Porozmawiaj z Izabelą
Czy Polak może kupić mieszkanie w Gruzji?
Tak. Ograniczenia dla cudzoziemców w gruzińskim prawie dotyczą ziemi rolnej. Mieszkania w bloku, apartamentu czy lokalu w nowej inwestycji te ograniczenia nie obejmują, więc Polak może kupić je na własność.
Ziemia rolna to w Gruzji nie tylko pola. Ustawa zalicza do niej także pastwiska, łąki, grunty orne i działki przydomowe (siedliskowe), które mogą służyć rolnictwu. Cudzoziemiec może taką ziemię dostać w spadku, ale kupić już nie. Jeśli więc myślisz o domu z działką, a nie o mieszkaniu, najpierw sprawdź kategorię gruntu w rejestrze.
Jak wygląda zakup krok po kroku
-
1. Sprawdź lokal i działkę w rejestrze
W Gruzji jest jeden Rejestr Publiczny, który prowadzi Krajowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR). Dane z rejestru są jawne i może je zobaczyć każdy. Z wyciągu dowiesz się, kto jest właścicielem działki albo lokalu i czy są na nich obciążenia, na przykład hipoteka albo zajęcie.
-
2. Umowa na piśmie i wpis do rejestru
Właścicielem mieszkania w Gruzji zostajesz dopiero wtedy, gdy Twoje prawo własności zostanie wpisane do Rejestru Publicznego. Sama podpisana umowa to za mało. Umowa musi mieć formę pisemną.
-
3. Zakup w budowie: umowa przedwstępna
Przy nowej inwestycji zwykle podpisujesz najpierw umowę z deweloperem, a własność przechodzi na Ciebie później. Gruzińskie prawo pozwala wpisać do rejestru zobowiązania z takiej umowy, które ograniczają dewelopera w sprzedaży lokalu komuś innemu. Zapytaj, czy i kiedy Twoja umowa zostanie tam wpisana. Do czasu wpisu własności nie jesteś jeszcze właścicielem.
-
4. Rejestracja własności: gdzie, ile trwa, ile kosztuje
Wniosek o wpis składa się w oddziale agencji rejestru albo w Domu Sprawiedliwości (Public Service Hall). W Batumi agencja ma oddział regionalny dla Adżarii.
Według cennika agencji wpis powstania, zmiany albo wygaśnięcia prawa do nieruchomości kosztuje 150 lari przy terminie 4 dni roboczych, 270 lari przy terminie 1 dnia roboczego i 350 lari, jeśli chcesz mieć go w dniu złożenia wniosku. Przed wnioskiem sprawdź aktualny cennik, bo opłaty się zmieniają.
-
5. Zakup na odległość: pełnomocnictwo
Nie musisz lecieć do Gruzji na każdy podpis. Możesz udzielić pełnomocnictwa zaufanej osobie w Gruzji. Pełnomocnictwo podpisane u polskiego notariusza trzeba potem uwierzytelnić klauzulą apostille, bo Polska i Gruzja należą do konwencji haskiej z 1961 roku.
W Polsce apostille wydaje Ministerstwo Spraw Zagranicznych. Przy dokumencie notarialnym najpierw trzeba uzyskać poświadczenie właściwego sądu okręgowego, a dopiero potem wystąpić do MSZ. Opłata wynosi 60 zł za dokument. Sprawę można załatwić osobiście po umówieniu wizyty albo pocztą; wnioski pocztowe MSZ realizuje do 30 dni.
Zanim pójdziesz do notariusza, zapytaj prawnika w Gruzji, jaki dokładnie zakres i jaką formę pełnomocnictwa przyjmie rejestr, w tym czy potrzebne będzie tłumaczenie. Poprawienie jednego słowa po fakcie to często kolejna wizyta u notariusza i kolejne tygodnie.
-
6. Uwaga na miejsce podpisu umowy sprzedaży
Polska ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje także zakup rzeczy za granicą, jeśli kupujący mieszka w Polsce, a umowę zawarto w Polsce. Stawka przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%. Jeśli umowę sprzedaży chcesz podpisać z Polski, zapytaj wcześniej doradcę podatkowego, czy to Cię dotyczy.
Płatności: na czyje konto i czym są zabezpieczone
W Polsce deweloper, który sprzedaje mieszkania, musi mieć mieszkaniowy rachunek powierniczy. Pieniądze kupujących trafiają tam, a nie prosto do firmy. Nie zakładaj, że przy zakupie za granicą działa to tak samo.
Przed pierwszą wpłatą ustal trzy rzeczy. Po pierwsze, na czyje konto płacisz: nazwa odbiorcy powinna być tą samą firmą, która podpisuje z Tobą umowę. Po drugie, czy wpłaty są czymś zabezpieczone, na przykład rachunkiem powierniczym albo zobowiązaniem banku. Jeśli nie, Twoją ochroną jest tylko umowa i wpis do rejestru, więc tym dokładniej je przeczytaj. Po trzecie, w jakiej walucie płacisz i kto ponosi koszty przewalutowania.
