikuje AMRON — system analiz i monitorowania rynku obrotu nieruchomościami prowadzony przez Związek Banków Polskich.

Co to oznacza dla kupującego na kredyt w województwie łódzkim i Warszawie

Rekordowo zdrowa jakość spłat to dobra wiadomość z kilku powodów. Po pierwsze, banki nie mają powodów do zaostrzania polityki kredytowej z obawy przed stratami — portfel złotowy jest bezpieczny. Po drugie, ryzyko masowej fali wymuszonych sprzedaży lub licytacji komorniczych, która mogłaby nagle obniżyć ceny nieruchomości w Łodzi czy Warszawie, jest dziś minimalne. Scenariusz z 2008 roku — gdy globalny kryzys wywołał lawinę przejęć nieruchomości — nie ma w tej chwili fundamentów po stronie jakości polskich hipotek złotowych.

W mojej praktyce coraz częściej słyszę od klientów pytanie: „Czy nie kupuję na szczycie bańki?" albo „Czy za rok nie będę miał nieruchomości, która jest warta połowę kredytu, jak ci z frankami?". Rozumiem tę obawę — jest zakorzeniona w pamięci zbiorowej. Ale dane za Q1 2026 wyraźnie odróżniają sytuację dzisiejszą od kryzysu frankowego. Tamten problem miał specyficzne źródło — ryzyko walutowe, które materialnie zwiększyło dług. Złotowe hipoteki nie mają tego mechanizmu. Jakość spłat jest najlepsza w historii pomiarów.

Klienci planujący zakup w Łodzi czy w Warszawie pytają mnie, czy rynek się nie posypie. Patrzę na dane AMRON za Q1 2026 i widzę, że złotowe hipoteki spłacają się rekordowo dobrze — zagrożone to 1,11%, dwukrotnie mniej niż trzy lata temu. To nie znaczy, że zakup jest prosty: rata przy oprocentowaniu 7,85% jest realna i wysoka. Ale ryzyko systemowej zapaści, którą pamiętamy z czasów frankowych, jest dziś bardzo małe. Liczy się zdolność kredytowa i dobrze wynegocjowana cena nieruchomości.

Izabela Grochala, pośrednik w obrocie nieruchomościami CI OD NIERUCHOMOSCI

Rata przy 7,85% — liczby, które trzeba znać przed zakupem

Dobra jakość portfela nie zmienia faktu, że rata kredytu hipotecznego pozostaje dziś wysoka. Szacunkowa rata wyliczana jest przez AMRON dla oprocentowania 7,85%. Przy kwocie 400 tys. zł na 25 lat oznacza to miesięczne zobowiązanie rzędu 3 000–3 200 zł — bez uwzględnienia kosztów ubezpieczenia czy innych opłat bankowych. To realny ciężar domowego budżetu, który powinien być punktem wyjścia do kalkulacji zdolności, zanim klient zacznie oglądać oferty nieruchomości.

W województwie łódzkim obserwuję, że ceny mieszkań w Łodzi, Pabianicach czy Zgierzu dają dziś więcej pola do negocjacji niż rok temu — sprzedający są bardziej elastyczni. Z kolei w Warszawie, gdzie obsługuję klientów z dojazdem, marża negocjacyjna bywa mniejsza ze względu na wyższy popyt, ale i tam warto sprawdzić, ile kosztuje obsługa zakupu przez biuro nieruchomości w Łodzi lub biuro obsługujące Warszawę, zanim zdecydujesz się działać samodzielnie.

Zdrowy rynek kredytowy to dobry moment na racjonalny zakup — nie na zakup pochopny. Jeżeli zdolność kredytowa jest liczona „na styk", rata 7,85% może być problematyczna już przy pierwszym nieplanowanym wydatku. Dlatego warto mieć bufor i nie maksymalizować kwoty kredytu tylko dlatego, że bank jest skłonny jej udzielić.

Franki wciąż psują obraz — dlaczego to ważne dla rynku

Wskaźnik 12,5% kredytów zagrożonych w portfelu frankowym to wyjątkowy przypadek, który nie przekłada się na sytuację nowych kredytobiorców złotowych. Mechanizm jest jasny: część klientów frankowych, którzy złożyli pozew sądowy przeciwko bankowi, celowo zawieszała spłaty w trakcie postępowania. To winduje statystyki zagrożonych nie dlatego, że nie mają pieniędzy, ale dlatego, że toczą spór prawny. Nowi kupujący na kredyt złotowy w 2026 roku nie mają z tym problemu nic wspólnego.

Warto jednak wiedzieć o tym kontekście, bo media czasem zestawiają wszystkie hipoteki razem — i sumaryczny obraz może wyglądać gorzej niż rzeczywistość dla złotowych pożyczek. Jeśli ktoś pokaże Ci wykres z „hipotekami zagrożonymi" bez podziału na waluty, zapytaj, co dokładnie obejmuje.

FAQ — najczęstsze pytania o hipoteki i rynek w 2026

Czy to dobry moment na zakup mieszkania na kredyt?
Jakość spłat hipotek złotowych jest historycznie najlepsza — to dobry sygnał. Rata przy 7,85% jest jednak wysoka, więc decyzja powinna opierać się na realnej zdolności kredytowej i cenie zakupu, nie na nastroju rynku.

Skąd pochodzą dane o 1,11% kredytów zagrożonych?
Z systemu AMRON (Związek Banków Polskich) za I kwartał 2026 roku, opublikowanych przez Bankier.pl 1 czerwca 2026 roku.

Czy kredyty frankowe mają wpływ na moją złotową hipotekę?
Bezpośrednio nie. Problemy z frankami (12,5% zagrożonych) wynikają ze specyfiki sporów sądowych i ryzyka walutowego sprzed lat. Nowe kredyty złotowe działają w innym środowisku i mają dziś najlepszą jakość spłat w historii.