Porozmawiaj z IzabeląPoniżej opisujemy polską stronę podatków, bez względu na to, czy kupujesz w Hiszpanii, we Włoszech, w Chorwacji, w Portugalii, w Gruzji czy w Emiratach. Przepisy kraju, w którym leży mieszkanie, to osobna sprawa i każdy kraj ma własne.
Kogo dotyczą polskie przepisy: rezydencja podatkowa
Jeśli mieszkasz w Polsce w rozumieniu podatkowym, rozliczasz tu wszystkie swoje dochody, także te z mieszkania za granicą. Ustawa uznaje, że mieszkasz w Polsce, jeśli masz tu centrum interesów osobistych lub gospodarczych albo przebywasz tu dłużej niż 183 dni w roku.
Te zasady stosuje się z uwzględnieniem umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Jeśli spędzasz dużo czasu w obu krajach albo masz tam rodzinę czy pracę, o tym, gdzie jesteś rezydentem, może rozstrzygnąć umowa. Taką sytuację omów z doradcą, zanim złożysz pierwsze zeznanie.
Czy za sam zakup płaci się podatek w Polsce?
Zwykle nie, ale jest jeden wyjątek, o którym mało kto wie. Polska ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) obejmuje także zakup rzeczy położonej za granicą, jeśli kupujący mieszka w Polsce, a umowę zawarto na terytorium Polski. Stawka przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%, a podatek płaci kupujący.
Jeśli umowę podpisujesz w kraju, w którym leży mieszkanie, polskie PCC nie powstaje, bo nie jest spełniony warunek miejsca zawarcia umowy. Gdy chcesz podpisać umowę sprzedaży z Polski, na przykład korespondencyjnie albo przez podpis elektroniczny, zapytaj wcześniej doradcę, czy PCC Cię dotyczy i czy nie obejmuje Cię któreś z ustawowych wyłączeń.
Gdy PCC powstaje, deklarację składa się, a podatek płaci w ciągu 14 dni od podpisania umowy, chyba że podatek pobiera płatnik.
Mieszkanie za granicą a późniejsze zwolnienie z PCC w Polsce
Zakup za granicą może mieć skutek przy następnym zakupie w kraju. Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu przysługuje osobie, która w dniu zakupu i wcześniej nie miała mieszkania, domu ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Przepis nie ogranicza tego warunku do nieruchomości w Polsce. Jak ten warunek czyta Ministerstwo Finansów, opisujemy w artykule o PCC przy kupnie mieszkania.
Czy trzeba zgłosić zakup nieruchomości za granicą do urzędu skarbowego?
W ustawach o podatku dochodowym, o ryczałcie i o PCC nie znaleźliśmy obowiązku zgłaszania samego zakupu mieszkania za granicą. Obowiązki wobec polskiego urzędu pojawiają się dopiero przy konkretnym zdarzeniu: umowie podpisanej w Polsce (PCC), pierwszym czynszu z najmu i sprzedaży przed upływem pięciu lat.
Polski podatek od nieruchomości, ten płacony co roku w ratach, też Cię nie dotyczy. To podatek gminny: stawki uchwala rada gminy, a wymiar ustala organ gminy, w której leży nieruchomość. W kraju położenia może obowiązywać własny podatek lokalny, na przykład w Gruzji (opisujemy go w poradniku o Gruzji). O polskim podatku od nieruchomości przeczytasz w artykule o stawkach i terminach.
Jeśli kupujesz nie na siebie, tylko przez zagraniczną spółkę, to zupełnie inny temat, z osobnymi przepisami, między innymi o zagranicznej jednostce kontrolowanej. Taki zakup planuj z doradcą od pierwszego dnia.
Najem mieszkania za granicą: jak rozliczyć go w Polsce
Czynsz z mieszkania za granicą rozliczasz w Polsce tak samo jak z mieszkania wynajmowanego w Łodzi: ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, w zeznaniu PIT-28. Stawka to 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki. Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku. Ryczałt płaci się też w ciągu roku, do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni (albo za kwartał, jeśli spełniasz warunki).
Kraj, w którym leży mieszkanie, zwykle też ma prawo opodatkować ten czynsz. Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania mówią wprost, że dochód z nieruchomości może być opodatkowany w państwie, w którym ona leży. To, ile zapłacisz jeszcze w Polsce, zależy od metody, którą przewiduje umowa z tym krajem.
Metoda odliczenia proporcjonalnego
Tak jest na przykład z Hiszpanią (od rozliczenia za 2023 rok), z Belgią (od rozliczenia za 2021 rok) i z Gruzją. Płacisz w Polsce ryczałt, a od niego odejmujesz podatek, który naprawdę zapłaciłeś za granicą. Odliczenie ma limit: nie może przekroczyć tej części polskiego podatku, która przypada na dochód z tamtego kraju. Jeśli za granicą nic nie zapłaciłeś, nie ma czego odejmować.