Podatki w Gruzji
- 20%
- podstawowa stawka podatku dochodowego od osób fizycznych
- 5%
- wynajem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, jeśli nie odliczasz od tego dochodu kosztów; czy Twój najem się w niej mieści, sprawdź z doradcą podatkowym
- zwolnienie
- zysk ze sprzedaży mieszkania, które było Twoje dłużej niż dwa lata
- 5%
- od nadwyżki przy sprzedaży wcześniej
- 8,5%
- ryczałt od przychodu z najmu prywatnego do 100 000 zł, zeznanie PIT-28
- 12,5%
- od nadwyżki ponad 100 000 zł
- 19%
- od dochodu ze sprzedaży przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku nabycia
Przy sprzedaży od polskiego podatku odejmuje się podatek zapłacony w Gruzji, do limitu.
Podstawowa stawka podatku dochodowego od osób fizycznych w Gruzji to 20%. Dla wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe przepisy przewidują stawkę 5%, jeśli nie odliczasz od tego dochodu kosztów. Czy Twój najem, na przykład krótkoterminowy przez firmę zarządzającą, mieści się w tej stawce, sprawdź z doradcą podatkowym.
Jeśli nie spędzasz w Gruzji 183 dni w ciągu 12 miesięcy, gruzińskie przepisy traktują Cię jako nierezydenta. Gdy czynsz wypłaca Ci gruzińska firma, podatek może zostać pobrany od razu przy wypłacie, według tych samych stawek.
Przy sprzedaży mieszkania zysk jest w Gruzji zwolniony z podatku, jeśli mieszkanie było Twoje dłużej niż dwa lata. Przy sprzedaży wcześniej stawka od nadwyżki wynosi 5%.
Właściciel może też płacić w Gruzji podatek od nieruchomości. Nie płaci go od mieszkania, jeśli dochód jego rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 40 000 lari. Powyżej tej kwoty stawka zależy od dochodu rodziny: przy dochodzie do 100 000 lari wynosi od 0,05% do 0,2% wartości rynkowej, a przy wyższym od 0,8% do 1%.
Podatki w Polsce: mieszkanie w Gruzji a urząd skarbowy
Jeśli mieszkasz w Polsce, czyli masz tu centrum interesów życiowych albo spędzasz tu ponad 183 dni w roku, rozliczasz w Polsce wszystkie swoje dochody, także te z Gruzji. Gruzińskie stawki nie zamykają więc sprawy.
Polska i Gruzja mają umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania, podpisaną w Tbilisi 7 lipca 2021 roku. Stosuje się ją od 1 stycznia 2024 roku i zastąpiła wcześniejszą umowę z 1999 roku. Według tej umowy dochód z najmu i zysk ze sprzedaży mieszkania położonego w Gruzji mogą być opodatkowane w Gruzji. Polska jako kraj zamieszkania odlicza wtedy od polskiego podatku kwotę podatku zapłaconego w Gruzji, ale najwyżej do tej części polskiego podatku, która przypada na dochód z Gruzji.
Najem
Najem prywatny rozlicza się w Polsce wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, w zeznaniu PIT-28. Stawka to 8,5% przychodu do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki. Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku. Jak w tym rozliczeniu uwzględnić podatek zapłacony w Gruzji, ustal z doradcą podatkowym, zanim złożysz zeznanie.
Sprzedaż
Sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym je nabyłeś, oznacza w Polsce podatek 19% od dochodu. Od polskiego podatku odejmuje się podatek zapłacony w Gruzji, do limitu. Jeśli w Gruzji podatku nie zapłaciłeś, bo minęły dwa lata, nie ma czego odliczyć. Gruzińskie zwolnienie nie zwalnia Cię z podatku w Polsce.
Jeśli sprzedajesz mieszkanie w Polsce przed upływem pięciu lat i chcesz za te pieniądze kupić mieszkanie w Gruzji, ulga mieszkaniowa Ci w tym nie pomoże. Obejmuje ona zakup nieruchomości położonej w Unii Europejskiej, w Europejskim Obszarze Gospodarczym albo w Szwajcarii, a Gruzja do nich nie należy.
Kiedy przy zakupie w budowie następuje nabycie w rozumieniu polskiej ustawy i jak rozliczyć ewentualną odsprzedaż samej umowy przed odbiorem, ustal z doradcą podatkowym. To nie jest oczywiste i od tego zależy, od kiedy liczysz pięć lat.
Zasady wspólne dla wszystkich krajów, z przykładem liczbowym i terminami, zebraliśmy w poradniku jak rozliczyć mieszkanie za granicą w Polsce.
To nie jest porada podatkowa. Przed zakupem i przed pierwszym rozliczeniem skonsultuj się z doradcą podatkowym.