Formularz PIT-28 ma osobne pole na podatek zapłacony za granicą. Załącznika PIT/ZG do PIT-28 się nie dołącza: ten załącznik idzie do innych zeznań, między innymi do PIT-39 przy sprzedaży.
Metoda wyłączenia z progresją
Część umów przewiduje inną metodę. Według tekstu syntetycznego Ministerstwa Finansów tak jest w umowie z Chorwacją. Dochód z najmu w tamtym kraju jest wtedy w Polsce zwolniony, ale Polska może go uwzględnić przy ustalaniu stawki dla Twoich pozostałych dochodów. Przy ryczałcie formularz PIT-28 ma na to osobne pole: jeśli wynajmujesz też mieszkanie w Polsce, przychód z zagranicy liczy się do progu 100 000 zł, od którego stawka rośnie do 12,5%.
Która metoda obowiązuje, sprawdzaj w tekście umowy z konkretnym krajem, a nie w streszczeniach z sieci. Wiele umów zmieniła Konwencja MLI i stare opisy bywają nieaktualne. Jak dokładnie policzyć limit odliczenia i według jakiego kursu przeliczyć czynsz w walucie, ustal z doradcą przed pierwszym zeznaniem.
Mieszkasz w Polsce, a mieszkanie masz w Gruzji? Tamtejsze stawki i zasady opisaliśmy w poradniku o zakupie mieszkania w Gruzji.
Sprzedaż mieszkania za granicą a podatek w Polsce
Zasada pięciu lat działa tak samo dla mieszkania za granicą jak dla mieszkania w Polsce. Jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym je nabyłeś, płacisz w Polsce 19% od dochodu i składasz PIT-39 od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku. W tym samym terminie trzeba zapłacić podatek. Po pięciu latach sprzedaż nie jest w Polsce opodatkowana i PIT-39 za nią nie składasz. Podstawy rozliczenia sprzedaży opisujemy w artykule o podatku od sprzedaży mieszkania.
Kiedy dokładnie nastąpiło nabycie, zależy od prawa kraju, w którym leży mieszkanie. W Gruzji właścicielem zostajesz dopiero z chwilą wpisu do rejestru, a nie przy podpisaniu umowy. Przy zakupie w budowie ustal z doradcą, którą datę przyjąć, bo od niej liczysz pięć lat.
Przed upływem pięciu lat: znów decyduje umowa
Umowy zwykle pozwalają krajowi położenia opodatkować zysk ze sprzedaży mieszkania. Co dalej w Polsce, zależy od metody.
- Metoda odliczenia albo brak umowy z danym krajem. Dochód ze sprzedaży rozliczasz w Polsce według stawki 19%, a od polskiego podatku odejmujesz podatek zapłacony za granicą, do limitu. Do PIT-39 dołączasz wtedy załącznik PIT/ZG.
- Metoda wyłączenia. Dochód zwolniony na podstawie umowy nie podlega polskiemu podatkowi od sprzedaży. Czy mimo to musisz złożyć PIT-39, zapytaj doradcę.
„Zapłacony” znaczy naprawdę zapłacony. Jeśli kraj położenia zwalnia Twoją sprzedaż z podatku, na przykład Gruzja po dwóch latach posiadania, a w Polsce nie minęło jeszcze pięć lat, polski podatek zostaje w całości, bo nie ma czego odliczyć.
Ulga mieszkaniowa po sprzedaży za granicą
Jeśli pieniądze ze sprzedaży wydasz w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, także przy sprzedaży mieszkania za granicą. Nowe mieszkanie musi jednak leżeć w Polsce, w innym kraju Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Szwajcarii. Zakup w Gruzji, w Emiratach czy w Wielkiej Brytanii z ulgi nie korzysta.
Ulga działa proporcjonalnie: zwolniona jest ta część dochodu, która odpowiada części przychodu wydanej na cele mieszkaniowe. Jak połączyć ulgę z odliczeniem podatku zapłaconego za granicą, policz z doradcą.
Kursy walut: dlaczego zysk w euro nie jest zyskiem w złotych
Przychód w obcej walucie przeliczasz na złote według średniego kursu NBP z ostatniego dnia roboczego przed dniem uzyskania przychodu. Koszt, na przykład cenę zakupu, przeliczasz według kursu z ostatniego dnia roboczego przed dniem poniesienia kosztu. Podatek zapłacony za granicą przeliczasz według kursu z ostatniego dnia roboczego przed dniem jego zapłaty.
Kupno i sprzedaż dzieli zwykle kilka lat, a kurs w tym czasie się zmienia. Dlatego polski dochód może być wyższy albo niższy niż zysk policzony w walucie kraju, w którym leży mieszkanie.