Karta pobytu w Gruzji za mieszkanie
Na pobyt w Gruzji Polak nie potrzebuje karty. Może wjechać bez wizy i zostać do 365 dni. Przy wjeździe trzeba mieć ubezpieczenie zdrowotne i od następstw nieszczęśliwych wypadków na co najmniej 30 000 lari.
Kto chce mieszkać w Gruzji dłużej, może ubiegać się o zezwolenie na pobyt krótkoterminowy na podstawie własności nieruchomości. Od 1 marca 2026 roku warunkiem jest własność nieruchomości innej niż ziemia rolna o wartości rynkowej powyżej 150 000 USD (w przeliczeniu na lari). Wcześniej próg wynosił 100 000 USD. Wartość ustala certyfikowany rzeczoznawca z jednostki akredytowanej przez Gruzińskie Centrum Akredytacji, a nie cena z umowy. Zezwolenie obejmuje też małżonka i dzieci, można je przedłużać za każdym razem o rok i wygasa, gdy przestajesz być właścicielem.
Przy zakupie w budowie ważne jest słowo „własność”. Dopóki masz tylko umowę z deweloperem, a Twoja własność nie jest wpisana do rejestru, tego warunku nie spełniasz. Nikt nie obieca Ci terminu wydania zezwolenia. Szczegóły Twojej sytuacji omów z prawnikiem.
Jest też ścieżka dla większych kwot. Właściciel nieruchomości o wartości rynkowej powyżej 300 000 USD może dostać zezwolenie inwestycyjne na 5 lat. Jeśli przez te 5 lat utrzyma własność, może ubiegać się o zezwolenie na pobyt bez ograniczenia czasowego.
Na co uważać przy zakupie od dewelopera
Większość problemów przy zakupie za granicą nie wynika z prawa, tylko z umowy, której nikt dokładnie nie przeczytał. Zanim podpiszesz, przejdź tę listę.
Batumi czy Tbilisi?
Tbilisi to stolica Gruzji. Batumi to centrum administracyjne Adżarii, miasto nad Morzem Czarnym. Wybór zależy od tego, po co kupujesz. Szukasz mieszkania nad morzem? Patrz na Batumi. Chcesz mieszkać na stałe w stolicy? Patrz na Tbilisi. Jeśli lokal ma wynajmować firma zarządzająca, sprawdź w umowie, kiedy sam możesz z niego korzystać (punkt „Najem przez zarządcę” wyżej).
Więcej o samym mieście, dzielnicach i o tym, kto obsługuje najem, przeczytasz na stronie Mieszkania w Batumi.
Inwestycje, które prowadzimy
Razem z Exclusive Poland prowadzimy sprzedaż apartamentów w inwestycji Ambassadori Island w Batumi. Jeśli chcesz zobaczyć, jak ta lista kontrolna wygląda w praktyce przy konkretnym projekcie, zajrzyj na stronę inwestycji.
Najczęstsze pytania
Czy Polak może kupić nieruchomość w Gruzji?
Tak, mieszkanie albo apartament może kupić na własność. Ograniczenie dotyczy ziemi rolnej: tę cudzoziemiec może w Gruzji dostać w spadku, ale nie kupić.
Czy Polak może mieszkać w Gruzji?
Tak. Polak może przebywać w Gruzji bez wizy do 365 dni, z obowiązkowym ubezpieczeniem na co najmniej 30 000 lari. Kto chce mieszkać w Gruzji dłużej, może ubiegać się o zezwolenie na pobyt, na przykład na podstawie własności mieszkania o wartości rynkowej powyżej 150 000 USD.
Czy można kupić mieszkanie w Gruzji bez wyjazdu?
Tak, przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo podpisujesz u notariusza w Polsce, poświadczasz w sądzie okręgowym i uzyskujesz apostille w MSZ. Zakres i formę pełnomocnictwa uzgodnij wcześniej z prawnikiem w Gruzji.
Ile kosztuje rejestracja własności w Gruzji?
Według cennika Krajowej Agencji Rejestru Publicznego: 150 lari przy terminie 4 dni roboczych, 270 lari przy 1 dniu roboczym i 350 lari w dniu złożenia wniosku. Sprawdź aktualny cennik przed złożeniem wniosku.
Czy od mieszkania w Gruzji płaci się podatek w Polsce?
Jeśli mieszkasz w Polsce, tak: dochód z najmu i zysk ze sprzedaży rozliczasz także w Polsce. Przy sprzedaży od polskiego podatku odejmuje się podatek zapłacony w Gruzji, do limitu. Jak uwzględnić gruziński podatek przy ryczałcie od najmu, ustal z doradcą podatkowym przed pierwszym zeznaniem.
Czy inwestowanie w mieszkania w Gruzji jest bezpieczne?
To zależy głównie od konkretnego dewelopera i konkretnej umowy, nie od kraju. Sprawdź pozwolenie na budowę, właściciela działki w jawnym rejestrze, to, na czyje konto płacisz, oraz zapisy o opóźnieniu, rezygnacji i opłatach. Nie podajemy tu prognoz zysku, bo nikt nie jest w stanie ich obiecać.