Przykład liczbowy, kwoty umowne
To ilustracja mechanizmu, nie wyliczenie dla konkretnej transakcji. Kwoty i kursy są wymyślone, a koszt uproszczony do samej ceny zakupu (w prawdziwym rozliczeniu dochodzą udokumentowane koszty i nakłady). Zakładamy, że dniem uzyskania przychodu jest dzień umowy sprzedaży.
| Etap | Jak liczymy | Kwota |
|---|---|---|
| Kupno | Mieszkanie w Hiszpanii kupione w 2024 roku za 200 000 euro. Kurs z dnia przed zapłatą: 4,40 zł. | koszt w złotych880 000 zł |
| Sprzedaż | Sprzedane w 2026 roku za 230 000 euro. Kurs z dnia przed umową: 4,20 zł. | przychód w złotych966 000 zł |
| Dochód | Zysk w euro: 30 000 euro. Dochód w złotych: 966 000 zł minus 880 000 zł. | dochód w złotych86 000 zł |
| Podatek w Polsce | Polski podatek przed odliczeniem: 19% z 86 000 zł. | przed odliczeniem16 340 zł |
| Wariant A | W Hiszpanii zapłacono podatek równy 8 420 zł po przeliczeniu. W Polsce do zapłaty: 16 340 zł minus 8 420 zł. | do zapłaty w Polsce7 920 zł |
| Wariant B | W Hiszpanii zapłacono podatek równy 21 050 zł po przeliczeniu. Odliczyć można najwyżej 16 340 zł. Nadwyżki nie odliczysz. | do zapłaty w Polsce0 zł |
Terminy w jednym miejscu
- PCC przy umowie podpisanej w Polsce:14 dni od podpisania umowy (o ile podatku nie pobiera płatnik).
- Ryczałt od najmu w ciągu roku:do 20. dnia następnego miesiąca albo po kwartale.
- PIT-28 za rok najmu:od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku.
- PIT-39 za rok sprzedaży przed upływem pięciu lat:od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku; w tym terminie także zapłata podatku.
- Ulga mieszkaniowa:wydatki do trzech lat, licząc od końca roku sprzedaży.
Z czym iść do doradcy przed zakupem
Po tej lekturze wiesz, o co pytać. Najwięcej zależy od kilku faktów, które warto mieć spisane przed pierwszą rozmową:
Najczęstsze pytania
Czy zakup nieruchomości za granicą trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
W polskich ustawach o podatku dochodowym, o ryczałcie i o PCC nie znaleźliśmy obowiązku zgłaszania samego zakupu. Wyjątek to umowa podpisana w Polsce: wtedy może powstać 2% PCC, a deklarację składa się w ciągu 14 dni. Rozliczenie pojawia się też przy najmie i przy sprzedaży przed upływem pięciu lat.
Czy od mieszkania za granicą płaci się podatek od nieruchomości w Polsce?
Nie. Polski podatek od nieruchomości jest podatkiem gminnym i ustala go gmina, w której nieruchomość leży. W kraju położenia może obowiązywać własny podatek lokalny.
Jak rozliczyć najem mieszkania za granicą?
Jeśli mieszkasz w Polsce, rozliczasz go ryczałtem w PIT-28, według stawek 8,5% i 12,5%. Przy umowie z metodą odliczenia odejmujesz podatek zapłacony za granicą, do limitu. Przy metodzie wyłączenia przychód jest w Polsce zwolniony, ale może podnieść stawkę dla najmu w Polsce.
Czy sprzedaż mieszkania za granicą trzeba rozliczyć w Polsce?
Tak, jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku nabycia, i mieszkasz w Polsce. Składasz wtedy PIT-39, a przy metodzie odliczenia dołączasz PIT/ZG i odejmujesz podatek zapłacony za granicą. Po pięciu latach sprzedaży w Polsce się nie rozlicza.
Czy za pieniądze ze sprzedaży mieszkania za granicą mogę skorzystać z ulgi mieszkaniowej?
Tak, jeśli w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży wydasz je na własne cele mieszkaniowe w Polsce, w innym kraju UE, EOG albo w Szwajcarii. Zakup poza tymi krajami, na przykład w Gruzji, z ulgi nie korzysta.
Skąd wiem, jaką metodę ma umowa z danym krajem?
Z tekstu umowy, a przy umowach zmienionych Konwencją MLI z tekstu syntetycznego. Oba znajdziesz w wykazie umów o unikaniu podwójnego opodatkowania na stronie podatki.gov.pl. Tekst syntetyczny jest pomocą, a nie źródłem prawa, więc przy konkretnej kwocie zapytaj doradcę.
